Comprar casa en Corea del Sur en 2026
Un extranjero puede comprar, pero en Seúl y sus alrededores necesita un permiso y vivir 2 años en el apartamento. Precios, cómo es la operación, impuestos de hasta el 12% y la trampa de los inquilinos con depósito.
En resumen
- En Seúl y sus alrededores, desde el 26 de agosto de 2025 un extranjero necesita un permiso antes del contrato y vivir 2 años en el apartamento.
- Precios: el apartamento medio de Seúl costaba unos US$ 1.200.000 en agosto de 2026, y unos US$ 750.000 al norte del río Han.
- El impuesto de adquisición es del 1-3% en la primera vivienda y de hasta el 12% en la segunda en zonas reguladas.
- Comprar en Seúl no da residencia: el programa para inversores funciona en Jeju y en zonas turísticas.
En detalle
Un extranjero puede comprar un apartamento en Corea del Sur, pero desde el 26 de agosto de 2025 la compra en Seúl y sus alrededores exige un permiso de la autoridad local, y hay que vivir en el apartamento al menos 2 años. Comprar un apartamento en Seúl para alquilarlo hoy es prácticamente imposible para un extranjero. La búsqueda y la revisión del inmueble se describen en nuestra página inmuebles en Corea del Sur; aquí va la respuesta breve.
Cuánto cuesta un apartamento en Corea del Sur en 2026
En agosto de 2026 el precio medio de un apartamento en Seúl superó por primera vez los 1.600 millones de wones, unos US$ 1.200.000 al cambio del 6 de octubre de 2026: 1.342 wones por dólar. El apartamento mediano en los 14 distritos al norte del río Han cuesta unos 1.000 millones de wones, unos US$ 750.000, y al sur unos 1.630 millones de wones, unos US$ 1.220.000. En Busan y en otras ciudades la vivienda es bastante más barata.
Reglas para extranjeros en la región de la capital
| Requisito | Cómo funciona |
|---|---|
| Dónde se aplica | todo Seúl, 23 ciudades y condados de la provincia de Gyeonggi y 9 distritos de Incheon |
| Vigencia | desde el 26 de agosto de 2025, prorrogada hasta el 25 de agosto de 2027 |
| Permiso | se obtiene antes de firmar el contrato |
| Mudanza | en los 4 meses siguientes a la compra |
| Residencia | vivir en el apartamento al menos 2 años, sin alquilarlo durante ese plazo |
El régimen se introdujo para frenar las compras especulativas. Comprar para vivir sigue siendo posible, y no cumplir la obligación de residir se sanciona con multas.
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Cómo comprar un apartamento en Corea del Sur paso a paso
- Revisión del registro: propietario, hipoteca, embargos y derechos de los inquilinos.
- Permiso de la oficina del distrito antes del contrato, si el inmueble está en una zona con permiso.
- Contrato y señal, normalmente alrededor del 10% del precio.
- Declaración de la operación a la oficina del distrito y, para un no residente, declaración de la transferencia de dinero en un banco autorizado para operaciones de divisas.
- Pago del resto, del impuesto de adquisición e inscripción de la propiedad en el registro del tribunal.
La declaración de la transferencia en el banco de divisas no solo hace falta para la compra: también permite sacar el dinero legalmente al vender. Los bancos coreanos rara vez prestan a extranjeros, así que la compra se planifica con fondos propios.
Cuánto cuesta la compra: impuestos y gastos
| Pago | Tipo |
|---|---|
| Impuesto de adquisición de la primera vivienda | del 1% al 3% según el precio, más impuestos locales |
| Segunda vivienda y siguientes en zonas reguladas | hasta el 12% |
| Impuesto anual sobre la propiedad | lo paga el propietario; a las viviendas caras se les suma un impuesto aparte |
| Agencia e inscripción | según tarifas que dependen del precio |
Ejemplo de cálculo. Un apartamento al norte del río Han al precio mediano: unos US$ 750.000. El impuesto de adquisición de la primera vivienda al tipo máximo del 3%: unos US$ 23.000. En total, unos US$ 773.000, sin contar impuestos locales, agencia ni inscripción. Los tipos para propietarios están en la página impuestos en Corea del Sur.
Una trampa propia de Corea es el arrendamiento con un gran depósito que sustituye al alquiler mensual. Si en el apartamento que compras vive un inquilino así, la obligación de devolverle el depósito pasa al comprador, por eso el contrato de arrendamiento se revisa antes de pagar la señal.
El impuesto del 1-3% está claro; el depósito de un inquilino cuesta más
Los errores cuestan más que los impuestos: un contrato en la región de la capital sin el permiso de la autoridad, un apartamento con un inquilino cuyo gran depósito debe devolver el comprador, una transferencia sin declaración en el banco de divisas, tras la cual el dinero no puede sacarse al vender, y multas por incumplir la obligación de vivir en el apartamento. Revisamos la zona con permiso y el registro, preparamos la solicitud y los documentos de residencia y acompañamos el contrato, las declaraciones y la inscripción. Garantizamos un trabajo profesional y un proceso transparente.
Costo del acompañamiento: a consultar con el gestor.
Comprar un apartamento da la residencia en Corea
Comprar una vivienda en Seúl no da permiso de residencia. En la isla de Jeju y en algunas zonas turísticas existe un programa de residencia para inversores en proyectos inmobiliarios turísticos, y la inversión en una empresa coreana puede servir de base para un visado de inversor. La vida en la capital se describe en la guía de Seúl.
Cómo te ayudamos
Los errores cuestan más que los impuestos: un contrato sin el permiso de la autoridad, un apartamento con un inquilino al que tendrás que devolver el depósito, una transferencia sin declaración en el banco de divisas, tras la cual el dinero no puede sacarse al vender. Los especialistas de Murblz comprueban si el inmueble está en una zona con permiso, preparan la solicitud y los documentos de residencia, revisan el inmueble en el registro y acompañan el contrato, las declaraciones y la inscripción. Nuestro gestor calculará en el chat el costo del acompañamiento.
Inmuebles en Corea
Permiso de compra, revisión del registro y acompañamiento de la operación.
Más información →Cuenta en Corea
Una cuenta en un banco autorizado para divisas y la declaración de la transferencia.
Más información →Corea del Sur: todos los programas
Visados, impuestos, empresas y vida en el país.
Más información →Comprobaremos si el apartamento que quieres puede comprarse. Cuéntanos dónde y para qué lo necesitas y si piensas vivir en él. Te mostraremos si hace falta permiso, los impuestos y cómo hacer la transferencia.
Preguntas frecuentes
Puede un extranjero comprar un apartamento en Corea del Sur?
Cuánto cuesta un apartamento en Seúl en 2026?
Qué impuestos se pagan al comprar un apartamento en Corea?
Comprar un apartamento da la residencia en Corea del Sur?
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