Tokio: was man sehen sollte und ob sich ein Umzug lohnt

Lohnt sich ein Umzug nach Tokio im Jahr 2026

Tokio ist die Hauptstadt Japans und einer der größten Ballungsräume der Welt: eine sichere, saubere Stadt mit dem besten Nahverkehr, einem riesigen Arbeitsmarkt und starken Universitäten. Man zieht für Stellen in Technologie, Finanzen und Industrie her, zum Studium oder für ein eigenes Geschäft. Der Yen bleibt schwach, daher ist das Leben in Tokio für alle, die in Dollar verdienen, spürbar günstiger als vor zehn Jahren.

Es gibt auch Schwierigkeiten: Russische Staatsangehörige brauchen ein Visum, ein Aufenthalt wird nur für einen bestimmten Zweck gewährt, also Arbeit, Studium, Geschäft oder Familie, und seit dem 16. Oktober 2025 ist das Visum für Geschäftsführer der eigenen Firma viel schwerer zu bekommen. Ohne Japanisch kann man im Zentrum leben und für ein internationales Unternehmen arbeiten, doch für Alltag, Miete und Formalitäten braucht man Hilfe.

Lebenshaltungskosten in Tokio

Die Preise stammen aus zwei unabhängigen Preisdatenbanken für 2026, umgerechnet zum Kurs der Europäischen Zentralbank vom 5. Oktober 2026, etwa 158,2 Yen pro Dollar. Ein Quadratmeter im Zentrum kostet etwa 9.290 $. Beim Einzug in eine Mietwohnung muss man mehrere Monate im Voraus zahlen, wie unten erklärt.

Wo man in Tokio wohnt: Viertel

• Minato: Azabu, Roppongi und Hiroo mit Botschaften, internationalen Schulen, vielen Ausländern und den höchsten Mieten.
• Shibuya und Ebisu: Büros von Technologiefirmen, Cafés und Nachtleben, bequem für junge Berufstätige.
• Meguro und Nakameguro: ruhige Straßen am Fluss, kleine Cafés und Läden.
• Setagaya: ein grünes Wohngebiet mit Parks und Schulen, beliebt bei Familien.
• Shinjuku: Geschäfts- und Verkehrsknotenpunkt, bequem, aber laut.
• Chuo und Koto: Tsukishima und Toyosu mit neuen Hochhäusern am Wasser, nah am Zentrum.
• Kichijoji: ein westlicher Vorort mit großem Park und günstigeren Mieten.

Bei der Wahl des Viertels zählt vor allem die Fahrzeit mit der Bahn: Viele wohnen eine halbe Stunde vom Zentrum und zahlen viel weniger für die Wohnung.

Einreise und Aufenthalt

Deutsche Staatsangehörige brauchen für Kurzaufenthalte bis zu 90 Tagen kein Visum; ausgenommen sind bezahlte Forschungsaufenthalte und Praktika. Für ein langfristiges Leben wird ein Aufenthaltsstatus für einen Zweck gewährt: Anstellung bei einer japanischen Firma, das Punktesystem für hochqualifizierte Fachkräfte, Studium, Ehe oder Familie. Der Arbeitgeber oder die Schule beschafft zuerst bei der Einwanderungsbehörde eine Bescheinigung über die Berechtigung, auf dieser Grundlage wird das Visum erteilt, und die Aufenthaltskarte erhält man am Flughafen.

Seit dem 16. Oktober 2025 verlangt das Visum für Geschäftsführer ein Kapital von mindestens 30 Millionen Yen, etwa 190.000 $, mindestens einen Vollzeitbeschäftigten und Japanisch auf gehobener Mittelstufe beim Antragsteller oder einem Mitarbeiter. Das Visum für digitale Nomaden gibt bis zu sechs Monate bei einem Einkommen ab 10 Millionen Yen im Jahr, etwa 63.300 $, doch russische Staatsangehörige stehen nicht auf der Liste der berechtigten Länder. Mehr auf der Seite Visum für digitale Nomaden in Japan.

Steuern in Japan

Die nationale Einkommensteuer ist progressiv von 5 % bis 45 %, dazu eine örtliche Einwohnersteuer von etwa 10 %. Die Verbrauchsteuer, Japans Gegenstück zur Mehrwertsteuer, beträgt 10 %, auf Lebensmittel 8 %. Die Körperschaftsteuer liegt bei etwa 23,2 %, für kleine Unternehmen auf die ersten 8 Millionen Yen Gewinn niedriger. Ein Ausländer, der weniger als fünf der letzten zehn Jahre in Japan gelebt hat, kann die japanische Steuer auf ausländisches Einkommen vermeiden, solange dieses Geld nicht ins Land gebracht wird. Die teuren Überraschungen sind Sozialversicherungsbeiträge, eine Erbschaftsteuer von bis zu 55 % und die Wegzugsteuer für Inhaber großer Vermögen. Mehr auf der Seite Steuern in Japan.

Miete und Kauf von Immobilien

Ausländer dürfen in Japan ohne Beschränkungen Wohnungen und Häuser kaufen, doch ein Kauf gibt keinen Aufenthalt. Mieten ist schwerer als Kaufen: Mietverträge laufen meist zwei Jahre, eine Bürgschaftsgesellschaft ist Pflicht, und manche Vermieter vermieten nicht an Ausländer. Beim Einzug zahlt man eine Kaution von ein bis zwei Monatsmieten, ein nicht erstattungsfähiges Schlüsselgeld an den Vermieter von ein bis zwei Monatsmieten, eine Maklergebühr von etwa einer Monatsmiete und eine Versicherung. Der Einzug kostet also so viel wie vier bis sechs Monatsmieten. Möblierte Wohnungen für Ausländer ohne Bürgen kosten mehr, lassen sich aber schneller mieten.

Klima und Alltag

Die Sommer sind heiß und sehr feucht, etwa 30–35 Grad, der Juni ist Regenzeit, und im September kommen Taifune. Die Winter sind mild und sonnig, etwa 5–10 Grad. Erdbeben sind häufig, doch Gebäude folgen strengen Vorschriften, und Warnungen kommen aufs Telefon. Alle Einwohner, auch Ausländer mit Aufenthaltskarte, treten der nationalen Krankenversicherung bei und zahlen 30 % der Behandlungskosten. Der Nahverkehr fährt exakt nach Fahrplan, und ein Auto braucht man in der Stadt kaum. Es gibt internationale Schulen, doch das Schulgeld ist hoch.

Fallstricke

• Deutsche Staatsangehörige brauchen für Kurzaufenthalte bis zu 90 Tagen kein Visum; ausgenommen sind bezahlte Forschungsaufenthalte und Praktika.
• Seit dem 16. Oktober 2025 verlangt das Visum für Geschäftsführer ein Kapital ab 30 Millionen Yen und einen Mitarbeiter.
• Alltag, Miete und Formalitäten sind ohne Japanisch schwer.
• Der Einzug in eine Mietwohnung kostet vier bis sechs Monatsmieten.
• Hohe Sozialversicherungsbeiträge und Erbschaftsteuer bis 55 %.

Die Fachleute von Murblz wählen die Grundlage für das Visum, bereiten die Unterlagen für die Einwanderungsbehörde vor und helfen bei Firma, Steuern und Miete. Ein Berater im Chat berechnet die Kosten der Begleitung.