Leistungen · Immobilien
Anlageimmobilien in Indonesien
Indonesien ist vor allem ein Urlaubsmarkt: Bali ist seit Langem eines der bekanntesten Ziele der Welt für Villen und Mietwohnungen, Jakarta hat Geschäftsnachfrage.
Die wichtigste Besonderheit: Ein Ausländer kann in Indonesien kein Land im vollen Eigentum halten. Deshalb ist die Wahl der richtigen rechtlichen Eigentumsform hier wichtiger als die Wahl der Immobilie selbst.
Wie ein Ausländer Immobilien halten kann
| Form | Für wen | Laufzeit und Bedingungen |
|---|---|---|
| Nutzungsrecht an einem Haus | ein Ausländer mit indonesischer Aufenthaltserlaubnis | bis zu 80 Jahre mit Verlängerungen, nur Wohnraum, über dem Mindestpreis für Ausländer |
| Wohnungseinheit | ein Ausländer mit Aufenthaltserlaubnis | ein Recht an der Einheit mit Verlängerungen bis zu 80 Jahre, über dem Mindestpreis |
| Langfristige Pacht | jeder Ausländer | nach Vertrag; auf Bali meist 25–30 Jahre mit Verlängerung |
| Baurecht über eine Gesellschaft in ausländischem Eigentum | Unternehmen: Hotels, Mietvillen, Büros | bis zu 80 Jahre mit Verlängerungen; eine Gesellschaft und ein Investitionsplan ab 10 Milliarden Rupiah |
Das Halten über einen einheimischen Staatsbürger nach einer privaten Vereinbarung, bei dem der Ausländer zahlt und das Land auf einen Indonesier eingetragen wird, ist rechtlich nicht geschützt: Solche Geschäfte werden für nichtig erklärt. Solche Modelle nutzen wir nicht.
Wir berechnen online die vollen Kaufkosten für Ihr Budget: Steuern, Gebühren und Nebenkosten des Kaufs.
Mindestpreis für Ausländer
Nach einem Beschluss des Ministeriums für Agrarangelegenheiten und Raumplanung darf ein Ausländer eine Wohnimmobilie nur über dem für die Provinz festgelegten Minimum kaufen. Auf Bali sind es 5 Milliarden Rupiah, etwa 279.400 $, für ein Haus und 2 Milliarden Rupiah, etwa 111.800 $, für eine Wohnung. In Jakarta sind es 5 Milliarden Rupiah für ein Haus und 3 Milliarden Rupiah, etwa 167.700 $, für eine Wohnung. Die Dollarbeträge beruhen auf dem Kurs der Bank Indonesia vom 2. Oktober 2026, 17.898 Rupiah je Dollar, aufgerundet.
Steuern und Kosten
- Abgabe auf den Erwerb von Land und Gebäuden – bis 5 % des Werts, zahlt der Käufer.
- Der Verkäufer zahlt eine abgeltende Steuer von 2,5 % auf den Preis.
- Neubauten vom Bauträger unterliegen der Mehrwertsteuer, mit staatlichen Vergünstigungen für einige Immobilien – das prüfen wir am Tag des Kaufs.
- Die Vermietung von Land und Gebäuden unterliegt einer abgeltenden Steuer von 10 % auf die Miete.
- Der Notar und die Eintragung des Rechts beim Grundbuchamt.
Wie der Kauf abläuft
- Prüfung des Landzertifikats beim Grundbuchamt: Eigentümer, Art des Rechts, Grenzen, Belastungen.
- Prüfung der Flächennutzung: ob Bau und touristische Vermietung auf dem Grundstück erlaubt sind.
- Eine Urkunde vor einem Beamten für Grundstücksurkunden und Zahlung über eine Bank.
- Eintragung des Nutzungsrechts, der Einheit oder der Pacht auf Ihren Namen oder den Ihrer Gesellschaft.
- Für touristische Vermietung eine Beherbergungslizenz.
Immobilie und Aufenthalt
Ein Immobilienkauf gibt für sich allein keinen Aufenthalt, aber Indonesien bietet Visa für vermögende Ausländer, die Finanzvermögen oder Immobilien berücksichtigen. Die Bedingungen ändern sich regelmäßig, deshalb prüfen wir sie am Tag des Kaufs und planen Kauf und Visum zusammen.
Häufige Fehler von Käufern
- Kauf auf den Namen eines indonesischen Bekannten nach einer privaten Vereinbarung.
- Eine Villa für touristische Vermietung auf einem Grundstück, dessen Flächennutzung solche Vermietung verbietet.
- Eine Pacht, ohne zu prüfen, wem das Land wirklich gehört.
- Ein Preis unter dem Minimum für Ausländer: Das Recht wird nicht eingetragen.
Kann ein Ausländer in Indonesien eine Immobilie kaufen
Ja, zu denselben Bedingungen für alle Ausländer: Eigene Einschränkungen nach Staatsangehörigkeit gibt es nicht. Ein Ausländer erhält das Nutzungsrecht an einem Haus oder das Recht an einer Wohnung aber nur mit einer Aufenthaltserlaubnis für Indonesien – befristet oder unbefristet. Ohne sie bleibt die langfristige Pacht von Land und Haus per Vertrag, meist für 25–30 Jahre mit Recht auf Verlängerung.
Indonesien hat sich den westlichen Sanktionen nicht angeschlossen; für Käufer mit russischem Pass scheitert ein Geschäft daher nicht an Verboten, sondern an der Zahlung: Russische Karten funktionieren hier nicht, und Geld kommt per Banküberweisung aus einem Drittland mit Unterlagen zur Herkunft. Geschäfte, die auf den Namen eines örtlichen Bekannten eingetragen werden, schützt das Gesetz nicht; sie werden für nichtig erklärt. Die Statusoptionen für Käufer stehen auf der Seite Aufenthaltstitel in Indonesien.
Mindestpreise für Ausländer nach Provinz
| Provinz | Haus, mindestens | Wohnung, mindestens |
|---|---|---|
| Jakarta | etwa 290.000 $ | etwa 170.000 $ |
| Bali | etwa 290.000 $ | etwa 120.000 $ |
| West-, Zentral- und Ostjava, Banten, Yogyakarta | etwa 290.000 $ | etwa 120.000 $ |
| West-Nusa Tenggara, einschließlich Lombok | etwa 170.000 $ | etwa 57.000 $ |
| Nordsumatra, Ostkalimantan, Südsulawesi, Riau-Inseln | etwa 120.000 $ | etwa 57.000 $ |
| Andere Provinzen | etwa 57.000 $ | etwa 57.000 $ |
Die Mindestwerte legte 2022 eine Entscheidung des Ministeriums für Agrarfragen und Raumordnung fest: 5 Milliarden Rupiah für ein Haus auf Bali und in Jakarta, 3 Milliarden Rupiah für eine Wohnung in Jakarta und 2 Milliarden Rupiah auf Bali. Unter der Schwelle lässt sich das Recht nicht auf den Namen eines Ausländers eintragen. Dollarbeträge zum Kurs der Europäischen Zentralbank vom 6. Oktober 2026, aufgerundet. Den Kauf auf Bali beschreibt der Artikel Wohnung auf Bali kaufen.
Steuern für Eigentümer: Miete und Verkauf
- Jährliche Grund- und Gebäudesteuer. Sie wird an die örtliche Verwaltung auf den Katasterwert gezahlt, mit einem Bruchteil eines Prozents.
- Miete. Die Vermietung von Land und Gebäuden unterliegt einer abgeltenden Steuer von 10 % auf die Miete. Kurzzeitvermietung an Touristen braucht eine Lizenz für Gästeunterkünfte.
- Verkauf. Der Verkäufer zahlt eine abgeltende Steuer von 2,5 % auf den Preis, der Käufer eine Erwerbsteuer von bis zu 5 %.
Ob die in Indonesien gezahlte Steuer auf Mieten im Wohnsitzland angerechnet wird, regelt das Doppelbesteuerungsabkommen dieses Landes mit Indonesien. Wer in einem anderen Land steuerlich ansässig ist, erklärt die Einkünfte dort nach dessen Regeln. Mehr auf der Seite Steuern in Indonesien.
Wie man in Indonesien aus der Ferne eine Immobilie kauft
Indonesien gehört seit 2022 zum Haager Apostille-Übereinkommen, eine vor einem Notar im Wohnsitzland ausgestellte Vollmacht braucht daher nur eine Apostille und eine Übersetzung ins Indonesische. Damit prüft der Vertreter Landzertifikat und Nutzungszone, unterzeichnet den Vertrag vor einem Notar für Landurkunden und trägt die Pacht ein.
Das Nutzungsrecht an einem Haus oder das Recht an einer Wohnung lässt sich aus der Ferne schwerer regeln: Zuerst braucht man eine Aufenthaltserlaubnis, und die verlangt einen Besuch. Ein Kauf wird daher meist in zwei Schritte geteilt: Auswahl und Prüfung der Immobilie vorab und Eintragung des Rechts nach Erteilung des Status. Die Pacht kann sofort unterzeichnet werden, der Vertrag mit dem Bauträger wird an die Eintragung des Rechts nach Erteilung des Aufenthalts geknüpft.
Was wir tun
Wir wählen die Eigentumsform für Ihr Ziel, prüfen Zertifikat, Flächennutzung und Verkäufer, tragen bei Bedarf eine Gesellschaft in ausländischem Eigentum ein, wickeln den Kauf vor dem Notar ab, berechnen die Steuern, beschaffen die Vermietungslizenz und helfen beim Visum.
Was wir tun
- Auswahl von Immobilien für Ihr Anlageziel
- Rechtliche Prüfung der Immobilie
- Begleitung des Kaufs von Anfang bis Ende
- Eigentumsstruktur (Firma, Treuhand)
- Verwaltung und Vermietung der Immobilie
Siehe auch
Firmengründung · Geschäftskonto · Privatkonto · Steuern des Landes · Alle Programme des Landes
Häufige Fragen
Kann ein Ausländer in Indonesien eine Immobilie kaufen?
Wie hoch ist der Mindestpreis einer Wohnimmobilie für einen Ausländer auf Bali?
Welche Steuern fallen beim Immobilienkauf in Indonesien an?
Was passiert, wenn das Nutzungsrecht abläuft?
Kann man Land auf einen indonesischen Strohmann eintragen?
Gibt ein Immobilienkauf in Indonesien ein Aufenthaltsrecht?
Wo fangen wir an?
Kann ein Ausländer in Indonesien eine Immobilie kaufen?
Was kostet eine Immobilie auf Bali für einen Ausländer?
Kann man in Indonesien aus der Ferne eine Immobilie kaufen?
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