الخدمات · العقارات

عقار للسكن والاستثمار: إندونيسيا

حُدّث في 20/10/2026

إندونيسيا سوق منتجعات قبل كل شيء: بالي من أشهر وجهات العالم للفلل وشقق التأجير منذ زمن طويل، أما جاكرتا فطلبها تجاري.

شقق للبيع بالصور والأسعار: عقار استثماري في بالي: ماذا تشتري وكم يكلف ←

إندونيسيا سوق منتجعات قبل كل شيء: بالي من أشهر وجهات العالم للفلل وشقق التأجير منذ زمن طويل، أما جاكرتا فطلبها تجاري. الميزة الأساسية: لا يستطيع الأجنبي تملك الأرض في إندونيسيا ملكية تامة (حق «هاك ميليك»). لذلك يهم اختيار الصيغة القانونية الصحيحة للملكية هنا أكثر من اختيار العقار نفسه.

كيف يحوز الأجنبي العقار

الحيازة عبر مواطن محلي باتفاق خاص، حين يدفع الأجنبي وتُسجَّل الأرض باسم إندونيسي، لا يحميها القانون: تُعلَن هذه الصفقات باطلة. ونحن لا نستخدم هذه الصيغ.

الحد الأدنى للسعر للأجانب

بموجب قرار وزارة الشؤون الزراعية والتخطيط المكاني، يشتري الأجنبي مسكنًا فقط فوق الحد الأدنى المحدد للمقاطعة. في بالي يبلغ 5 مليارات روبية، أي نحو $279,400، للمنزل، و2 مليار روبية، أي نحو $111,800، للشقة. وفي جاكرتا 5 مليارات روبية للمنزل و3 مليارات روبية، أي نحو $167,700، للشقة. المبالغ بالدولار بسعر بنك إندونيسيا في 2 أكتوبر 2026، 17,898 روبية للدولار، مقرّبة صعودًا.

الضرائب والتكاليف

• رسم اكتساب حقوق الأراضي والمباني - حتى 5% من القيمة، ويدفعه المشتري.
• يدفع البائع ضريبة نهائية بنسبة 2.5% من السعر.
• المباني الجديدة من المطوّر تخضع لضريبة القيمة المضافة، مع حوافز حكومية لبعض العقارات - نتحقق منها في تاريخ الصفقة.
• تأجير الأراضي والمباني تُفرض عليه ضريبة نهائية بنسبة 10% من الإيجار.
• الكاتب العدل وتسجيل الملكية لدى مكتب الأراضي.

كيف تتم الصفقة

• التحقق من شهادة الأرض لدى مكتب الأراضي: المالك، ونوع الحق، والحدود، والأعباء.
• التحقق من التخطيط العمراني: هل يُسمح بالبناء والتأجير السياحي على القطعة.
• عقد أمام موظف عقود الأراضي المعتمد والدفع عبر بنك.
• تسجيل حق الانتفاع أو الوحدة أو الإيجار باسمك أو باسم شركتك.
• للتأجير السياحي - ترخيص الإيواء.

العقار والإقامة

شراء العقار وحده لا يمنح الإقامة، لكن إندونيسيا تقدم تأشيرات للأجانب الميسورين تأخذ في الحسبان الأصول المالية أو العقار. تتغير الشروط دوريًا، لذا نتحقق منها في تاريخ الصفقة ونخطط للشراء مع التأشيرة معًا.

أخطاء شائعة لدى المشترين

• الشراء باسم معارف إندونيسيين باتفاق خاص.
• فيلا للتأجير السياحي على قطعة يمنع التخطيط العمراني فيها هذا التأجير.
• إيجار دون التحقق ممن يملك الأرض فعلًا.
• سعر أقل من الحد الأدنى للأجانب: لن يُسجَّل الحق.

هل يستطيع الأجانب شراء عقار في إندونيسيا

نعم، بالشروط نفسها لأي أجنبي: لا قيود منفصلة على مواطني روسيا. لكن الأجنبي يحصل على حق الانتفاع بمنزل أو الحق في شقة فقط مع تصريح إقامة في إندونيسيا - إقامة مؤقتة أو دائمة. ومن دونه يبقى الخيار إيجار الأرض والمنزل طويل الأمد بموجب عقد، عادة لمدة 25-30 عامًا مع حق التمديد.

لم تنضم إندونيسيا إلى العقوبات الغربية، لذا تصطدم الصفقة بجواز سفر روسي بمسألة الدفع لا بالمنع: البطاقات الروسية لا تعمل هنا، ويُحوَّل المال مصرفيًا من بلد ثالث مع وثائق تثبت مصدره. ولا يحمي القانون الصفقات المسجلة باسم أحد المعارف المحليين؛ وتُعلَن هذه الصفقات باطلة. خيارات الإقامة للمشترين في صفحة الإقامة في إندونيسيا.

الحد الأدنى للأسعار للأجانب بحسب المقاطعة

حُدّدت الحدود الدنيا بقرار وزارة الشؤون الزراعية والتخطيط المكاني لعام 2022: 5 مليارات روبية للمنزل في بالي وجاكرتا، و3 مليارات روبية للشقة في جاكرتا، و2 مليار روبية في بالي. وتحت هذا الحد لا يُسجَّل الحق باسم أجنبي. المبالغ بالدولار الأمريكي بسعر البنك المركزي الأوروبي في 6 أكتوبر 2026، مقرّبة صعودًا. الشراء في بالي مشروح في شراء شقة في بالي.

ضرائب المالك: الإيجار والبيع

• ضريبة الأراضي والمباني السنوية. تُدفع للإدارة المحلية على أساس التقييم المساحي، بجزء من الواحد في المئة.
• الإيجار. تأجير الأراضي والمباني تُفرض عليه ضريبة نهائية بنسبة 10% من الإيجار. ويحتاج التأجير السياحي قصير الأمد إلى ترخيص إيواء الضيوف.
• البيع. يدفع البائع ضريبة نهائية بنسبة 2.5% من السعر، ويدفع المشتري ضريبة اكتساب حتى 5%.

اتفاقية تجنب الازدواج الضريبي بين روسيا وإندونيسيا سارية ولم تعلّقها روسيا، لذا يستطيع المقيم الضريبي في روسيا احتساب ضريبة الإيجار المدفوعة في إندونيسيا. ويجب إبلاغ مصلحة الضرائب بالحساب المصرفي الإندونيسي. المزيد في صفحة الضرائب في إندونيسيا.

كيف تشتري عقارًا في إندونيسيا عن بُعد

إندونيسيا عضو في اتفاقية لاهاي للأبوستيل منذ 2022، لذا يكفي التوكيل المحرر أمام كاتب عدل في بلد إقامتك أن يحمل أبوستيل وترجمة إلى الإندونيسية. وبه يتحقق الوكيل من شهادة الأرض والتخطيط العمراني، ويوقّع العقد أمام كاتب عدل عقود الأراضي، ويسجّل الإيجار.

ترتيب حق الانتفاع بمنزل أو الحق في شقة عن بُعد أصعب: تحتاج أولًا إلى تصريح إقامة، ويتطلب ذلك زيارة. لذلك يُقسَّم الشراء عادة إلى خطوتين: اختيار العقار وفحصه مسبقًا، ثم تسجيل الحق بعد منح الإقامة. يُوقَّع الإيجار فورًا، أما العقد مع المطوّر فيُربط بشرط تسجيل الحق بعد منح الإقامة.

ما نقوم به

نختار صيغة الملكية التي تناسب هدفك، ونفحص الشهادة والتخطيط العمراني والبائع، ونؤسس شركة بملكية أجنبية عند الحاجة، وندير الصفقة أمام الكاتب العدل، ونحسب الضرائب، ونستخرج ترخيص التأجير، ونساعد في التأشيرة.

ما نقوم به

• اختيار العقارات بحسب هدفك الاستثماري
• الفحص القانوني للعقار
• مرافقة الصفقة من البداية إلى النهاية
• هيكلة الملكية (شركة، صندوق ائتماني)
• إدارة العقار وتأجيره

اقرأ أيضًا

تأسيس شركة · حساب الشركة · حساب شخصي · ضرائب البلد · كل برامج البلد

الأسئلة الشائعة