Инвестиционная недвижимость: Израиль
·
Купить недвижимость в Израиле в 2026 году иностранец может, но нерезидент платит налог на покупку 8% с первого шекеля и 10% с части цены выше $2 млн (6 055 070 шекелей). Доходность аренды, Тель-Авив: около 3,1% годовых. Сопровождение Murblz: подбор объекта, проверка титула и сделка под ключ.
Купить недвижимость в Израиле в 2026 году иностранец может, но нерезидент платит налог на покупку 8% с первого шекеля и 10% с части цены выше $2 млн (6 055 070 шекелей). Большая часть земли принадлежит государству, ипотеку нерезиденту дают не больше чем на 50% стоимости жилья, а сама покупка не даёт ни вида на жительство, ни гражданства.
Кому подходит покупка недвижимости в Израиле
- тем, кто планирует репатриацию и хочет приехать в своё жильё: порядок шагов влияет на налог на покупку;
- семьям, у которых в Израиле живут родственники или учатся дети;
- инвесторам, которым нужен дорогой и устойчивый рынок: спрос в Тель-Авиве, Иерусалиме, Хайфе и прибрежных городах десятилетиями держится на росте населения и репатриации.
Тем, кто ищет вид на жительство через покупку жилья, Израиль не подходит: такой программы в стране нет.
Земля и права на квартиру в Израиле
Большая часть земли в Израиле принадлежит государству и передаётся в долгосрочную аренду через Земельное управление Израиля. Для покупателя квартиры это обычно формальность: право оформлено как аренда земли на десятилетия с возможностью продления. Но до сделки мы проверяем договор аренды, запись в государственном земельном реестре, долги, обременения и разрешения на строительство. Для участков и отдельных домов на государственной земле условия для иностранцев бывают строже, их уточняем заранее.
Налог на покупку недвижимости в Израиле для нерезидента: 8% и 10%
Льготная шкала для единственного жилья относится к жителям Израиля. Иностранный резидент платит налог на покупку как за дополнительную квартиру:
| Часть стоимости | Ставка |
|---|---|
| до $2 млн (6 055 070 шекелей) | 8% |
| свыше $2 млн (6 055 070 шекелей) | 10% |
Ставки 8% и 10% - временный порядок: он действует до 31 декабря 2026 года, и на 7 октября 2026 года его продление на 2027 год не принято. Границы шкалы заморожены до 15 января 2028 года по указанию налоговой службы Израиля от 18 января 2026 года. Пример: за квартиру за $990 000 (3 млн шекелей) нерезидент заплатит 8% - $79 000 (240 000 шекелей). Суммы пересчитаны по курсу начала октября 2026 года, около 3,06 шекеля за доллар.
Тот, кто в течение двух лет после покупки впервые становится жителем Израиля, для налога на покупку считается жителем: к его сделке применяют шкалу единственного жилья, которая начинается с 0% для части цены до $650 000 (1 978 745 шекелей). Поэтому если вы планируете репатриацию, порядок шагов важен.
Как купить недвижимость в Израиле: шаги и сроки
- Подбор объекта и проверка прав в земельном реестре и у Земельного управления.
- Счёт в израильском банке и перевод денег: банк и адвокат проверяют их происхождение.
- Договор с участием адвоката и оплата частями по графику. В новостройке застройщик по закону о продаже квартир не вправе взять больше 7% цены, пока платежи покупателя не обеспечены банковской гарантией или другим способом.
- Декларация о сделке в налоговую службу - в течение 30 дней после подписания договора.
- Оплата налога на покупку - в течение 60 дней после подписания договора.
- Регистрация права в земельном реестре или в Земельном управлении.
Документы для покупки недвижимости в Израиле
- паспорт покупателя;
- документы о происхождении денег для банка: договор продажи имущества, выписки, справки о доходах;
- доверенность адвокату, если вы подписываете документы за границей;
- выписка из земельного реестра и договор аренды земли с Земельным управлением;
- для новостройки - банковская гарантия застройщика и разрешение на строительство;
- для ипотеки - документы о доходах за рубежом и кредитная история.
Сколько стоит сделка с недвижимостью в Израиле: налоги и обязательные платежи
| Статья | Сколько |
|---|---|
| Налог на покупку для нерезидента | 8% до $2 млн (6 055 070 шекелей), 10% выше |
| Адвокат покупателя | обычно 0,5-1,5% цены плюс НДС 18% |
| Посредник, если он есть | обычно до 2% цены плюс НДС |
| Оценщик, проверка, регистрация права | несколько тысяч шекелей |
Главная статья - налог на покупку: при квартире за $990 000 (3 млн шекелей) это $79 000, остальные расходы вместе обычно меньше. Расчёт под ваш объект и статус делаем до подписания договора.
Налог 8% платят за 60 дней, а ошибку в порядке шагов уже не исправить
Дороже расходов на сделку обходятся ошибки: покупка за два с лишним года до репатриации, когда льготная шкала уже не применяется, договор без проверки прав на землю и долгов продавца, платежи застройщику без банковской гарантии, деньги, которые израильский банк не принимает без документов о происхождении, пропущенные сроки декларации и налога. Сопровождение Murblz снимает эти риски: считаем налог на покупку для вашего статуса до договора, проверяем объект и застройщика, готовим путь денег и ведём сделку вместе с адвокатом с местной лицензией до регистрации права. Мы гарантируем профессиональную работу и прозрачный процесс.
Стоимость сопровождения зависит от объекта и задачи; менеджер рассчитает её в чате.
Ипотека в Израиле для нерезидента: не больше 50% стоимости
Банки Израиля дают нерезиденту ипотеку не больше 50% стоимости жилья, поэтому половину цены нужно иметь своими деньгами. Банк проверяет доходы за рубежом, кредитную историю и источник первого взноса, а платёж по ипотеке считает в шекелях. Деньги для сделки переводят на счёт в израильском банке заранее: банк продавца и адвокат проверяют их происхождение.
Налоги при владении и продаже недвижимости в Израиле
- Муниципальный налог платит тот, кто живёт в квартире: владелец или арендатор.
- Доход от аренды жилья облагается налогом, есть режим 10% от валовой арендной платы; какой режим выгоднее, зависит от статуса владельца и суммы аренды.
- Налог с прироста стоимости при продаже - 25% с реальной, очищенной от инфляции прибыли, освобождения зависят от резидентства и числа квартир.
Все ставки и пример расчёта - на странице налоги в Израиле для физических лиц.
Почему сделки с недвижимостью в Израиле срываются
- банк не принимает деньги покупателя: происхождение средств не подтверждено документами;
- на объекте есть долги, обременения или строения без разрешения;
- право на землю оформлено с ограничениями, которые не проверили до договора;
- банк не одобрил ипотеку, а своих денег меньше половины цены;
- декларация о сделке подана позже 30 дней или налог уплачен позже 60 дней: начисляют проценты и штрафы.
Ограничения для отдельных гражданств
По закону о землях Израиля в редакции 2011 года передать иностранцу права на государственную землю можно только с согласия председателя Совета земель Израиля. Иностранцем закон не считает граждан и жителей Израиля и тех, кто имеет право на репатриацию по Закону о возвращении. Поэтому покупателю без такого права адвокат заранее проверяет, нужна ли для конкретного объекта отдельная заявка: чаще она требуется для участков и домов, чем для квартир.
Банки Израиля проверяют переводы из-за рубежа независимо от гражданства и не принимают деньги из банков под санкциями, поэтому путь денег до израильского счёта планируем до договора.
Недвижимость и иммиграция в Израиль
Программ вида на жительство или гражданства через покупку жилья в Израиле нет. Основной путь к гражданству - репатриация по Закону о возвращении для евреев и членов их семей. Покупка может быть частью плана переезда, но юридически с ним не связана, и время покупки влияет на налоги.
Что мы делаем
Подбираем квартиру под задачу: жильё для будущей репатриации, для семьи или для сдачи в аренду. Проверяем права на землю, обременения и застройщика, считаем налог на покупку и расходы по владению, сопровождаем сделку вместе с адвокатом с местной лицензией, помогаем с декларациями, регистрацией права и сдачей в аренду.
Что входит в работу
- Подбор объекта под инвестиционную задачу
- Юридическая проверка объекта
- Сопровождение сделки под ключ
- Структурирование владения (компания, траст)
- Управление недвижимостью и сдача в аренду
Посчитаем онлайн полную стоимость покупки под ваш бюджет: налоги, сборы и расходы на сделку.
Смотрите также
Регистрация компании · Счёт для бизнеса · Личный счёт · Все программы страны
Частые вопросы
Может ли иностранец купить недвижимость в Израиле?
Сколько налог на покупку недвижимости в Израиле для нерезидента?
В какой срок платят налог на покупку в Израиле?
Есть ли в Израиле льготы по налогу на покупку для репатриантов?
Даёт ли покупка недвижимости в Израиле ВНЖ или гражданство?
Даст ли израильский банк ипотеку нерезиденту?
Какие налоги при продаже недвижимости в Израиле?
Хотите купить недвижимость в Израиле?
Подберём объекты в Израиле под ваш бюджет и цель, учтём налог на покупку и проверим регистрацию права до сделки. Все страны - в каталоге с поиском.
Подробности и стоимость - у менеджера в чате. Опишите ситуацию - ответим сразу.
Узнать условия покупки