Leistungen · Immobilien
Anlageimmobilien in Israel
Israel ist ein teurer Markt mit stabiler Nachfrage: Wohnraum in Tel Aviv, Jerusalem, Haifa und den Küstenstädten wird seit Jahrzehnten von Bevölkerungswachstum und Einwanderung getragen.
Ausländer können Wohnungen und Häuser kaufen, aber Käufe haben drei Besonderheiten: Das meiste Land gehört dem Staat, ein Nichtansässiger zahlt Grunderwerbsteuer nach einer höheren Staffel, und der Kauf gibt weder Aufenthalt noch Staatsbürgerschaft.
Land und Eigentumsrecht an einer Wohnung
Das meiste Land in Israel ist Staatseigentum und wird über die Israelische Landbehörde langfristig verpachtet. Für einen Wohnungskäufer ist das meist eine Formsache: Das Recht ist eine Landpacht über Jahrzehnte mit Verlängerung. Vor dem Kauf prüfen wir dennoch die Pacht, den Eintrag im Grundbuch, Schulden, Belastungen und Baugenehmigungen. Für Grundstücke und freistehende Häuser auf Staatsland können die Bedingungen für Ausländer strenger sein, das klären wir im Voraus.
Grunderwerbsteuer für Nichtansässige
Die ermäßigte Staffel für eine einzige Wohnung gilt für in Israel Ansässige. Ein ausländischer Ansässiger zahlt Grunderwerbsteuer wie für eine weitere Wohnung:
| Teil des Preises | Satz |
|---|---|
| bis 6.055.070 NIS, etwa 1.979.500 $ | 8 % |
| über 6.055.070 NIS | 10 % |
Die Staffelgrenzen gelten vom 16. Januar 2025 bis zum 15. Januar 2028. Beispiel: Für eine Wohnung zu 4 Millionen NIS, etwa 1.307.700 $, zahlt ein Nichtansässiger 8 %, also 320.000 NIS, etwa 104.700 $. Neueinwanderer können bei der Steuerbehörde in den ersten Jahren nach der Ankunft eine teilweise Befreiung beantragen; wenn Sie die Alija planen, kommt es also auf die Reihenfolge der Schritte an.
Wie ein Kauf abläuft
- Auswahl der Immobilie und Prüfung des Eigentums im Grundbuch und bei der Israelischen Landbehörde.
- Ein Vertrag mit einem Anwalt, Zahlung in Etappen und bei Neubauten eine Bankgarantie des Bauträgers.
- Die Kauferklärung bei der Steuerbehörde und fristgerechte Zahlung der Grunderwerbsteuer.
- Eintragung des Eigentums im Grundbuch oder bei der Israelischen Landbehörde.
Kaufnebenkosten und Hypotheken
| Posten | Wie viel |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer für Nichtansässige | 8 % bis 6.055.070 NIS, darüber 10 % |
| Anwalt des Käufers | meist 0,5–1,5 % des Preises plus 18 % Mehrwertsteuer |
| Makler, falls vorhanden | meist bis 2 % des Preises plus Mehrwertsteuer |
| Gutachter, Prüfungen, Eintragung des Eigentums | einige Tausend Schekel |
Israelische Banken leihen einem Nichtansässigen höchstens 50 % des Immobilienwerts, die Hälfte des Preises muss also aus eigenen Mitteln kommen. Die Bank prüft ausländische Einkünfte, Kreditgeschichte und Herkunft der Anzahlung und berechnet die Hypothekenrate in Schekel. Das Geld für den Kauf wird vorab auf ein israelisches Bankkonto überwiesen: Bank und Anwalt prüfen, woher es kommt.
Steuern bei Besitz und Verkauf
- Die Gemeindesteuer zahlt, wer in der Wohnung lebt: der Eigentümer oder der Mieter.
- Mieteinnahmen aus Wohnraum werden besteuert, mit einer Variante von 10 % der Bruttomiete; welche Variante günstiger ist, hängt vom Status des Eigentümers und der Miete ab.
- Die Wertzuwachssteuer beim Verkauf beträgt 25 % des realen, inflationsbereinigten Gewinns, und Befreiungen hängen vom Wohnsitz und der Zahl der Wohnungen ab.
Immobilien und Einwanderung
Israel hat kein Programm für Aufenthalt oder Staatsbürgerschaft durch Immobilienkauf. Der Hauptweg zur Staatsbürgerschaft ist die Alija nach dem Rückkehrgesetz für Juden und ihre Familienangehörigen. Ein Kauf kann Teil eines Umzugsplans sein, ist aber rechtlich nicht damit verknüpft, und sein Zeitpunkt beeinflusst die Steuer.
Was wir tun
Wir wählen eine Wohnung für Ihr Ziel: ein Zuhause für die künftige Alija, für die Familie oder zur Vermietung. Wir prüfen Landrechte, Belastungen und den Bauträger, berechnen Grunderwerbsteuer und laufende Kosten, wickeln den Kauf gemeinsam mit einem vor Ort zugelassenen Anwalt ab und helfen bei Erklärungen, Eintragung des Eigentums und Vermietung.
Was wir tun
- Auswahl von Immobilien für Ihr Anlageziel
- Rechtliche Prüfung der Immobilie
- Begleitung des Kaufs von Anfang bis Ende
- Eigentumsstruktur (Firma, Treuhand)
- Verwaltung und Vermietung der Immobilie
Siehe auch
Firmengründung · Geschäftskonto · Privatkonto · Alle Programme des Landes
Häufige Fragen
Kann ein Ausländer in Israel eine Immobilie kaufen?
Wie viel Grunderwerbsteuer zahlt ein Nichtansässiger?
Gibt es Vergünstigungen für Neueinwanderer?
Gibt ein Immobilienkauf in Israel Aufenthalt oder Staatsbürgerschaft?
Gibt eine israelische Bank einem Nichtansässigen eine Hypothek?
Welche Steuern fallen beim Verkauf an?
Wo fangen wir an?
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