Инвестиционная недвижимость: Германия
Германия: подбираем объект под вашу задачу, проверяем юридическую чистоту и ведём сделку до регистрации.
| Коротко | 2026 |
|---|---|
| Может ли иностранец купить | да, без разрешений и ограничений по гражданству |
| Расходы сверх цены | 5-8%: налог 3,5-6,5% и нотариус с поземельной книгой 1,5-2% |
| Цена метра | в среднем ~$3 700, в Берлине $5 700-6 000, в Мюнхене ~$9 100 |
| Оплата | только безналичная, наличные запрещены с апреля 2023 года |
| Продажа без налога | после 10 лет владения или при проживании в квартире |
| ВНЖ за покупку | нет |
Иностранец может купить в Германии квартиру, дом или коммерческую недвижимость без разрешений и ограничений по гражданству. Сделку обязательно заверяет нотариус, а право собственности возникает только после внесения в поземельную книгу. Покупка вида на жительство не даёт: переезд оформляют по работе, бизнесу, учёбе или семье. Суммы в долларах по курсу Европейского центрального банка на 5 октября 2026 года, $1,12 за евро.
Как проходит сделка
- Подбор и проверка: выписка из поземельной книги, обременения, для квартиры - документы товарищества собственников, протоколы собраний и резервный фонд.
- Финансирование: немецкие банки дают ипотеку и нерезидентам, но с большим первым взносом и проверкой дохода.
- Нотариальный договор. Нотариус зачитывает договор вслух, переводчик обязателен, если покупатель не владеет немецким.
- Предварительная запись в поземельной книге защищает покупателя до полной регистрации.
- Оплата налога и цены, затем регистрация собственника.
Документы и сроки
- Паспорт и немецкий налоговый идентификационный номер: нотариус обязан сообщить его налоговой вместе со сделкой, иностранцу номер присваивают, если его ещё нет.
- Проект договора покупатель-частное лицо по закону получает не позже чем за две недели до подписания, чтобы успеть его проверить.
- Регистрация собственника в поземельной книге происходит после уплаты налога и цены и может занять от нескольких недель до нескольких месяцев, в зависимости от загрузки суда.
Риски
- Квартира в доме с большим ремонтом впереди: товарищество может собрать с владельцев крупный взнос.
- Ограничения на краткосрочную сдачу туристам в крупных городах.
- Защищённые законом права арендаторов при покупке сданной квартиры.
- Продажа раньше 10 лет - налог на прибыль.
Что делаем мы
Подбираем объект, проверяем поземельную книгу и документы товарищества собственников, считаем налоги и расходы, сопровождаем нотариальную сделку с переводчиком и регистрацию вместе с партнёрами с местной лицензией. Если нужен счёт в немецком банке или ипотека, помогаем параллельно.
Может ли гражданин России купить недвижимость в Германии
Да. Закон не ограничивает покупку жилья по гражданству, и россиянин покупает квартиру или дом на своё имя так же, как гражданин Евросоюза. Сложности начинаются не у нотариуса, а у денег. С 1 апреля 2023 года в Германии запрещено платить за недвижимость наличными, криптовалютой, золотом и сырьём: цена идёт только банковским переводом. Нотариус и банк проверяют, откуда пришли деньги, и при сомнениях вправе остановить сделку.
Для граждан России без вида на жительство в Евросоюзе есть ещё одно ограничение: немецкие банки не принимают от них вклады больше 100 000 евро по санкционному регламенту Евросоюза. Поэтому деньги на покупку заводят по частям или напрямую на счёт продавца, а происхождение средств подтверждают заранее. Лица и компании из санкционных списков покупать не могут вовсе: их имущество в Германии замораживают.
Цены на квартиры по городам
| Город | Метр в среднем | Квартира 60 м² |
|---|---|---|
| В среднем по Германии | ~$3 700 | ~$222 000 |
| Берлин | $5 700-6 000 | ~$350 000 |
| Мюнхен | ~$9 100 | ~$546 000 |
Дешевле всего восточные земли и небольшие города, дороже всего Мюнхен, Франкфурт и Гамбург. Для сдачи в аренду важнее не цена метра, а спрос: студенческие города и крупные центры занятости сдаются быстрее, а в маленьком городе квартира может простаивать месяцами.
Посчитаем онлайн полную стоимость покупки под ваш бюджет: налоги, сборы и расходы на сделку.
Расходы на покупку: пример расчёта
| Статья | Ставка | Квартира за $350 000 в Берлине |
|---|---|---|
| Налог на приобретение земельной собственности | 3,5-6,5% в зависимости от федеральной земли, в Берлине 6% | ~$21 000 |
| Нотариус и поземельная книга | около 1,5-2% по тарифам закона | ~$5 300-7 000 |
| Посредник | если его наняли обе стороны, вознаграждение по закону делят пополам | по договору |
| Итого сверх цены | 5-8% | ~$28 000 без посредника |
Суммы в долларах по курсу Европейского центрального банка на 5 октября 2026 года, около $1,12 за евро, округлены вверх. Налог на приобретение приходит отдельным уведомлением после сделки, и регистрация собственника в поземельной книге возможна только после его оплаты.
5-8% сверх цены и договор, который читают вслух
В Германии дороже налогов обходятся пропущенные детали: долги и решения товарищества собственников о ремонте, которые переходят к новому владельцу, обременения в поземельной книге, оплата, которую банк задержал из-за неподтверждённого источника денег, доверенность, которую нотариус сделки не принял. Специалисты Murblz проверяют выписку и документы товарищества, готовят доверенность и подтверждение источника средств, сопровождают подписание у нотариуса и регистрацию.
Стоимость сопровождения зависит от объекта, земли и способа финансирования; её рассчитает менеджер в чате.
Налоги владельца: аренда и продажа
- Налог на землю ежегодно платят муниципалитету; с 2025 года его считают по новым оценкам, и для многих квартир сумма изменилась.
- Налог на второе жильё в ряде городов, например в Берлине, начисляют владельцу, который сам использует квартиру как второе жильё, а не сдаёт её.
- Аренда. Доход облагается подоходным налогом в Германии и у нерезидента. Из него вычитают расходы и амортизацию здания, поэтому чистая налоговая база обычно заметно ниже арендной платы.
- Продажа. Прибыль частного лица не облагается, если объект был в собственности больше 10 лет или вы жили в нём в год продажи и два предыдущих года. При более ранней продаже прибыль облагается подоходным налогом.
Даёт ли покупка ВНЖ или гражданство Германии
Нет. Германия не выдаёт вид на жительство за покупку недвижимости ни на какую сумму. Переезд оформляют по работе, бизнесу, учёбе или семье: для специалистов есть голубая карта и рабочие визы, для поиска работы - карта шансов, для фрилансеров - виза фрилансера. Квартира в собственности при этом решает вопрос жилья, которое нужно для регистрации по месту жительства. Гражданство дают после 5 лет законного проживания, с 2024 года без отказа от российского паспорта, подробнее - на странице гражданство Германии.
Как купить недвижимость в Германии удалённо
- Проверка объекта по выписке из поземельной книги и документам товарищества собственников - удалённо, по копиям.
- Налоговый номер присваивают иностранцу при сделке, его сообщает нотариус.
- Доверенность. Удобнее всего доверенность, заверенная немецким нотариусом или консульством Германии. Документ, оформленный в другой стране, легализуют апостилем и переводят, а его приемлемость заранее согласуют с нотариусом сделки.
- Подписание у нотариуса проводит представитель по доверенности; проект договора покупатель получает за две недели и согласует удалённо.
- Оплата налога и цены банковским переводом и регистрация собственника в поземельной книге.
Вся сделка от выбора квартиры до записи в поземельной книге обычно занимает от двух до четырёх месяцев, из которых больше всего уходит на регистрацию.
Эта тема в других странах
- Недвижимость в Турции для иностранцев
- Недвижимость в ОАЭ для иностранцев
- Недвижимость в Грузии для иностранцев
- Недвижимость на Кипре для иностранцев
- Недвижимость в Черногории для иностранцев
- Недвижимость в Испании для иностранцев
- Недвижимость в Греции для иностранцев
- Недвижимость в Болгарии для иностранцев
- Недвижимость в Таиланде для иностранцев
- Недвижимость в Армении для иностранцев
- Недвижимость в Казахстане для иностранцев
По этой стране: переезд в Германию, налоги в Германии, гид по Берлину, гид по Мюнхену, купить квартиру в Германии.
Сравнение стран, цен и программ - в обзоре где купить недвижимость за границей.
Что входит в работу
- Подбор объекта под инвестиционную задачу
- Юридическая проверка объекта
- Сопровождение сделки под ключ
- Структурирование владения (компания, траст)
- Управление недвижимостью и сдача в аренду
Смотрите также
Регистрация компании · Счёт для бизнеса · Личный счёт · Все программы страны
Частые вопросы
Может ли иностранец купить недвижимость в Германии?
Даёт ли покупка недвижимости в Германии вид на жительство?
Сколько стоит оформление покупки в Германии?
Облагается ли продажа квартиры в Германии?
Дают ли немецкие банки ипотеку нерезидентам?
Сколько длится покупка квартиры в Германии?
Нужен ли переводчик у нотариуса в Германии?
Какой налог на покупку недвижимости в Баварии?
Можно ли гражданину России купить квартиру в Германии?
Можно ли заплатить за квартиру в Германии наличными?
Можно ли купить квартиру в Германии без приезда?
Присматриваете недвижимость в Германии?
Подберём объекты в Германии под сдачу в аренду, учтём налог на покупку в выбранной федеральной земле и сопроводим сделку у нотариуса. Все страны - в каталоге с поиском.
Подробности и стоимость - у менеджера в чате. Опишите ситуацию - ответим сразу.
Узнать условия покупки