Купить квартиру в Германии в 2026: цены, налоги и расходы
Иностранцу квартиру продают без разрешений, но сверх цены придётся отдать 5-8% на налог, нотариуса и поземельную книгу. Вида на жительство за покупку в Германии нет.
Коротко
- Средняя цена квартиры в Германии - около $3 700 за метр, в Мюнхене около $9 100.
- Налог на приобретение - от 3,5% до 6,5% в зависимости от федеральной земли.
- Нотариус и поземельная книга - ещё около 1,5-2% цены.
- Продажа без налога после 10 лет владения или если вы жили в квартире.
- Вида на жительство за покупку нет: переезд по работе, бизнесу, учёбе или семье.
Подробнее
Квартиру в Германии иностранец покупает без разрешений и ограничений по гражданству, но вида на жительство за покупку нет. Сверх цены придётся заплатить налог на приобретение от 3,5% до 6,5% в зависимости от федеральной земли и около 1,5-2% нотариусу и поземельной книге. Как мы подбираем и проверяем объекты, рассказано на странице недвижимость в Германии.
Коротко: цифры 2026 года
Главные 6 цифр для покупателя.
| Вопрос | Ответ |
|---|---|
| Может ли иностранец купить | да, без разрешений и ограничений по гражданству |
| Расходы сверх цены | 5-8%: налог 3,5-6,5% и нотариус с поземельной книгой 1,5-2% |
| Цена метра | в среднем ~$3 700, в Берлине $5 700-6 000, в Мюнхене ~$9 100 |
| Оплата | только безналичная: наличные запрещены с 1 апреля 2023 года |
| Срок сделки | 2-4 месяца от выбора квартиры до записи в поземельной книге |
| Продажа без налога | после 10 лет владения или при проживании в квартире |
Кому подходит покупка квартиры в Германии
Покупка подходит 3 группам покупателей.
- Тем, кто переезжает по работе, бизнесу или учёбе: своя квартира решает вопрос жилья и регистрации по месту жительства.
- Покупателям под сдачу в аренду в студенческих городах и крупных центрах занятости.
- Тем, кто вкладывает надолго: после 10 лет владения прибыль от продажи не облагается.
Не подходит покупка тем, кто ждёт вида на жительство за квартиру или быстрой перепродажи: продажа раньше 10 лет облагается налогом.
Сколько стоит квартира в Германии в 2026 году
По данным крупнейших порталов недвижимости на осень 2026 года, метр в квартире в среднем по стране стоит около $3 700 (3 300 евро).
| Город | Метр в среднем | Квартира 60 м² |
|---|---|---|
| В среднем по Германии | ~$3 700 | ~$222 000 |
| Берлин | $5 700-6 000 | ~$350 000 |
| Мюнхен | ~$9 100 | ~$546 000 |
Дешевле всего восточные земли и небольшие города, дороже всего Мюнхен, Франкфурт и Гамбург. Для сдачи в аренду важнее не цена метра, а спрос: студенческие города и крупные центры занятости сдаются быстрее. О районах - в гидах по Берлину и Мюнхену.
Налоги и расходы при покупке
Сверх цены покупатель платит 5-8%: налог на приобретение и расходы на нотариуса и поземельную книгу.
| Платёж | Ставка | Квартира за $350 000 в Берлине |
|---|---|---|
| Налог на приобретение земельной собственности | от 3,5% в Баварии до 6,5% в Северном Рейне-Вестфалии, Бранденбурге и ряде других земель; в Берлине 6% | ~$21 000 |
| Нотариус и поземельная книга | около 1,5-2% цены по установленным законом тарифам | ~$5 300-7 000 |
| Посредник | если его наняли обе стороны, вознаграждение по закону делят между продавцом и покупателем | по договору |
| Итого сверх цены | 5-8% | ~$28 000 без посредника |
Налог на приобретение приходит отдельным уведомлением после сделки, и регистрация собственника в поземельной книге возможна только после его оплаты. Доллары - по курсу Европейского центрального банка, с округлением вверх.
5-8% сверх цены - и договор, который читают вслух
В Германии дороже налогов обходятся пропущенные детали: долги и решения товарищества собственников о ремонте, которые переходят к новому владельцу, обременения в поземельной книге, договор, подписанный без понимания немецкого текста. Мы проверяем выписку и документы товарищества, готовим к договору с переводчиком, сопровождаем подписание у нотариуса и регистрацию, помогаем с налоговым номером и ипотекой.
Стоимость сопровождения зависит от объекта, земли и способа финансирования; её рассчитает менеджер в чате.
Как проходит сделка: пошагово
Шагов 5, а вся сделка обычно занимает 2-4 месяца.
- Проверьте объект: выписку из поземельной книги, обременения, для квартиры - документы товарищества собственников, протоколы собраний и резервный фонд.
- Получите проект договора: частному покупателю его дают не позже чем за две недели до подписания.
- Подпишите договор у нотариуса: он зачитывает текст вслух, и если вы не владеете немецким, переводчик обязателен.
- Получите предварительную запись в поземельной книге: она защищает покупателя до полной регистрации.
- Оплатите налог и цену, после этого вас вносят в поземельную книгу как собственника.
Для сделки нужен немецкий налоговый номер: нотариус сообщает о покупке в налоговую, и иностранцу номер присваивают, если его ещё нет. Регистрация собственника может занять от нескольких недель до нескольких месяцев, в зависимости от загрузки суда.
Документы для сделки
Для сделки нужны 5 групп документов.
- паспорт покупателя и немецкий налоговый номер;
- выписка из поземельной книги по объекту;
- для квартиры - документы товарищества собственников: протоколы собраний, сведения о резервном фонде и планах ремонта;
- проект договора от нотариуса;
- документы о происхождении денег, а для ипотеки - подтверждение дохода.
В документах товарищества смотрят 3 вещи: решения последних собраний, размер резервного фонда и запланированный ремонт. Если дом ждёт дорогой ремонт, товарищество соберёт деньги с владельцев, и это стоит учесть в цене.
Как платить: только через банк
С 1 апреля 2023 года в Германии запрещено платить за недвижимость наличными, криптовалютой, золотом и сырьём: цена идёт только банковским переводом.
Нотариус и банк проверяют, откуда пришли деньги, и при сомнениях вправе остановить сделку. Поэтому документы о происхождении средств готовят до подписания договора. Немецкие банки дают ипотеку и нерезидентам, но с большим первым взносом и проверкой дохода: подробнее - в статье ипотека для иностранцев в Германии.
Покупка без приезда
Купить квартиру можно удалённо в 4 действия.
- Проверка объекта по выписке из поземельной книги и документам товарищества собственников - по копиям.
- Доверенность: удобнее всего заверенная немецким нотариусом или консульством Германии. Документ, оформленный в другой стране, заверяют апостилем и переводят, а его приемлемость заранее согласуют с нотариусом сделки.
- Подписание у нотариуса проводит представитель по доверенности; проект договора покупатель получает за две недели и согласует удалённо.
- Оплата налога и цены банковским переводом и регистрация собственника в поземельной книге.
Налоги владельца и продажа
Прибыль от продажи частного лица не облагается, если квартира была в собственности больше 10 лет или вы жили в ней в год продажи и два предыдущих года.
Каждый год собственник платит налог на землю, его считает муниципалитет; с 2025 года налог считают по новым оценкам. Доход от аренды облагается подоходным налогом и у нерезидента: из него вычитают расходы и амортизацию здания. Подробнее - на странице налоги в Германии.
Если квартира нужна как второе жильё
В ряде городов, например в Берлине, действует 1 дополнительный налог - на второе жильё.
Его начисляют владельцу, который сам использует квартиру как второе жильё, а не сдаёт её. Ставку устанавливает город, поэтому её проверяют до покупки. При покупке сданной квартиры договор аренды переходит к новому владельцу: права арендаторов защищены законом, и выселить жильца ради собственного проживания можно не всегда.
Риски, о которых стоит знать
Рисков 4.
- Квартира в доме с большим ремонтом впереди: товарищество может собрать с владельцев крупный взнос.
- Ограничения на краткосрочную сдачу туристам в крупных городах.
- Защищённые законом права арендаторов при покупке сданной квартиры.
- Продажа раньше 10 лет - налог на прибыль.
Даёт ли квартира ВНЖ Германии
Нет: вида на жительство за покупку недвижимости в Германии не дают ни при какой сумме - таких программ 0.
Переезд оформляют по работе, бизнесу, учёбе или семье, а для поиска работы есть карта возможностей по баллам: о ней - в статье карта возможностей Германии. С 2024 года Германия разрешает двойное гражданство, подробнее - в статье двойное гражданство Германии и России.
Ограничения для отдельных гражданств
Закон не ограничивает покупку жилья по гражданству - запретов 0, но действуют санкционные правила Евросоюза. Гражданам России и Беларуси без гражданства или вида на жительство страны Евросоюза немецкие банки не принимают вклады больше $120 000 (100 000 евро), поэтому деньги на покупку заводят по частям или напрямую на счёт продавца, а происхождение средств подтверждают заранее. Лица и компании из санкционных списков покупать не могут вовсе.
Что делаем мы
Работаем в 4 шага: подбираем объект, проверяем поземельную книгу и документы товарищества собственников, считаем налоги и расходы и сопровождаем нотариальную сделку с переводчиком и регистрацию вместе с партнёрами с местной лицензией. Если нужен счёт в немецком банке или ипотека, помогаем параллельно. Расходы на покупку и налоги владельца считаем до проекта договора.
Частые вопросы
Может ли иностранец купить квартиру в Германии?
Сколько стоит квартира в Германии в 2026 году?
Какие налоги при покупке квартиры в Германии?
Даёт ли покупка квартиры ВНЖ в Германии?
Дают ли ипотеку иностранцам в Германии?
Облагается ли продажа квартиры в Германии?
Можно ли заплатить за квартиру в Германии наличными?
Нужен ли немецкий налоговый номер для покупки квартиры?
Поможем купить недвижимость в Германии
Мы сопровождаем весь процесс под ключ: проверим документы, подберём программу под вашу ситуацию и честно скажем о сроках и стоимости. Задайте вопрос в чате: бесплатная консультация начинается прямо здесь. Юридическое представительство в госорганах и судах ведут специалисты Murblz вместе с партнёрами с местной лицензией.
Подробности и стоимость - у менеджера в чате. Опишите ситуацию - ответим сразу.
Узнать условия покупкиПрограммы