Eine Wohnung in Deutschland kaufen 2026: Preise, Steuern, Kosten
Wohnungen werden an Ausländer ohne Genehmigung verkauft, zum Preis kommen aber 5–8 % für Steuer, Notar und Grundbuch. Einen Aufenthaltstitel gibt Deutschland für den Kauf nicht.
Kurz gesagt
- Eine Wohnung in Deutschland kostet im Schnitt etwa 3.700 $ je Quadratmeter, in München etwa 9.100 $.
- Die Grunderwerbsteuer beträgt je nach Bundesland 3,5 % bis 6,5 %.
- Notar und Grundbuch kosten zusammen etwa 1,5–2 % des Preises.
- Ein Verkauf ist nach 10 Jahren Eigentum steuerfrei oder wenn man selbst in der Wohnung gewohnt hat.
- Einen Aufenthaltstitel für den Kauf gibt es nicht: Man zieht für Arbeit, Unternehmen, Studium oder Familie um.
Ausführlich
Ein Ausländer kauft eine Wohnung in Deutschland ohne Genehmigung und ohne Einschränkungen nach Staatsangehörigkeit, einen Aufenthaltstitel gibt es für den Kauf aber nicht. Zum Preis kommen die Grunderwerbsteuer von 3,5 % bis 6,5 % je nach Bundesland und etwa 1,5–2 % für Notar und Grundbuch. Wie wir Objekte auswählen und prüfen, steht auf der Seite Immobilien in Deutschland.
Was eine Wohnung in Deutschland 2026 kostet
Nach den größten Immobilienportalen kostete ein Quadratmeter Wohnung im Herbst 2026 bundesweit im Schnitt etwa 3.700 $. In Berlin sind es 5.700–6.000 $ und in München etwa 9.100 $. Ein Rechenbeispiel: Eine Wohnung mit 60 Quadratmetern in Berlin kostet etwa 350.000 $.
Am günstigsten sind die östlichen Bundesländer und kleine Städte, am teuersten München, Frankfurt und Hamburg. Die Viertel beschreiben die Ratgeber zu Berlin und München.
Steuern und Kosten beim Kauf
| Zahlung | Betrag |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer | von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in Nordrhein-Westfalen, Brandenburg und einigen weiteren Bundesländern |
| Notar und Grundbuch | etwa 1,5–2 % des Preises nach gesetzlichen Gebühren |
| Makler | haben beide Seiten ihn beauftragt, wird die Provision nach dem Gesetz zwischen Verkäufer und Käufer geteilt |
Ein Rechenbeispiel: Eine Wohnung für 350.000 $ in Berlin, wo die Grunderwerbsteuer 6 % beträgt, kostet den Käufer rund 28.000 $ zusätzlich für Steuer, Notar und Grundbuch. Die Dollarbeträge sind zum Kurs der Europäischen Zentralbank umgerechnet und aufgerundet.
Wie der Kauf abläuft
- Das Objekt prüfen: Grundbuchauszug, Belastungen und bei einer Wohnung die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft, die Protokolle der Versammlungen und die Rücklage.
- Den Vertragsentwurf erhalten: Ein privater Käufer bekommt ihn mindestens zwei Wochen vor der Unterzeichnung.
- Den Vertrag beim Notar unterschreiben: Der Notar liest ihn vor, und wer kein Deutsch spricht, braucht einen Dolmetscher.
- Die Vormerkung im Grundbuch eintragen lassen: Sie schützt den Käufer bis zur endgültigen Eintragung.
- Steuer und Kaufpreis zahlen, danach werden Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
Für den Kauf brauchen Sie eine deutsche Steuernummer: Der Notar meldet den Kauf dem Finanzamt, und ein Ausländer erhält eine Nummer, wenn er noch keine hat. Deutsche Banken finanzieren auch Käufer ohne Wohnsitz im Land, aber mit hohem Eigenkapital und Einkommensprüfung.
Steuern des Eigentümers und Verkauf
Jedes Jahr zahlt der Eigentümer die Grundsteuer, die die Gemeinde berechnet. Mieteinnahmen unterliegen der Einkommensteuer. Der Gewinn einer Privatperson aus dem Verkauf ist steuerfrei, wenn die Wohnung länger als 10 Jahre im Eigentum war oder Sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst darin gewohnt haben. Mehr auf der Seite Steuern in Deutschland.
Gibt eine Wohnung einen Aufenthaltstitel in Deutschland
Nein. Man zieht für Arbeit, Unternehmen, Studium oder Familie um, und für die Arbeitsuche gibt es die Chancenkarte nach Punkten, beschrieben im Artikel Chancenkarte für Deutschland. Seit 2024 lässt Deutschland die doppelte Staatsbürgerschaft zu; mehr im Artikel Doppelte Staatsbürgerschaft in Deutschland.
Häufige Fragen
Kann ein Ausländer in Deutschland eine Wohnung kaufen?
Was kostet eine Wohnung in Deutschland 2026?
Welche Steuern zahlt man beim Kauf einer Wohnung in Deutschland?
Gibt der Kauf einer Wohnung einen Aufenthaltstitel in Deutschland?
Finanzieren deutsche Banken Ausländer?
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