Comprar un piso en Alemania en 2026: precios, impuestos y gastos
Los pisos se venden a extranjeros sin permisos, pero además del precio se paga un 5-8% de impuesto, notario y registro de la propiedad. Alemania no da residencia por la compra.
En resumen
- El precio medio de un piso en Alemania ronda los US$ 3.700 por metro cuadrado, y unos US$ 9.100 en Múnich.
- El impuesto de adquisición es del 3,5% al 6,5% según el estado federado.
- El notario y el registro de la propiedad suman alrededor del 1,5-2% del precio.
- La venta está exenta de impuestos tras 10 años de propiedad o si viviste en el piso.
- La compra no da residencia: la gente se muda por trabajo, negocio, estudios o familia.
En detalle
Un extranjero compra un piso en Alemania sin permisos ni restricciones por nacionalidad, pero la compra no da residencia. Además del precio se paga un impuesto de adquisición de inmuebles del 3,5% al 6,5% según el estado federado y alrededor del 1,5-2% por el notario y el registro de la propiedad. Cómo seleccionamos y revisamos los inmuebles se explica en la página inmuebles en Alemania.
Cuánto cuesta un piso en Alemania en 2026
Según los mayores portales inmobiliarios, en otoño de 2026 el metro cuadrado de un piso cuesta de media unos 3.300 euros en todo el país, unos US$ 3.700. En Berlín son unos 5.000-5.300 euros, US$ 5.700-6.000, y en Múnich unos 8.000 euros, alrededor de US$ 9.100. Ejemplo de cálculo: un piso de 60 m² en Berlín cuesta unos US$ 350.000.
Los estados del este y las ciudades pequeñas son los más baratos, y Múnich, Fráncfort y Hamburgo, los más caros. Los barrios se describen en las guías de Berlín y Múnich.
Impuestos y gastos al comprar
| Pago | Importe |
|---|---|
| Impuesto de adquisición de inmuebles | del 3,5% en Baviera al 6,5% en Renania del Norte-Westfalia, Brandeburgo y varios estados más |
| Notario y registro de la propiedad | alrededor del 1,5-2% del precio, según tarifas legales |
| Agente | si lo contratan ambas partes, la ley reparte la comisión entre vendedor y comprador |
Ejemplo de cálculo: un piso de US$ 350.000 en Berlín, donde el impuesto de adquisición es del 6%, le cuesta al comprador unos US$ 28.000 más en impuesto, notario y registro. Los dólares van al cambio del Banco Central Europeo, redondeados al alza.
Un 5-8% sobre el precio y un contrato leído en voz alta
En Alemania los detalles que se pasan por alto cuestan más que los impuestos: deudas y acuerdos de obras de la comunidad de propietarios que pasan al nuevo dueño, cargas en el registro de la propiedad, un contrato firmado sin entender el texto en alemán. Revisamos el extracto y los documentos de la comunidad, te preparamos para el contrato con un intérprete, acompañamos la firma ante notario y la inscripción, y ayudamos con el número fiscal y la hipoteca.
Costo del acompañamiento: a consultar con el gestor.
Cómo es la operación
- Revisar el inmueble: el extracto del registro de la propiedad, las cargas y, en un piso, los documentos de la comunidad de propietarios, las actas de las juntas y el fondo de reserva.
- Recibir el borrador del contrato: un comprador particular lo recibe al menos dos semanas antes de la firma.
- Firmar el contrato ante notario: el notario lo lee en voz alta, y si no hablas alemán el intérprete es obligatorio.
- Obtener una anotación preventiva en el registro de la propiedad: protege al comprador hasta la inscripción definitiva.
- Pagar el impuesto y el precio; después quedas inscrito como propietario en el registro de la propiedad.
Para la operación necesitas un número fiscal alemán: el notario comunica la compra a Hacienda, y al extranjero que aún no lo tiene se le asigna uno. Los bancos alemanes también prestan a no residentes, pero con una entrada grande y comprobación de ingresos.
Impuestos del propietario y venta
Cada año el propietario paga el impuesto sobre bienes inmuebles, que calcula el municipio. Los ingresos por alquiler tributan en el impuesto sobre la renta. La ganancia de un particular al vender está exenta si el piso fue suyo durante más de 10 años o si vivió en él el año de la venta y los dos anteriores. Más información en la página impuestos en Alemania.
Un piso da la residencia en Alemania
Un piso no da residencia en Alemania. La gente se muda por trabajo, negocio, estudios o familia, y para buscar empleo existe la tarjeta de oportunidades por puntos, que explicamos en la tarjeta de oportunidades de Alemania. Desde 2024 Alemania permite la doble nacionalidad; más información en doble nacionalidad de Alemania y Rusia.
Preguntas frecuentes
Puede un extranjero comprar un piso en Alemania?
Cuánto cuesta un piso en Alemania en 2026?
Qué impuestos se pagan al comprar un piso en Alemania?
Comprar un piso da la residencia en Alemania?
Los bancos alemanes prestan a extranjeros?
Tributa la venta de un piso en Alemania?
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