Инвестиционная недвижимость: Франция
Иностранец во Франции в 2026 году покупает недвижимость без ограничений, на равных правах с гражданами; на вторичном рынке сверх цены платят 7-8% нотариальных расходов. Сопровождение Murblz: подбор объекта, проверка титула и сделка под ключ.
Иностранец во Франции в 2026 году покупает недвижимость без ограничений, на равных правах с гражданами; на вторичном рынке сверх цены платят 7-8% нотариальных расходов. Покупка не даёт вида на жительство: программы статуса за недвижимость во Франции нет. Это рынок сохранения капитала и долгого владения, а не быстрых перепродаж.
Суммы пересчитаны по курсу Европейского центрального банка на 7 октября 2026 года, 1,1177 доллара за евро, и округлены вверх.
Кому подходит недвижимость во Франции
Франция подходит 3 группам покупателей: тем, кто берёт жильё для себя, тем, кто хранит капитал в ликвидном объекте, и семьям, которые планируют наследование.
- Подходит для жизни и отдыха: парижская квартира, дом на Лазурном берегу, шале в Альпах или жильё в крупном региональном городе.
- Подходит для долгого владения: при продаже через 22 года прирост освобождают от налога, через 30 лет - и от социальных взносов.
- Не подходит для быстрой перепродажи: с прироста берут 19% налога и 17,2% социальных взносов.
- Не подходит как путь к статусу: вид на жительство оформляют отдельно, например по визе визитёра при подтверждённом доходе.
Посчитаем онлайн полную стоимость покупки под ваш бюджет: налоги, сборы и расходы на сделку.
Где покупают: четыре рынка
Спрос иностранных покупателей сосредоточен на 4 рынках, и у каждого своя логика цены.
- Париж - мировой рынок дорогих квартир: высокая ликвидность, небольшие площади, строгие правила краткосрочной аренды.
- Лазурный берег - виллы и квартиры у моря: вторые дома, сезонная аренда, повышенный налог на жильё в части коммун.
- Альпы - шале и апартаменты на горнолыжных курортах: доход зависит от сезона, а новостройки часто продают с управлением.
- Крупные региональные города - Лион, Бордо, Тулуза, Нант: жильё для жизни и долгой аренды по более умеренным ценам.
Сколько стоит покупка: расходы покупателя
На вторичном рынке покупатель платит сверх цены 7-8%: на квартиру за $450 000 (400 000 евро) это $32 000-36 000 (28 000-32 000 евро).
| Платёж | Размер | Комментарий |
|---|---|---|
| Налог на передачу при покупке вторичного жилья | около 5,8% цены | около 6,3% в департаментах, которые повысили ставку с 1 апреля 2025 года |
| Всего с нотариусом на вторичном рынке | 7-8% сверх цены | налог на передачу, сборы и вознаграждение нотариуса |
| Новостройка у застройщика | 2-3% сверх цены | в цену уже включён налог на добавленную стоимость 20% |
| Задаток по предварительному договору | 5-10% цены | возвращают, если покупатель отказался в течение 10 дней |
| Наше сопровождение | менеджер рассчитает в чате | зависит от объекта и структуры владения |
Все расчёты по сделке идут через счёт нотариуса: он удерживает налог на передачу и перечисляет его государству.
Расходы - 7-8% цены, а ошибка со способом владения стоит налога на передачу второй раз
Дороже нотариальных расходов обходятся ошибки: способ владения, выбранный после сделки, предварительный договор без условия о кредите, пропущенные 10 дней на отказ или деньги, происхождение которых нотариус не принял. Специалисты Murblz подбирают объект, помогают выбрать между личным владением и обществом недвижимости, проверяют договор и технические заключения и сопровождают сделку до акта у нотариуса.
Стоимость сопровождения зависит от объекта и структуры владения; менеджер рассчитает её в чате.
Налоги владельца
У владельца 4 постоянных налога и 1 при продаже.
| Налог | Размер |
|---|---|
| Налог на недвижимость | платит собственник на 1 января, ставки устанавливают коммуны |
| Налог на жильё | для основного жилья отменён с 2023 года, для вторых домов остаётся; в зонах дефицита жилья коммуны повышают его на 5-60% |
| Налог на недвижимое состояние | 0,5-1,5%, если чистая стоимость недвижимости больше $1,5 млн (1,3 млн евро) |
| Доход от аренды нерезидента | по шкале, но не меньше 20%, плюс социальные взносы |
| Прирост при продаже | 19% плюс 17,2% социальных взносов, кроме основного жилья; полное освобождение через 22 и 30 лет владения |
Каждый год собственник платит налог на недвижимость осенью, а в многоквартирном доме - ещё и взносы на содержание общего имущества по решению собрания собственников. Владельцу второго дома приходит и налог на жильё.
Доход от сдачи без мебели до $17 000 (15 000 евро) в год можно декларировать по упрощённому режиму со скидкой 30% на расходы. Подробнее - на странице налоги во Франции.
Аренда: что учесть до покупки
С 1 января 2025 года жильё с худшим классом энергопотребления нельзя сдавать в долгую аренду, а в 2028 году под запрет попадёт следующий класс.
Поэтому класс энергопотребления из технического заключения влияет на цену и на то, можно ли объект сдавать без ремонта. Краткосрочную аренду вторых домов в крупных городах коммуны ограничивают: требуют регистрации объекта, а в ряде городов - разрешения на смену назначения. Доходность считают после налога с аренды, социальных взносов и налога на недвижимость, который платит собственник.
Как оформить владение: лично или через общество недвижимости
Способов владения 2, и выбирать нужно до покупки: менять его после сделки - значит платить налог на передачу ещё раз.
- Лично - проще и дешевле в обслуживании; супруги оформляют право с учётом своего режима имущества.
- Через общество недвижимости - когда владельцев несколько или жильё хотят постепенно передать детям: передают доли, а не сам объект. У общества есть устав, счёт и ежегодная отчётность.
От способа владения зависят налог с аренды, налог на недвижимое состояние и наследование: по французским правилам детям положена обязательная доля.
Требования и документы
Покупателю нужны 4 группы документов; разрешения на покупку иностранцу не требуется.
- паспорт и документы о семейном положении: свидетельство о браке, брачный договор, если он есть;
- подтверждение происхождения денег: нотариус обязан его проверить;
- одобрение кредита, если покупка с ипотекой;
- от продавца - пакет технических заключений об объекте: площадь, энергопотребление, электрика, свинец, асбест.
Иностранные документы нотариус принимает с переводом. Акт составляют на французском языке: если покупатель им не владеет, на подписании нужен переводчик или доверенное лицо, которое подпишет акт по доверенности.
Сроки по шагам
От предварительного договора до окончательного акта проходит около 3 месяцев.
- Предварительный договор и задаток, обычно 5-10% цены.
- 10 дней на отказ: после подписания предварительного договора покупатель может передумать без штрафа.
- Проверки нотариуса и получение кредита, обычно около трёх месяцев: права продавца, обременения, преимущественное право коммуны.
- Окончательный акт у нотариуса, оплата цены и налога на передачу, передача ключей.
Почему сделка срывается
Сделки срываются по 4 причинам.
- банк не одобрил кредит: если это условие записано в предварительном договоре, задаток возвращают;
- коммуна воспользовалась преимущественным правом покупки;
- технические заключения показали дефекты, о которых покупатель не знал;
- происхождение денег не подтверждено для нотариуса или банка.
Ограничения для отдельных гражданств
Ограничений на покупку по гражданству 0. Различие касается денег в банке: санкции Евросоюза запрещают банкам принимать вклады свыше $120 000 (100 000 евро) от граждан и жителей России и Беларуси, если у них нет гражданства или вида на жительство страны Евросоюза, Европейской экономической зоны или Швейцарии. Поэтому счёт и путь денег до нотариуса таким покупателям готовят заранее.
Что делаем мы
Работаем в 4 шага: подбираем объект под задачу, помогаем выбрать способ владения, сопровождаем предварительный договор и проверки и доводим сделку до акта у нотариуса. Если нужен статус во Франции, разбираем визовые основания отдельно от сделки. Для расчётов пригодится личный счёт во Франции.
Что входит в работу
- Подбор объекта под инвестиционную задачу
- Юридическая проверка объекта
- Сопровождение сделки под ключ
- Структурирование владения (компания, траст)
- Управление недвижимостью и сдача в аренду
Смотрите также
Регистрация компании · Счёт для бизнеса · Личный счёт · Все программы страны
Частые вопросы
Может ли иностранец купить недвижимость во Франции?
Даёт ли покупка недвижимости вид на жительство во Франции?
Сколько стоит оформление покупки недвижимости во Франции?
Какой налог при продаже недвижимости во Франции?
Можно ли отказаться от покупки недвижимости во Франции?
Какой задаток при покупке недвижимости во Франции?
Нужно ли приезжать во Францию на подписание?
Сколько длится покупка недвижимости во Франции?
Есть ли налог на вторые дома во Франции?
Инвестируете в недвижимость Франции?
Подберём объекты во Франции под аренду или для жизни, учтём налоги на покупку и владение и сопроводим сделку у нотариуса. Все страны - в каталоге с поиском.
Подробности и стоимость - у менеджера в чате. Опишите ситуацию - ответим сразу.
Узнать условия покупки