ПМЖ Кипра за недвижимость: Кипр в Шенгене или нет

Около 12 000 выданных разрешений проверяют заново, а правила для новых инвесторов ужесточат до входа острова в Шенген. Разбираем, что сказал замминистра миграции, что будет стоить ПМЖ Кипра за 300 000 евро и почему решать стоит до того, как изменятся пороги.

Подробнее

ПМЖ Кипра за недвижимость в 2026 году получает иностранец, который купил новое жильё у застройщика или коммерческую недвижимость не дешевле $340 000 (300 000 евро) без налога на добавленную стоимость и подтвердил доход из-за рубежа от $56 000 (50 000 евро) в год. Статус бессрочный, его сразу получают супруг и дети, решение принимают примерно за 2 месяца.

Отдельного временного ВНЖ за покупку жилья на Кипре нет: дешёвая квартира даёт только жильё для статуса посетителя, который выдают по доходу. Все основания для жизни на острове собраны на странице ВНЖ Кипра: все основания, а сама программа за вложения подробно - на странице ПМЖ Кипра за инвестиции. Правила программы при этом готовятся ужесточить до входа острова в Шенген - об этом ниже.

Какая недвижимость даёт ПМЖ Кипра: объект, сумма и что получает семья

ПМЖ Кипра дают за один из 4 видов вложений на сумму от $340 000 (300 000 евро) по правилу 6(2) регламента об иностранцах и иммиграции; деньги должны прийти из-за рубежа.

Кроме вложения нужен устойчивый доход из-за рубежа: $56 000 (50 000 евро) в год на заявителя, ещё $17 000 (15 000 евро) на супруга и $12 000 (10 000 евро) на каждого ребёнка. Подходят зарплата, пенсия, дивиденды, проценты и аренда; подтверждают их налоговыми декларациями или справками из страны, где доход облагается. Родителей и родителей супруга с 2 мая 2023 года включать в заявку нельзя.

Как получить ПМЖ Кипра за недвижимость: шаги и сроки

Путь к ПМЖ Кипра за недвижимость состоит из 7 шагов и обычно занимает 3-4 месяца от выбора объекта до карты резидента; само рассмотрение - около 2 месяцев.

1. Проверка заявителя - 1-2 недели: доход, источник средств, состав семьи.
2. Выбор объекта и проверка застройщика: разрешение на строительство, права на землю, залоги.
3. Договор и оплата - не меньше $340 000 (300 000 евро) без налога с иностранного счёта на счёт застройщика; договор регистрируют в Земельном департаменте.
4. Документы - 2-4 недели: справки о несудимости, подтверждение дохода, медицинская страховка, переводы на греческий или английский.
5. Подача в миграционный департамент и сдача отпечатков на Кипре.
6. Решение - по правилам около 2 месяцев, на практике бывает дольше.
7. Карты резидента для каждого члена семьи.

Свидетельство о собственности на новостройки на Кипре часто оформляют годами, поэтому для заявления достаточно зарегистрированного договора и квитанций об оплате всей суммы.

Сколько стоит ПМЖ Кипра за недвижимость в 2026 году: расходы сверх цены

ПМЖ Кипра за недвижимость стоит от $340 000 (300 000 евро) за объект; сверху покупатель платит налог на добавленную стоимость, гербовый сбор с договора, переводы, справки и страховку.

Итог для семьи - от $340 000 (300 000 евро) плюс налог на добавленную стоимость; полную сумму под ваш объект и состав семьи посчитаем в чате.

Ограничения ПМЖ Кипра за недвижимость

ПМЖ Кипра за недвижимость - бессрочный, но с условиями: нарушение любого из них ведёт к отмене статуса.

• Работа. Работать по найму на Кипре нельзя; можно владеть кипрской компанией и получать дивиденды.
• Присутствие. Приезжать на Кипр нужно хотя бы раз в 2 года.
• Объект. Продать его без замены равноценным нельзя: ежегодно проверяют, что вложение сохранено.
• Деньги. Только с иностранного счёта; наличные и переводы с кипрских счетов не засчитывают.
• Шенген. Пока Кипр вне Шенгена, карта резидента не даёт права ездить по странам Шенгена без визы.
• Гражданство. Не наступает автоматически: нужно около 8 лет законного проживания на острове и греческий язык на уровне B1.

Ограничения для отдельных гражданств на Кипре

Правила ПМЖ Кипра за недвижимость одинаковы для всех граждан стран вне Евросоюза, но проверка и расчёты зависят от паспорта.

Граждане России и Китая лидируют среди держателей программы, и именно им проверка источника средств даётся тяжелее всего. По санкционным правилам Евросоюза банки не принимают от граждан России и Беларуси вклады больше $120 000 (100 000 евро), если у человека нет вида на жительство в стране Евросоюза, поэтому маршрут платежа за объект продумывают до договора. Для граждан стран вне Евросоюза правительство готовит и ограничения на покупку земли - о них в разделе об обсуждаемых изменениях.

Что Кипр объявил 24 сентября 2026 года

24 сентября 2026 года заместитель министра миграции и международной защиты Кипра Никос Иоаннидис сказал парламенту то, чего рынок ждал весь год: правила ПМЖ за инвестиции ужесточат до того, как остров войдёт в Шенгенскую зону. Одновременно его ведомство проверяет, выполняют ли условия владельцы примерно 12 000 разрешений, выданных с 2013 года.

Причина прямая. Пока Кипр вне Шенгена, кипрская карта постоянного жителя даёт жизнь на острове, но не свободные поездки по Европе. После вступления она станет пропуском в 29 стран. Такой документ за $340 000 будет стоить заметно дороже, и правительство это понимает. Нам нужны инвестиции, но в контролируемом режиме, - так Иоаннидис описал логику депутатам.

Выступление прошло в парламентском комитете по контролю. Ключевые факты из него:

• Ужесточение программы. Предложения уже переданы другим профильным министрам. Решения, по словам Иоаннидиса, ожидаются, но конкретных порогов и дат пока нет.
• Куда пойдут деньги. Обсуждается, чтобы инвестиции направлялись не только в жильё, но и в образование, оборону и инновации.
• Проверка старых разрешений. Около 12 000 карт, выданных с 2013 года, сверяют с условиями программы: сохранил ли владелец объект и доход.
• Темп выдачи. За последние два года Кипр выдал около 1 500 таких разрешений.
• Учёт выезда. Готовится система, которая будет фиксировать граждан третьих стран (не из ЕС) от въезда до выезда. Запуск ожидается в марте 2027 года. Повод: за 2021-2023 годы около 290 000 иностранцев легально въехали, но выезд у них не зафиксирован.

С цифрами есть путаница, и её стоит знать. В апреле 2026 года депутатам называли 7 088 разрешений с 2013 года. В письме Минфина 2025 года фигурировали 28 660 разрешений вместе с членами семей по 14 646 заявкам. Цифра 12 000, судя по всему, находится между ними и может включать часть родственников.

Кипр в Шенгене или нет: что это значит для ПМЖ

Пока нет. Кипр - член ЕС с 2004 года, но в Шенгенскую зону не входит, поэтому на острове действует свой паспортный контроль, а кипрская виза и ВНЖ не дают права ездить по Шенгену.

В июле 2026 года Еврокомиссия признала Кипр технически готовым к вступлению. Последнее слово за Советом ЕС, и решение принимается единогласно всеми странами Шенгена. Даты вступления пока нет. Открытыми остаются два вопроса: как будет работать контроль на Зелёной линии (буферная зона ООН между югом острова и непризнанной северной частью) и как применять там новую систему въезда-выезда (электронная регистрация въездов граждан третьих стран вместо штампов). Подробно о ней - в нашем разборе новые правила въезда в Евросоюз в 2026 году.

Что обсуждают для новых инвесторов

В правительстве и парламенте сейчас обсуждают:

• Ступенчатые пороги по греческой модели. В Греции цена зависит от района: самые дорогие зоны стоят в три раза больше базовой. Кипр рассматривает похожий подход.
• Новые направления инвестиций. Образование, оборона, инновации вместо чистой покупки квартиры.
• Более жёсткая проверка на входе и после выдачи. Проверка биографии и происхождения денег станет строже, ежегодный контроль сохранения условий - регулярнее.
• Ограничения на покупку земли иностранцами. 3 сентября 2026 года министр внутренних дел Константинос Иоанну объявил, что правительство готовит закон: запрет на покупку гражданами третьих стран сельскохозяйственных земель, участков у линии прекращения огня и рядом с критической инфраструктурой, плюс лимиты площади. В парламенте лежат четыре законопроекта от партий ДИСИ, АКЕЛ и ДИКО; покупки через компании комитет обсудит в октябре 2026 года. Для масштаба: к июлю 2025 года на граждан третьих стран оформили 53 076 сделок с недвижимостью.

Отдельно стоит помнить апрельскую историю. Законопроект партии АКЕЛ, который закреплял программу в законе и автоматически закрывал её при отсутствии подзаконных актов, не успели принять до роспуска парламента перед выборами в мае 2026 года. Новый парламент может к нему вернуться.

Что это значит, если у вас уже есть ПМЖ Кипра

• Статус не отзывают массово. Проверка касается соблюдения условий. Если объект продан без замены, доход не подтверждается или вы не были на острове дольше двух лет, риск отзыва реальный.
• Держите документы в порядке. Выписки о зарубежном доходе, подтверждение владения объектом, отметки о въездах. Лучше собрать их сейчас, чем по запросу в сжатый срок.
• После Шенгена карта станет ценнее. Вид на жительство страны Шенгена даёт право находиться в других странах зоны до 90 дней в любые 180. Для держателя кипрского ПМЖ это будет главный практический выигрыш.
• Гражданство не наступает автоматически. Натурализация на Кипре требует 7 лет законного проживания на острове и греческого языка уровня B1. ПМЖ с визитом раз в два года стаж для паспорта не набирает.

Если вы только думаете о ПМЖ Кипра

Логика простая: действующие правила обычно сохраняют за теми, кто подал заявку до изменений. Так было в Греции, Португалии и Латвии, где новые пороги применяли к новым заявкам (про свежий латвийский пример - новый закон о ВНЖ Латвии). Но и спешка вредна: покупка квартиры, которая не проходит под критерии программы, превращается в дорогую недвижимость без статуса.

Что проверить до сделки: объект новый и продаётся впервые, застройщик надёжный, деньги идут из-за рубежа через банк, а их происхождение можно доказать документами. Гражданам России и Китая, которые лидируют среди держателей программы, проверка источника средств даётся тяжелее всего. Как готовить этот блок, мы разобрали в статье источник происхождения средств.

Если бюджета $340 000 (300 000 евро) нет или нужна работа на острове, есть другие маршруты: ВНЖ Кипра для финансово независимых лиц и по работе в международной компании, а также виза цифрового кочевника Кипра. Для тех, кого интересует налоговая часть, Кипр остаётся одной из самых мягких юрисдикций ЕС для резидентов без статуса домицилия, подробности на странице налоги Кипра.

Альтернативы ПМЖ Кипра, если программа подорожает

• Греция - уже в Шенгене, ВНЖ на 5 лет с продлением, пороги от $280 000.
• Латвия - Шенген и инвестиционный ВНЖ, но правила в 2026 году стали строже.
• Мальта - бессрочный статус с Шенгеном, но дороже Кипра.
• Второй паспорт вне ЕС - если цель не жить в Европе, а иметь запасной документ: Парагвай или карибские программы вроде Гренады.

Полный обзор золотых виз с актуальными порогами - в статье золотые визы Европы в 2026.

Наши услуги по Кипру

Ведём ПМЖ и ВНЖ Кипра от выбора маршрута до получения карты и сопровождаем владельцев статуса при проверках.

Если выбираете город, посмотрите наши гиды по Лимасолу, Ларнаке и Пафосу, а все программы острова собраны на странице Кипр: все программы.

Частые вопросы