Immobilien auf Zypern für Ausländer
Wohnungen und Häuser in Limassol, Larnaka und Paphos: Wir beschaffen die Kaufgenehmigung, prüfen Eigentumsurkunde und Bauträger und regeln den Daueraufenthalt, auch wenn der Kauf per Vollmacht erfolgt.
Zypern ist ein Land der Europäischen Union mit einem klaren Markt für Ferien- und Stadtimmobilien in Limassol, Larnaka, Paphos und Nikosia. Ausländer kaufen hier Wohnungen und Häuser, und der Kauf einer neuen Immobilie im Wert von mindestens 300.000 € öffnet den Weg zum Daueraufenthalt. Die zyprische Staatsbürgerschaft wird für Immobilieninvestitionen nicht mehr gewährt: Das Programm wurde 2020 geschlossen. Unten: wie Ausländer Immobilien kaufen, was der Aufenthalt durch Investition gibt, die Bedingungen und wie man das Eigentum strukturiert.
Immobilienkauf als Ausländer
Bürger außerhalb der Europäischen Union brauchen eine Genehmigung der Bezirksverwaltung nach dem Gesetz über den Erwerb von Grundbesitz durch Ausländer, Kapitel 109. Der Antrag wird auf dem Formular COMM 145 bei der Verwaltung des Bezirks gestellt, in dem die Immobilie liegt. Für die Genehmigung fällt keine Gebühr an, und die Bearbeitung dauert 2–3 Wochen. Ein Ausländer oder ein Paar kann eine Genehmigung für ein Grundstück bis 4.000 Quadratmeter erhalten, um ein eigenes Haus zu bauen.
Wir berechnen online die vollen Kaufkosten für Ihr Budget: Steuern, Gebühren und Nebenkosten des Kaufs.
Daueraufenthalt durch Kauf
Nach Regel 6(2) der Verordnung über Ausländer und Einwanderung erteilt der Innenminister Investoren von außerhalb der Europäischen Union Einwanderungserlaubnisse, wenn sie diese Bedingungen erfüllen:
- eine Investition von mindestens 300.000 €, etwa 336.120 $, zum Beispiel in ein neues Haus oder eine neue Wohnung aus erster Hand vom Bauträger, zuzüglich Mehrwertsteuer;
- ein gesichertes Jahreseinkommen von mindestens 50.000 €, etwa 56.020 $;
- das Kaufgeld muss aus dem Ausland kommen, nicht aus einem zyprischen Kredit, belegt durch Bankunterlagen;
- ein Nachweis über die Zahlung von mindestens 66 % des Immobilienwerts wird mit dem Antrag eingereicht.
Das Aufenthaltsrecht ist für den Inhaber und erwachsene Angehörige unbefristet, die Karte selbst gilt 10 Jahre und wird bei Ablauf ersetzt. Die Dollarbeträge sind zum Kurs der Europäischen Zentralbank vom 5. Oktober 2026 umgerechnet und aufgerundet. Mehr auf unserer Seite Aufenthalt in Zypern durch Investition.
Eigentum über einen Trust oder eine Gesellschaft
Immobilien in Zypern lassen sich direkt, über eine zyprische Gesellschaft oder über einen Trust halten. Ein Trust nach zyprischem Recht hilft, im Voraus festzulegen, wer die Immobilie nach dem Treugeber erhält, und trennt sie von unternehmerischen Risiken; siehe Trust in Zypern. Eine Gesellschaft passt zu Vermietung und Gewerbeimmobilien, zahlt aber Körperschaftsteuer, seit 2026 sind es 15 %.
Wie ein Kauf abläuft
- Ziel. Wir legen das Ziel fest – ein Zuhause, Vermietung oder Aufenthalt – und das Budget.
- Vorauswahl. Wir wählen Objekte aus, für den Aufenthalt Neubauten vom Bauträger.
- Prüfungen. Wir prüfen Eigentum des Bauträgers, Eigentumsurkunde, Belastungen und Baugenehmigungen.
- Genehmigung und Vertrag. Wir beschaffen die Genehmigung der Bezirksverwaltung, unterzeichnen den Vertrag und lassen ihn beim Grundbuchamt registrieren.
- Zahlung aus dem Ausland. Wir leiten die Zahlungen so, dass ihre Herkunft gegenüber der Einwanderungsbehörde belegt ist.
- Aufenthalt. Wir reichen den Antrag beim Migrationsamt ein.
Warum Geschäfte und Anträge scheitern
- die Immobilie ist nicht neu oder wird nicht vom Bauträger verkauft und qualifiziert daher nicht für den Aufenthalt;
- das Geld kam nicht aus dem Ausland oder seine Herkunft ist nicht belegt;
- der Bauträger hat keine eigene Eigentumsurkunde für die Wohnung, oder es gibt Belastungen;
- das Einkommen des Antragstellers liegt unter den geforderten 50.000 €.
Kosten beim Kauf
Neue Immobilien vom Bauträger unterliegen 19 % Mehrwertsteuer, und ein Käufer, der eine Wohnung zum Eigennutz kauft, kann auf die ersten 130 Quadratmeter den Satz von 5 % anwenden, wenn Größe und Preis innerhalb festgelegter Grenzen bleiben. Bei einem solchen Kauf fällt keine Übertragungsgebühr des Grundbuchamts an. Eine Bestandsimmobilie trägt keine Mehrwertsteuer, doch es fallen Übertragungsgebühren an: 3 % auf die ersten 85.000 €, etwa 95.240 $ zum Kurs vom 5. Oktober 2026, aufgerundet, 5 % auf den Betrag bis 170.000 € und 8 % darüber, und das Gesetz halbiert diese Gebühren. Die Stempelsteuer auf Verträge wurde zum 1. Januar 2026 abgeschafft.
Was wir tun
Wir wählen die Immobilie, prüfen Bauträger und Eigentumsurkunde, beschaffen die Kaufgenehmigung, wickeln Vertrag und Zahlungen ab, beantragen den Aufenthalt und helfen bei der Wahl der Eigentümerstruktur: direkt, über eine Gesellschaft oder einen Trust. Die Kosten berechnet ein Berater im Chat.
Spielt die Staatsangehörigkeit beim Kauf auf Zypern eine Rolle
Ja. Bürger der Europäischen Union, also auch Deutsche, brauchen keine Genehmigung; Käufer von außerhalb der Europäischen Union kaufen eine Wohnung oder ein Haus auf Zypern mit Genehmigung der Bezirksverwaltung, eine Gebühr dafür gibt es nicht, die Prüfung dauert 2–3 Wochen. Für russische Staatsbürger ist das Geld der Engpass: Die Sanktionen der Europäischen Union verbieten ihnen ohne Aufenthalt in der Europäischen Union Einlagen über 100.000 Euro bei europäischen Banken, und zyprische Banken prüfen die Herkunft der Mittel genau. Deshalb wird der Weg des Kaufgeldes vor der Anzahlung geplant: woher die Überweisung kommt, über welche Bank und mit welchen Unterlagen.
Für den Daueraufenthalt muss das Kaufgeld aus dem Ausland kommen, nicht aus einem zyprischen Kredit, und das wird mit Bankunterlagen nachgewiesen. Konstruktionen mit Bargeld oder Überweisungen über Dritte führen zur Ablehnung sowohl des Kaufs als auch des Aufenthaltstitels.
Wohnungspreise 2026
Im ersten Halbjahr 2026 wurden auf Zypern 3.202 Verkäufe von Bestandsimmobilien im Wert von 727 Millionen € registriert. Neubauten sind spürbar teurer als Bestandswohnungen, besonders am Meer.
| Stadt | Pro Quadratmeter 2026 | Wohnung mit 80 Quadratmetern |
|---|---|---|
| Limassol | Median im Bestand etwa 3.100 $, Neubauten ab 4.500 $ | etwa 248.000 $, Neubau ab 360.000 $ |
| Paphos | meist 2.500–3.400 $ | etwa 200.000–272.000 $ |
| Larnaka | Median etwa 1.800 $, 2.300–3.600 $ nahe dem Jachthafen | etwa 144.000 $ |
| Nikosia | Median etwa 1.800 $, meist 2.200–3.100 $ | etwa 144.000 $ |
Für den Daueraufenthalt zählt nur eine neue Immobilie vom Bauträger für 300.000 € plus Mehrwertsteuer; in Limassol bedeutet das meist eine Wohnung mit 70–80 Quadratmetern, in Larnaka und Nikosia spürbar mehr Fläche. Mehr in unserem Artikel über den Wohnungskauf auf Zypern.
Steuern für Eigentümer: Vermietung und Verkauf
- Besitz. Eine jährliche Grundsteuer gibt es auf Zypern seit 2017 nicht. Der Eigentümer zahlt kommunale Abgaben und Servicegebühren für das Gebäude.
- Miete. Einnahmen werden mit 0–35 % besteuert, seit 2026 sind die ersten 22.000 € im Jahr steuerfrei. Wird die Wohnung über eine Gesellschaft vermietet, zahlt diese 15 % Körperschaftsteuer.
- Verkauf. Gewinne aus dem Verkauf zyprischer Immobilien werden mit 20 % besteuert, das ist die einzige Steuer auf Veräußerungsgewinne auf Zypern.
- Die Stempelsteuer auf Verträge wurde zum 1. Januar 2026 abgeschafft.
Zwischen Deutschland und Zypern gilt das Abkommen gegen Doppelbesteuerung vom 18. Februar 2011; wer in Deutschland steuerlich ansässig ist, gibt zyprische Mieteinnahmen in der deutschen Steuererklärung an. Russland hat sein Abkommen mit Zypern 2023 ausgesetzt. Mehr auf unserer Seite zu Steuern auf Zypern.
Wie man auf Zypern eine Immobilie aus der Ferne kauft
Auf Zypern kann ein Vertreter mit Vollmacht den Kaufvertrag unterschreiben. Die Vollmacht wird bei einem Notar mit Apostille oder in einem zyprischen Konsulat erstellt, mit beglaubigter Übersetzung ins Griechische oder Englische. Über den Vertreter beantragen Sie die Genehmigung der Bezirksverwaltung, lassen den Vertrag beim Grundbuchamt registrieren, was den Käufer bis zur Ausstellung einer eigenen Eigentumsurkunde schützt, und zahlen Steuern und Gebühren.
Der Daueraufenthalt verlangt einen persönlichen Besuch: Die biometrischen Daten werden auf Zypern abgegeben, danach kommen Sie mindestens einmal in 2 Jahren, um den Status zu behalten. Die Bedingungen stehen auf unserer Seite zum Aufenthalt auf Zypern durch Investition, und zum Vergleich Zyperns mit anderen Ländern siehe unsere Übersicht Wo man im Ausland eine Immobilie kauft.
Was wir tun
- Auswahl von Immobilien für Ihr Anlageziel
- Rechtliche Prüfung der Immobilie
- Begleitung des Kaufs von Anfang bis Ende
- Eigentumsstruktur (Firma, Treuhand)
- Verwaltung und Vermietung der Immobilie
Siehe auch
Firmengründung · Geschäftskonto · Privatkonto · Steuern des Landes · Alle Programme des Landes
Häufige Fragen
Kann ich über eine Immobilie die zyprische Staatsbürgerschaft erhalten?
Wie viel muss ich für den Aufenthalt in Zypern in eine Immobilie investieren?
Braucht ein Ausländer eine Genehmigung für den Immobilienkauf in Zypern?
Kann eine Immobilie in Zypern über einen Trust gehalten werden?
Wie lange gilt die Aufenthaltserlaubnis durch Investition?
Was kostet die Begleitung beim Kauf?
Gelten für einzelne Staatsangehörigkeiten Beschränkungen beim Kauf auf Zypern?
Wie viel kostet eine Wohnung auf Zypern 2026?
Gibt es auf Zypern eine Grundsteuer?
Sie möchten das nicht allein klären?
Wir begleiten den gesamten Prozess von Anfang bis Ende: wir wählen Objekte passend zu Ihrem Ziel aus, prüfen sie rechtlich und begleiten den Kauf bis zur Eintragung. Stellen Sie Ihre Frage im Chat – die kostenlose Beratung beginnt gleich hier. Die rechtliche Vertretung vor Behörden und Gerichten übernehmen Murblz-Spezialisten gemeinsam mit lokal zugelassenen Partnern.
Der Murblz-Berater antwortet sofort im Chat auf dieser Seite. Schildern Sie Ihre Situation, wir klären sie gemeinsam.
Kostenlose BeratungOder schreiben Sie uns auf Telegram →