الخدمات · العقارات

عقار استثماري في البرتغال

حُدّث في 13/10/2026

البرتغال: نختار عقارًا يناسب ميزانيتك وهدفك، ونتحقق من المستندات، ونُتم الشراء نيابة عنك.

البرتغال من أكثر أسواق العقارات في أوروبا انفتاحًا على العالم: لشبونة وبورتو والغارف تجذب المشترين الأجانب منذ عقود، ولا قيود على الشراء لغير المقيمين. والمهم هو السياق الحالي: التأشيرة الذهبية الشهيرة، التي جعلت العقار البرتغالي منذ 2012 رمزًا للهجرة الاستثمارية، لم تعد تُمنح مقابل شراء العقار - فقد أُغلق المسار العقاري في أكتوبر 2023، ويستمر البرنامج أساسًا عبر صناديق الاستثمار. أما السوق نفسها فلم تتوقف: تبقى سائلة وشفافة ومن الأكثر طلبًا في أوروبا، والوضع القانوني، إن أردته، يُستخرج على أسس منفصلة مثل تأشيرة D7.

نختار عقارًا يناسب هدفك - التأجير أو حفظ رأس المال أو مسكن للعيش، ونتحقق من وضعه القانوني عبر السجلات وقيود البلدية، وندير الصفقة مع شريكنا المرخّص محليًا وكاتب العدل، ونساعد في الرقم الضريبي البرتغالي (NIF) والحساب البنكي وهيكل الملكية. وإذا كان هدفك وضعًا قانونيًا في البرتغال، فسنوضح لك بصراحة أن شراء العقار لم يعد يمنحه، ونساعدك في الجمع بين مسار تأشيرة مناسب والشراء كخطوتين منفصلتين لكن منسقتين.

العقار في ماديرا وضرائب المشتري

ماديرا منطقة ذاتية الحكم في البرتغال، والشراء فيها يتبع القواعد البرتغالية العامة. ومنذ مايو 2026 يدفع غير المقيم ضريبة نقل الملكية 7.5% على كامل سعر المسكن من أول يورو، ويدفع المالك ضريبة العقار البلدية كل سنة. ولم تعد التأشيرة الذهبية تُمنح مقابل شراء مسكن منذ أكتوبر 2023، لذلك يُنظر إلى الشراء في ماديرا للسكن أو التأجير أو كجزء من الانتقال على أسس أخرى.

المزيد عن الضرائب في صفحتنا عن الضرائب في البرتغال.

ضرائب المالك السنوية

• ضريبة العقار البلدية - من 0.3% إلى 0.45% من القيمة المساحية للمسكن الحضري سنويًا، تحددها البلدية.
• الضريبة الإضافية على المساكن مرتفعة القيمة - للأفراد الذين تتجاوز قيمتهم المساحية الإجمالية 600,000 يورو، أي نحو $672,240، من 0.7% على الزيادة.
• رسوم الدمغة عند الشراء - 0.8% من السعر.
• دخل الإيجار لغير المقيم يخضع في البرتغال لضريبة 25%.

المبالغ بالدولار محسوبة بسعر البنك المركزي الأوروبي في 5 أكتوبر 2026 ومقرّبة إلى الأعلى.

هل يستطيع المواطن الروسي شراء عقار في البرتغال

نعم. لا تقيّد البرتغال شراء المساكن بحسب الجنسية أو الإقامة، ولا يلزم إذن للصفقة. ويلزم رقم ضريبي برتغالي، ويحصل عليه غير المقيم من خارج الاتحاد الأوروبي عبر ممثل ضريبي. والدفع غير نقدي فقط، ويسجّل كاتب العدل أو خدمة التسجيل الموحدة مصدر المال.

بالنسبة للروس فالصعوبة الرئيسية هي البنك. فقواعد عقوبات الاتحاد الأوروبي تمنع البنوك من قبول ودائع تزيد على 100,000 يورو، أي نحو $113,000، من المواطنين الروس الذين لا يملكون تصريح إقامة أوروبيًا. لذلك يُخطَّط الدفع قبل العربون. ولم تعد البرتغال تصدر التأشيرات الذهبية مقابل شراء المساكن منذ أكتوبر 2023: تُستخرج الإقامة على حدة، عبر تأشيرة الدخل السلبي أو تأشيرة الرحّالة الرقمي، وخيارات التأشيرة الذهبية المتبقية مشروحة في صفحة التأشيرة الذهبية البرتغالية.

أسعار الشقق بحسب المدن

بحسب هيئة الإحصاء البرتغالية، ارتفع الوسيط لسعر المساكن المبيعة في الربع الأول من 2026 بنسبة 19.8% على أساس سنوي. ويدفع الأجانب في المتوسط أكثر من السكان المحليين: فهم أكثر ميلًا لشراء مساكن جديدة في مراكز المدن وعلى البحر. والمباني الجديدة أغلى من المساكن المعاد بيعها، وفي لشبونة وبورتو تُعدّ الشقة مع موقف سيارات بحثًا منفصلًا: فهي نادرة وأغلى بشكل ملحوظ. والأحياء والأمثلة في شراء شقة في البرتغال.

تكاليف المشتري

مثال: شقة بـ300,000 يورو، أي نحو $340,000. ضريبة نقل الملكية نحو $26,000، ورسوم الدمغة نحو $2,700، والتسجيل نحو $425. ومجموع التكاليف نحو $30,000. ولا تُطبَّق نسبة 7.5% على المشتري الذي كان سابقًا مقيمًا ضريبيًا في البرتغال.

ضرائب المالك: الإيجار والبيع

• الإيجار. يخضع دخل غير المقيم من تأجير المساكن البرتغالية لضريبة 25%.
• البيع. منذ 2023 يدفع غير المقيم، كالمقيم، الضريبة على نصف الربح، وتُحدَّد النسبة على السلّم مع احتساب الدخل العالمي.
• المساكن الغالية. إذا تجاوزت القيمة المساحية الإجمالية لمساكن المالك 600,000 يورو، تُطبَّق ضريبة سنوية من 0.7% على الزيادة.

في 2023 علّقت روسيا المواد الرئيسية من اتفاقية تجنب الازدواج الضريبي مع البرتغال، لذلك تُدفع ضريبة الإيجار في البرتغال ولا يعمل الاحتساب في روسيا بالكامل. ويصرّح المقيم الضريبي في روسيا عن الدخل ويبلّغ مصلحة الضرائب عن الحساب البنكي البرتغالي.

كيف تشتري عقارًا في البرتغال عن بُعد

يمكن إتمام الصفقة البرتغالية دون سفر. يحرّر المشتري توكيلًا لدى كاتب عدل في بلد إقامته مع تصديق أبوستيل وترجمة إلى البرتغالية، ويستخرج الممثل الرقم الضريبي، ويتحقق من مستخرج السجل، ويوقّع العقد لدى كاتب العدل أو في الخدمة الموحدة. ويذهب المال إلى حساب البائع أو كاتب العدل عبر البنك.

في البرتغال يمكن توثيق عقد البيع لا لدى كاتب العدل فقط، بل أيضًا لدى محامٍ أو في دائرة السجل، ما يسهّل تحديد موعد الصفقة. وبعد التسجيل يصبح المالك ملزمًا بضريبة العقار البلدية: تصل الإشعارات إلى حسابه في البوابة الضريبية، ويتابع الممثل الضريبي المواعيد لغير المقيم.

عادةً تحضر شخصيًا لفتح حساب في بنك برتغالي، ولاحقًا من أجل الإقامة إن لزم. ومن العربون حتى التسجيل يستغرق الأمر عادةً شهرًا إلى شهرين، وأطول في المباني الجديدة.

ما نقوم به

• اختيار العقارات بحسب هدفك الاستثماري
• الفحص القانوني للعقار
• مرافقة الصفقة من البداية إلى النهاية
• هيكلة الملكية (شركة، صندوق ائتماني)
• إدارة العقار وتأجيره

اقرأ أيضًا

تأسيس شركة · حساب الشركة · حساب شخصي · ضرائب البلد · كل برامج البلد

الأسئلة الشائعة