Immobili per vivere e investire: Portogallo

Aggiornato il 14 novembre 2026

Portogallo: scegliamo un immobile adatto a budget e obiettivo, verifichiamo i documenti e concludiamo l'acquisto per lei.

Il Portogallo è uno dei mercati immobiliari più internazionali d'Europa: Lisbona, Porto e l'Algarve attirano da decenni acquirenti stranieri, e per gli acquisti dei non residenti non ci sono limiti. Il contesto attuale conta: il noto golden visa, che dal 2012 aveva reso gli immobili portoghesi un simbolo della migrazione per investimento, non si rilascia più per l'acquisto di un immobile. La via immobiliare è stata chiusa nell'ottobre 2023, e il programma resta attivo soprattutto tramite fondi d'investimento. Il mercato resta liquido, trasparente e tra i più richiesti d'Europa.

Scegliamo un immobile adatto al suo obiettivo, che sia affitto, tutela del capitale o una casa, verifichiamo lo stato giuridico nei registri e negli atti comunali, concludiamo l'operazione con il nostro partner abilitato sul posto e il notaio e aiutiamo con codice fiscale, conto in banca e struttura di proprietà. Se il suo obiettivo è uno status in Portogallo, la aiutiamo a combinare un percorso di visto adatto e l'acquisto come passi separati ma coordinati.

Gli stranieri possono comprare immobili in Portogallo

Il Portogallo non limita l'acquisto di case né per nazionalità né per residenza, e per l'operazione non serve alcuna autorizzazione. È necessario un codice fiscale portoghese (NIF); un non residente di fuori dall'Unione europea lo ottiene tramite un rappresentante fiscale. Si paga solo in modo tracciabile, e il notaio o lo sportello unico dei registri annota da dove proviene il denaro. Per gli acquirenti di alcuni Paesi sotto sanzioni la difficoltà principale è la banca: le norme sanzionatorie dell'Unione europea vietano alle banche di accettare da cittadini di questi Paesi senza permesso di soggiorno nell'Unione depositi superiori a 120.000 $ (100.000 €). Per questo il pagamento si pianifica prima della caparra. Il Portogallo non rilascia golden visa per l'acquisto di case dall'ottobre 2023: la residenza si ottiene separatamente, con il visto per redditi passivi D7 o il visto per nomadi digitali, e le varianti rimaste del golden visa sono nella pagina golden visa del Portogallo.

Prezzi delle case per città

La tabella mostra il prezzo medio al metro quadro degli appartamenti secondo la stima dei nostri esperti, ottobre 2026. Nel primo trimestre 2026 le case in Portogallo sono rincarate del 19,8 % su base annua. Gli stranieri pagano in media più dei locali: comprano più spesso case nuove nei centri e al mare. Il nuovo costa più dell'usato, e a Lisbona e Porto un appartamento con posto auto è una ricerca a sé: sono pochi e sensibilmente più cari. Quartieri ed esempi sono nell'articolo comprare casa in Portogallo. Madeira è una regione autonoma, e un acquisto lì segue le regole generali portoghesi.

Costi dell'acquirente

Esempio: un appartamento da 340.000 $ (300.000 €). L'imposta sui trasferimenti è di circa 26.000 $, l'imposta di bollo di circa 2.700 $ e l'iscrizione di circa 430 $. Il costo totale è di 29.130 $. L'aliquota del 7,5 %, in vigore da maggio 2026, non si applica agli acquirenti che in passato sono stati residenti fiscali in Portogallo. Gli importi in dollari si basano sul cambio ufficiale per il 2026, 1,1177 dollari per euro, arrotondati per eccesso.

Imposte per i proprietari: possesso, affitto e vendita

• Imposta comunale sugli immobili: dallo 0,3 % allo 0,45 % del valore catastale delle abitazioni urbane l'anno, fissata dal comune.
• Affitto. I redditi di un non residente dall'affitto di case portoghesi si tassano al 25 %.
• Vendita. Dal 2023 un non residente paga come un residente l'imposta sulla metà della plusvalenza, con aliquota secondo la scala che tiene conto del reddito mondiale.
• Case di pregio. Se il valore catastale complessivo delle abitazioni del proprietario supera 680.000 $ (600.000 €), sulla parte eccedente si applica un'imposta annuale dallo 0,7 %.

L'imposta sull'affitto si paga in Portogallo; il credito nel Paese di residenza lo regola la convenzione contro le doppie imposizioni. Chi è residente fiscale in Italia dichiara i redditi dell'immobile anche in Italia, indica l'immobile nel quadro RW e paga l'IVIE. Approfondimenti nella pagina tasse in Portogallo.

Come si compra un immobile in Portogallo a distanza

Un'operazione portoghese si conclude senza viaggiare. L'acquirente rilascia davanti a un notaio nel Paese di residenza una procura con apostille e traduzione in portoghese, e il rappresentante ottiene il codice fiscale, verifica la visura del registro e firma l'atto presso un notaio o lo sportello unico dei registri. Il denaro passa tramite banca sul conto del venditore o del notaio.

In Portogallo un atto di compravendita lo può autenticare non solo un notaio ma anche un avvocato o il servizio dei registri, il che semplifica la scelta della data. Dopo l'iscrizione il proprietario deve l'imposta comunale sugli immobili: gli avvisi arrivano nell'account del portale fiscale, e per un non residente il rappresentante fiscale controlla le scadenze.

Di persona si va di solito per aprire un conto in una banca portoghese e in seguito, se serve, per la residenza. Dalla caparra all'iscrizione passano di solito da uno a due mesi, di più per le nuove costruzioni.

Che cosa comprende il lavoro

• Selezione di immobili per il suo obiettivo d'investimento
• Verifica legale dell'immobile
• Assistenza all'acquisto dall'inizio alla fine
• Struttura di proprietà (società, trust)
• Gestione e affitto dell'immobile

Vedi anche

Costituzione di società · Conto aziendale · Conto personale · Tasse del Paese · Tutti i programmi del Paese

Domande frequenti