Инвестиционная недвижимость: Португалия
Доходность аренды, Лиссабон: около 3,8% годовых. Португалия: найдём объект под ваш бюджет и цель, проверим документы и проведём покупку до конца. Данные на 2026 год.
Португалия - один из самых интернациональных рынков Европы: Лиссабон, Порту и Алгарве десятилетиями притягивают иностранных покупателей, и никаких ограничений на покупку для нерезидентов здесь нет. Важно понимать актуальный контекст: знаменитая золотая виза, с 2012 года сделавшая португальскую недвижимость символом инвестиционной иммиграции, с октября 2023 года больше не выдаётся за покупку жилья - маршрут через недвижимость закрыт, а программа сохранилась в основном через инвестиционные фонды. Сам рынок от этого работать не перестал: он ликвидный, прозрачный и по-прежнему один из самых востребованных у иностранцев в Европе, а статус в стране при желании оформляется по отдельным основаниям вроде визы D7.
Мы подбираем объект под вашу задачу - аренда, сохранение капитала или дом для жизни, проверяем юридическую чистоту через реестры и муниципальные документы, сопровождаем сделку с нашим партнёром с местной лицензией и нотариусом, помогаем с налоговым номером, банковским счётом и структурой владения. Если цель - статус в Португалии, честно объясним, что покупка недвижимости его больше не даёт, и поможем выстроить связку из подходящего визового маршрута и покупки как отдельных, но согласованных шагов.
Недвижимость на Мадейре и налоги покупателя
Мадейра - автономный регион Португалии, и покупка здесь проходит по общим португальским правилам. С мая 2026 года нерезидент платит налог на передачу 7,5% с полной цены жилья с первого евро, а владелец каждый год платит муниципальный налог на недвижимость. Золотая виза за покупку жилья с октября 2023 года не выдаётся, поэтому покупку на Мадейре рассматривают для жизни, аренды или как часть переезда по другим основаниям.
Подробнее о налогах - на странице налоги в Португалии.
Ежегодные налоги владельца недвижимости в Португалии
- Муниципальный налог на недвижимость - от 0,3% до 0,45% кадастровой стоимости городского жилья в год, ставку устанавливает муниципалитет.
- Дополнительный налог на дорогое жильё - для частных лиц с суммарной кадастровой стоимостью жилья больше $680 000 (600 000 евро), ставка с превышения - от 0,7%.
- Гербовый сбор при покупке - 0,8% цены.
- Доход от аренды нерезидента облагается в Португалии по ставке 25%.
Доллары пересчитаны по курсу Европейского центрального банка на 5 октября 2026 года и округлены вверх.
Ограничения для граждан отдельных стран
Да. Португалия не ограничивает покупку жилья по гражданству и месту жительства, разрешение на сделку не нужно. Для покупки нужен португальский налоговый номер, а нерезиденту из страны вне Евросоюза его оформляют через налогового представителя. Оплата идёт только безналично, и нотариус или служба одного окна фиксируют, откуда пришли деньги.
Для россиян главная сложность - банк. Санкционные правила Евросоюза запрещают банкам принимать от граждан России без вида на жительство в Евросоюзе вклады больше $120 000 (100 000 евро). Поэтому оплату продумывают до задатка. Золотую визу за покупку жилья Португалия не выдаёт с октября 2023 года: статус оформляют отдельно, по визе для пассивного дохода или визе цифрового кочевника, а оставшиеся варианты золотой визы разобраны на странице золотая виза Португалии.
Цены на квартиры в Португалии по городам
| Где | Медианная цена метра | Квартира 60 м² |
|---|---|---|
| Лиссабон | ~$6 000 | ~$360 000 |
| Кашкайш | ~$5 700 | ~$340 000 |
| Алгарве | ~$3 800 | ~$230 000 |
| Мадейра | ~$3 300 | ~$200 000 |
| Порту и пригороды | ~$2 900 | ~$180 000 |
| Вся Португалия | ~$2 700 | ~$160 000 |
По данным Национального института статистики Португалии, в первом квартале 2026 года медианная цена проданного жилья выросла за год на 19,8%. Иностранцы в среднем платят больше местных: они чаще покупают новое жильё в центре и у моря. Новостройки дороже вторичного жилья, а в Лиссабоне и Порту квартиру с местом для машины ищут отдельно: таких мало и они заметно дороже. Разбор районов и примеры - в статье купить квартиру в Португалии.
Посчитаем онлайн полную стоимость покупки под ваш бюджет: налоги, сборы и расходы на сделку.
Расходы покупателя недвижимости в Португалии
| Расход | Сколько |
|---|---|
| Налог на передачу для нерезидента | 7,5% цены жилья с первого евро |
| Гербовый сбор | 0,8% цены |
| Сделка и регистрация в службе одного окна без ипотеки | ~$430 |
| Налоговый представитель и юридическая проверка | по тарифу |
Пример расчёта: квартира за $340 000 (300 000 евро). Налог на передачу - около $26 000, гербовый сбор - около $2 700, регистрация - около $430. Итого расходы - около $30 000. Ставку 7,5% не платит покупатель, который раньше уже был налоговым резидентом Португалии.
Нерезидент в Португалии платит налог на передачу 7,5% с первого евро цены, и ошибку в сделке не исправить после подписания
Дороже налогов обходятся ошибки: квартира с долгами по коммунальным платежам или ипотекой, незаконная пристройка, которой нет в кадастре, деньги, которые банк не принял из-за происхождения или санкционных правил, налоговый номер без налогового представителя. Сопровождение Murblz снимает эти риски: проверяем объект по реестрам, считаем налоги и ежегодные платежи, оформляем налоговый номер и доверенность и ведём сделку удалённо до регистрации права.
Стоимость сопровождения зависит от задачи; её рассчитает менеджер в чате.
Налоги владельца недвижимости в Португалии: аренда и продажа
- Аренда. Доход нерезидента от сдачи португальского жилья облагается по ставке 25%.
- Продажа. С 2023 года нерезидент, как и резидент, платит налог с половины прибыли, а ставку определяют по шкале с учётом всего мирового дохода.
- Дорогое жильё. Если кадастровая стоимость всего жилья владельца больше $680 000 (600 000 евро), каждый год добавляется налог от 0,7% с превышения.
Россия в 2023 году приостановила основные статьи соглашения об избежании двойного налогообложения с Португалией, поэтому налог с аренды платят в Португалии, а зачёт в России работает не полностью. Налоговый резидент России декларирует доход и уведомляет налоговую о счёте в португальском банке.
Как купить недвижимость в Португалии удалённо
Португальскую сделку можно провести без приезда. Покупатель оформляет доверенность у нотариуса в стране проживания с апостилем и переводом на португальский, а представитель получает налоговый номер, проверяет выписку из реестра и подписывает договор у нотариуса или в службе одного окна. Деньги переводят на счёт продавца или нотариуса через банк.
Договор купли-продажи в Португалии вправе удостоверить не только нотариус, но и адвокат или служба регистрации, поэтому сделку проще назначить на удобную дату. После регистрации владелец сам становится плательщиком муниципального налога: уведомления приходят в личный кабинет налоговой службы, и за сроками для нерезидента следит налоговый представитель.
Лично обычно приходится приехать, чтобы открыть счёт в португальском банке, и позже - для вида на жительство, если он нужен. Срок от задатка до регистрации - обычно один-два месяца, для новостроек дольше.
Что входит в работу
- Подбор объекта под инвестиционную задачу
- Юридическая проверка объекта
- Сопровождение сделки под ключ
- Структурирование владения (компания, траст)
- Управление недвижимостью и сдача в аренду
Смотрите также
Регистрация компании · Счёт для бизнеса · Личный счёт · Налоги страны · Все программы страны
Частые вопросы
Может ли иностранец купить недвижимость в Португалии?
Даёт ли покупка недвижимости ВНЖ в Португалии?
С чего начать?
Какие налоги при покупке недвижимости на Мадейре?
Даёт ли покупка недвижимости на Мадейре ВНЖ?
Есть ли ограничения по гражданству при покупке недвижимости в Португалии?
Сколько стоит квартира в Португалии в 2026 году?
Какой налог платит нерезидент при покупке жилья в Португалии?
Можно ли купить недвижимость в Португалии удалённо?
Инвестируете в недвижимость Португалии?
Подберём объекты в Лиссабоне, Порту или на Алгарве, поможем получить налоговый номер и сопроводим сделку у нотариуса. Все страны - в каталоге с поиском.
Подробности и стоимость - у менеджера в чате. Опишите ситуацию - ответим сразу.
Узнать условия покупки