Инвестиционная недвижимость: Россия

Обновлено 8 октября 2026

Россия: подбираем объект под вашу задачу, проверяем юридическую чистоту и ведём сделку до регистрации.

Иностранец в России в 2026 году покупает квартиру, дом или коммерческое помещение на общих основаниях; государственная пошлина за регистрацию права - $50 (4 000 рублей), если объект дешевле $240 000 (20 млн рублей). Ограничения касаются земли и особого порядка расчётов для лиц, связанных с недружественными государствами.

Суммы в долларах - по курсу Банка России на 3 октября 2026 года, около 83,5 рубля за доллар, округлены вверх.

Кому подходит недвижимость в России

Покупка подходит 3 группам: тем, кто живёт или работает в России, тем, у кого здесь семья, и инвесторам, готовым к налогу 30% для нерезидентов.

• Подходит для собственного жилья: квартиры и дома иностранцы покупают без ограничений по гражданству.
• Подходит тем, кто станет налоговым резидентом: резидент после минимального срока владения не платит налог с продажи.
• Не подходит для аренды нерезидентом без расчёта: с дохода от аренды и с прибыли от продажи нерезидент платит 30%.
• Не подходит для участков у границы и сельскохозяйственной земли: в собственность иностранцу их не продают.

Что можно купить иностранцу

Правил 3: жильё покупают свободно, землю - с ограничениями, сельскохозяйственную землю - только в аренду.

• Квартиры и дома - без ограничений по гражданству.
• Земля в приграничных территориях, перечень которых утверждён указом 2011 года, и в морских портах - иностранцам в собственность не продаётся.
• Сельскохозяйственная земля - иностранцам только в аренду.

Сколько стоит сделка: пошлина и обязательные платежи

Государству при покупке платят $50 (4 000 рублей) пошлины за регистрацию права, если объект дешевле $240 000 (20 млн рублей).

Новостройка или готовое жильё: как защищены деньги

При покупке квартиры в строящемся доме деньги покупателя лежат на счёте эскроу до ввода дома, и такой счёт застрахован до $120 000 (10 млн рублей).

• Новостройка. Застройщик получает деньги только после сдачи дома и регистрации права; если дом не достроен, деньги со счёта возвращают покупателю.
• Готовое жильё. Расчёт идёт через аккредитив или банковскую ячейку: продавец получает деньги после того, как Росреестр зарегистрировал право покупателя.
• Наличные без банка и расписка вместо банковского расчёта - главный источник споров, поэтому расчёт ведут только через банк.

Выбор между новостройкой и готовым жильём влияет и на срок: в первом случае право регистрируют после ввода дома, во втором - сразу после сделки.

Налоги владельца

Ставок 3: налог на имущество 0,1-2% в год, 30% с аренды и продажи для нерезидента и шкала от 13% для резидента.

• Налог на имущество - от 0,1% до 2% кадастровой стоимости, ставку устанавливает муниципалитет.
• Аренда. Нерезидент России платит с дохода от аренды налог 30%, налоговый резидент - по прогрессивной шкале.
• Продажа. Нерезидент платит налог 30% с прибыли; резидент освобождён после минимального срока владения - три или пять лет в зависимости от случая.

Налоговым резидентом становится тот, кто провёл в России 183 дня за 12 месяцев подряд. Подробнее - на странице налоги в России.

Проверка объекта: что смотрят до задатка

До задатка объект проверяют по 5 пунктам, и почти все ответы есть в Едином государственном реестре недвижимости.

• Собственники и история переходов права: частая смена владельцев за короткий срок - повод разобраться в причинах.
• Обременения: ипотека, арест, запрет на сделки, долгосрочная аренда.
• Зарегистрированные жильцы, в том числе дети: право пользования у них может сохраниться и после продажи.
• Доли детей, если жильё покупали с государственной поддержкой: без их выделения сделку могут оспорить.
• Долги по коммунальным платежам и взносам на капитальный ремонт и неузаконенная перепланировка.

Что платить каждый год

Налог на имущество платят раз в год, не позже 1 декабря следующего года, по уведомлению налоговой службы.

Кроме налога, собственник каждый месяц оплачивает коммунальные услуги и взнос на капитальный ремонт дома; долги по взносу на капитальный ремонт переходят к новому собственнику. Нерезидент, который сдаёт квартиру, сам декларирует доход и платит с него 30%.

Документы покупателя

Иностранному покупателю нужны 4 документа.

• иностранный паспорт с нотариально заверенным переводом на русский;
• счёт в российском банке для расчётов по сделке;
• доверенность с апостилем и переводом, если сделку проводит представитель;
• для лиц, связанных с недружественными государствами, - документы, подтверждающие порядок расчётов.

У продавца, который состоит в браке, проверяют нотариальное согласие супруга на продажу: без него сделку могут оспорить. Свидетельства о браке и рождении, выданные за рубежом, подают с апостилем и переводом.

Сроки по шагам

Право регистрируют за 7 рабочих дней при подаче в Росреестр и за 9 рабочих дней при подаче через многофункциональный центр.

1. Проверка статуса покупателя: гражданство, связь с недружественными государствами, нужен ли особый порядок.
2. Проверка объекта по Единому государственному реестру недвижимости: собственники, обременения, зарегистрированные жильцы, долги.
3. Договор, при необходимости у нотариуса, и расчёт через банк или аккредитив.
4. Регистрация права в Росреестре: 7-9 рабочих дней.

Почему сделка срывается: риски

Сделки срываются или дорожают по 5 причинам.

• Сделка с участком в приграничной территории - её не зарегистрируют на иностранца.
• Неправильный порядок расчётов с продавцом или покупателем, связанным с недружественным государством.
• Зарегистрированные в квартире жильцы, которых трудно выписать.
• Ставка налога 30% для нерезидента при сдаче и продаже, которую не заложили в расчёт доходности.
• Долги продавца по коммунальным платежам и взносам на капитальный ремонт.

Ограничения для отдельных гражданств

С 2022 года для лиц, связанных с недружественными государствами, действует особый порядок: по указам 2022 года сделки, создающие право собственности, требуют согласования правительственной комиссии.

По разъяснениям Росреестра, физические лица, связанные с такими государствами, могут покупать и продавать недвижимость у резидентов без отдельного разрешения, а деньги продавцу-нерезиденту поступают на специальный счёт. Какой порядок применяется к конкретной сделке, проверяют до задатка: от этого зависят и расчёты, и срок.

Для граждан остальных стран особого порядка нет: они покупают жильё так же, как граждане России, с теми же ограничениями по земле.

Что делаем мы

Работаем в 4 шага: проверяем, какой порядок сделки применяется к вам, подбираем объект, проверяем его по реестру и сопровождаем договор, расчёты и регистрацию вместе с партнёрами с местной лицензией. Для расчётов понадобится личный счёт в российском банке.

Что входит в работу

• Подбор объекта под инвестиционную задачу
• Юридическая проверка объекта
• Сопровождение сделки под ключ
• Структурирование владения (компания, траст)
• Управление недвижимостью и сдача в аренду

Смотрите также

Счёт для бизнеса · Личный счёт · Налоги страны · Все программы страны

Частые вопросы