Leistungen · Immobilien
Anlageimmobilien in Portugal
Portugal: Wir wählen eine Immobilie passend zu Budget und Ziel, prüfen die Unterlagen und schließen den Kauf für Sie ab.
Portugal ist einer der internationalsten Immobilienmärkte Europas: Lissabon, Porto und die Algarve ziehen seit Jahrzehnten ausländische Käufer an, und für Käufe durch Nichtansässige gibt es keine Einschränkungen. Wichtig ist der aktuelle Kontext: Das bekannte goldene Visum, das Portugals Immobilien seit 2012 zum Symbol der Investitionsmigration gemacht hatte, wird für einen Immobilienkauf nicht mehr erteilt – der Weg über Immobilien wurde im Oktober 2023 geschlossen, und das Programm lebt vor allem über Investmentfonds weiter. Der Markt selbst arbeitet weiter: Er bleibt liquide, transparent und einer der gefragtesten in Europa, und einen Aufenthaltsstatus erhalten Sie, wenn gewünscht, auf anderer Grundlage, etwa mit dem D7-Visum.
Wir wählen eine Immobilie passend zu Ihrem Ziel – Vermietung, Kapitalerhalt oder ein Zuhause –, prüfen den rechtlichen Status in den Registern und kommunalen Unterlagen, führen das Geschäft mit unserem lokal zugelassenen Partner und Notar und helfen bei Steuernummer, Bankkonto und Eigentumsstruktur. Ist Ihr Ziel ein Status in Portugal, sagen wir Ihnen ehrlich, dass ein Immobilienkauf ihn nicht mehr bringt, und helfen, einen passenden Visumweg und einen Kauf als getrennte, aber abgestimmte Schritte zu kombinieren.
Immobilien auf Madeira und die Steuern des Käufers
Madeira ist eine autonome Region Portugals, und ein Kauf hier folgt den allgemeinen portugiesischen Regeln. Seit Mai 2026 zahlt ein Nichtansässiger 7,5 % Grunderwerbsteuer auf den vollen Preis einer Wohnung ab dem ersten Euro, und ein Eigentümer zahlt jedes Jahr die kommunale Grundsteuer. Das Goldene Visum wird seit Oktober 2023 nicht mehr für einen Wohnungskauf erteilt, daher kommt ein Kauf auf Madeira zum Wohnen, zur Vermietung oder als Teil eines Umzugs aus anderen Gründen in Frage.
Mehr zu Steuern auf unserer Seite Steuern in Portugal.
Wir berechnen online die vollen Kaufkosten für Ihr Budget: Steuern, Gebühren und Nebenkosten des Kaufs.
Jährliche Steuern des Eigentümers
- Kommunale Grundsteuer – 0,3 % bis 0,45 % des Katasterwerts städtischer Wohnungen im Jahr, festgelegt von der Gemeinde.
- Zusatzsteuer auf hochwertige Wohnungen – für Privatpersonen mit einem gesamten Katasterwert über 600.000 €, etwa 672.240 $, ab 0,7 % auf den übersteigenden Betrag.
- Stempelsteuer beim Kauf – 0,8 % des Preises.
- Mieteinnahmen eines Nichtansässigen werden in Portugal mit 25 % besteuert.
Dollarbeträge sind zum Kurs der Europäischen Zentralbank vom 5. Oktober 2026 berechnet und aufgerundet.
Kann ein Ausländer in Portugal eine Immobilie kaufen
Ja. Portugal schränkt Wohnungskäufe weder nach Staatsangehörigkeit noch nach Wohnsitz ein, und für das Geschäft ist keine Genehmigung nötig. Erforderlich ist eine portugiesische Steuernummer, und ein Nichtansässiger von außerhalb der Europäischen Union erhält sie über einen Steuervertreter. Gezahlt wird nur bargeldlos, und der Notar oder die zentrale Registrierungsstelle hält fest, woher das Geld stammt.
Für Bürger Russlands ist die Bank die Hauptschwierigkeit. Die Sanktionsregeln der Europäischen Union verbieten Banken, von russischen Staatsbürgern ohne Aufenthaltstitel der Europäischen Union Einlagen über 113.000 $ anzunehmen. Deshalb wird die Zahlung vor der Anzahlung geplant. Portugal vergibt seit Oktober 2023 keine goldenen Visa mehr für Wohnungskäufe: Den Aufenthalt erhält man gesondert, über das Visum für passive Einkünfte oder das Visum für digitale Nomaden, und die verbleibenden Varianten des goldenen Visums stehen auf der Seite Goldenes Visum Portugals.
Wohnungspreise nach Städten
| Wo | Medianpreis je Quadratmeter | Wohnung mit 60 Quadratmetern |
|---|---|---|
| Lissabon | etwa 6.000 $ | etwa 360.000 $ |
| Cascais | etwa 5.700 $ | etwa 340.000 $ |
| Algarve | etwa 3.800 $ | etwa 230.000 $ |
| Madeira | etwa 3.300 $ | etwa 200.000 $ |
| Porto und Vororte | etwa 2.900 $ | etwa 180.000 $ |
| Alles über Portugal | etwa 2.700 $ | etwa 160.000 $ |
Nach dem portugiesischen Statistikamt stieg der Medianpreis verkaufter Wohnungen im ersten Quartal 2026 im Jahresvergleich um 19,8 %. Ausländer zahlen im Durchschnitt mehr als Einheimische: Sie kaufen häufiger neue Wohnungen in Stadtzentren und am Meer. Neubauten kosten mehr als Wohnungen aus zweiter Hand, und in Lissabon und Porto ist eine Wohnung mit Stellplatz eine eigene Suche: Solche Wohnungen sind knapp und spürbar teurer. Viertel und Beispiele stehen im Artikel Wohnungskauf in Portugal.
Kosten des Käufers
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer für Nichtansässige | 7,5 % des Wohnungspreises ab dem ersten Euro |
| Stempelsteuer | 0,8 % des Preises |
| Geschäft und Eintragung bei der zentralen Stelle ohne Hypothek | etwa 425 $ |
| Steuervertreter und rechtliche Prüfung | zu deren Sätzen |
Beispiel: eine Wohnung für 340.000 $. Die Grunderwerbsteuer beträgt etwa 26.000 $, die Stempelsteuer etwa 2.700 $ und die Eintragung etwa 425 $. Die Gesamtkosten liegen bei etwa 30.000 $. Der Satz von 7,5 % gilt nicht für Käufer, die früher in Portugal steuerlich ansässig waren.
Steuern für Eigentümer: Miete und Verkauf
- Miete. Die Einkünfte eines Nichtansässigen aus der Vermietung portugiesischer Wohnungen werden mit 25 % besteuert.
- Verkauf. Seit 2023 zahlt ein Nichtansässiger wie ein Ansässiger Steuer auf die Hälfte des Gewinns, wobei sich der Satz nach der Skala unter Berücksichtigung des Welteinkommens richtet.
- Teure Wohnungen. Übersteigt der gesamte Katasterwert der Wohnimmobilien des Eigentümers 680.000 $, gilt auf den übersteigenden Teil eine jährliche Steuer ab 0,7 %.
Die Steuer auf Mieten wird in Portugal gezahlt; ob sie im Wohnsitzland angerechnet wird, regelt das Doppelbesteuerungsabkommen dieses Landes mit Portugal. Wer in einem anderen Land steuerlich ansässig ist, erklärt die Einkünfte dort nach dessen Regeln.
Wie man in Portugal aus der Ferne eine Immobilie kauft
Ein portugiesisches Geschäft lässt sich ohne Reise abwickeln. Der Käufer stellt vor einem Notar im Wohnsitzland eine Vollmacht mit Apostille und Übersetzung ins Portugiesische aus, und der Vertreter beschafft die Steuernummer, prüft den Registerauszug und unterzeichnet die Urkunde bei einem Notar oder der zentralen Stelle. Das Geld geht über eine Bank auf das Konto des Verkäufers oder des Notars.
In Portugal kann eine Kaufurkunde nicht nur ein Notar beglaubigen, sondern auch ein Anwalt oder der Registerdienst, was die Terminfindung erleichtert. Nach der Eintragung schuldet der Eigentümer die kommunale Grundsteuer: Die Bescheide kommen im Konto des Steuerportals an, und der Steuervertreter überwacht für einen Nichtansässigen die Fristen.
Persönlich kommen Sie meist, um ein portugiesisches Bankkonto zu eröffnen, und später bei Bedarf für den Aufenthalt. Von der Anzahlung bis zur Eintragung vergehen meist ein bis zwei Monate, bei Neubauten länger.
Was wir tun
- Auswahl von Immobilien für Ihr Anlageziel
- Rechtliche Prüfung der Immobilie
- Begleitung des Kaufs von Anfang bis Ende
- Eigentumsstruktur (Firma, Treuhand)
- Verwaltung und Vermietung der Immobilie
Siehe auch
Firmengründung · Geschäftskonto · Privatkonto · Steuern des Landes · Alle Programme des Landes
Häufige Fragen
Kann ein Ausländer in Portugal eine Immobilie kaufen?
Bringt ein Immobilienkauf in Portugal einen Aufenthaltstitel?
Wo fangen wir an?
Welche Steuern fallen beim Immobilienkauf auf Madeira an?
Gibt ein Immobilienkauf auf Madeira einen Aufenthalt?
Kann ein Ausländer in Portugal eine Immobilie kaufen?
Was kostet eine Wohnung in Portugal 2026?
Welche Steuer zahlt ein Nichtansässiger beim Kauf einer Wohnung in Portugal?
Kann man in Portugal aus der Ferne eine Immobilie kaufen?
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