Os melhores países para comprar imóvel para alugar e investir em 2026
Um apartamento em Astana se paga com o aluguel em 9 anos; em Paris, leva mais de 35. Comparamos 25 países em rentabilidade, impostos, demografia e acesso para compradores russos: onde o aluguel paga a compra mais rápido, onde a compra dá residência e por que Dubai não lidera o retorno em 2026.
Um apartamento em Astana se paga com o aluguel em cerca de nove anos, antes de custos e impostos. A sua rentabilidade bruta de aluguel, ou seja, um ano de aluguel antes de custos e impostos dividido pelo preço de compra, é de 10,75% em 2026. Em Dubai, o mesmo leva 14-16 anos. Em Berlim e Paris, 26-37 anos, porque lá um apartamento custa o equivalente a 26-37 anos de aluguel.
A diferença não está só no preço do metro quadrado. A população do Cazaquistão deve crescer 27% até 2050, a idade mediana é de 30 anos e as mulheres têm cerca de três filhos cada (segundo a ONU e o Banco Mundial). Na Alemanha, a idade mediana é de 45 anos e a população parou de crescer. Famílias jovens são os seus inquilinos hoje e os seus compradores daqui a dez anos, quando você quiser vender.
O dinheiro fácil da valorização acabou. O crescimento médio anual dos preços de imóveis em 55 países caiu para 1,4% no primeiro trimestre de 2026. Agora é o aluguel que tem que trabalhar. Comparamos 25 mercados e escolhemos os 10 em que o aluguel paga a compra mais rápido e a demanda por moradia deve continuar crescendo.
Como escolhemos os países
Começamos pelos 25 países que os investidores da Rússia e da antiga União Soviética mais procuram, dos Emirados e da Turquia ao Paraguai e ao Quênia. Cada um recebeu nota de 1 a 5 em seis critérios, num máximo de 30.
- Rentabilidade do aluguel. Rentabilidade bruta em 2025-2026. 9% ou mais vale 5, 8-9% vale 4, 7-8% vale 3, 6-7% vale 2, abaixo de 6% vale 1.
- Demografia. Variação da população até 2050 no cenário médio da ONU: +25% ou mais vale 5, +15-25% vale 4, +5-15% vale 3, 0-5% vale 2, queda vale 1. Ao lado mostramos a taxa de fecundidade (quantos filhos uma mulher tem ao longo da vida) e a idade mediana.
- Economia. Crescimento do PIB em 2025 segundo o Banco Mundial: 6% ou mais vale 5, 4-6% vale 4, 3-4% vale 3, 2-3% vale 2, abaixo de 2% vale 1.
- Imposto sobre o aluguel. 0-5% vale 5, cerca de 10% vale 4, 12-15% ou tabela até 25% vale 3, tabela até 27-40% vale 2, 25-27% do aluguel bruto para não residentes vale 1.
- Moeda e liquidez. Câmbio atrelado ao dólar e mercado de revenda profundo ganham mais pontos. Desvalorizações e proibições de revenda tiram pontos.
- Acesso para russos. Se podem comprar, entrar sem visto e obter residência pela compra.
Mostramos a valorização, mas ela fica fora da nota: metade dos países não tem índice oficial comparável, e o crescimento nominal na Turquia ou no Egito é comido pela inflação.
O retorno do investimento aparece de duas formas. Bruto: 100 dividido pela rentabilidade bruta. Líquido: depois de custos e impostos. Os custos, ou seja, vacância entre inquilinos, administração, reparos e condomínio, ficam em 20% do aluguel no nosso modelo, e o imposto, na alíquota de cada país. É um modelo: o número real depende do bairro, do estado do apartamento, do câmbio e da rapidez para achar inquilino.
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Os 10 melhores países para comprar imóvel para alugar em 2026
Dubai fica em primeiro: o imposto zero sobre o aluguel, a liquidez profunda e um mercado aberto a compradores estrangeiros pesam mais que uma guerra na vizinhança e a queda de preços em 2026. O Cazaquistão vem em segundo, embora pela aritmética do aluguel seja o primeiro: a maior rentabilidade da amostra, uma população jovem e crescimento econômico de 6,5% em 2025. O que tira pontos é o acesso: lá um estrangeiro só registra um apartamento em seu nome com autorização de residência.
| Posição, mercado | Rentabilidade bruta | Retorno, anos: bruto / líquido | Preços | População até 2050, fecundidade | Imposto sobre o aluguel | Para russos | Residência pela compra |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1. Emirados (Dubai) | 6,3-7,1% | 14-16 / 18-20 | -3,1% ao ano depois de +60% em 2022-2025 | +35%, 1,2 (crescimento pelos recém-chegados) | 0% | sim, sem visto | visto de 10 anos a partir de 2 milhões de dirhams (US$ 545.000) |
| 2. Cazaquistão (Astana, Almaty) | 9-10,8% | 9-11 / 13-16 | revenda no país +10,4% ao ano em tenges (junho de 2026) | +27%, 3,0 | 10%, 15% acima de 8.500 índices de cálculo mensal | entrada sem visto; moradia em nome próprio só com autorização de residência | não |
| 3. Geórgia (Tbilisi, Batumi) | 7,4-8,5% | 12-14 / 16-18 | imóveis novos em Tbilisi a cerca de US$ 1.330 por m² em 2025 | -4%, 1,8 | 5% do aluguel bruto | sim, sem visto | autorização de residência a partir de US$ 150.000 |
| 4. Panamá (Cidade do Panamá) | 6,9-7,6% | 13-15 / 17-19 | sem dados comparáveis | +23%, 2,1 | tabela de 0-25% | sim | residência permanente a partir de US$ 300.000 (imóvel novo) ou US$ 500.000 (revenda) |
| 5. Paraguai (Assunção) | 5-10% | 10-19 / 14-27 | sem dados comparáveis, anúncios em Assunção a US$ 1.744 por m² | +23%, 2,4 | imposto de renda de pessoa física de 8-10% | sim | residência permanente imediata a partir de US$ 200.000 |
| 6. Egito (Cairo, Hurghada) | 7,6-8,3% | 12-13 / 19-20 | em alta em libras, a libra perdeu cerca de 70% desde 2022 | +37%, 2,7 | tabela até 27,5% mais imposto predial | sim, visto na chegada | residência de 5 anos a partir de US$ 200.000, passaporte a partir de US$ 300.000 |
| 7. Costa Rica (San José) | 7,6-8,4% | 12-13 / 18-20 | sem dados comparáveis | +4%, 1,3 | cerca de 12,75% | sim | residência de investidor a partir de US$ 150.000 |
| 8. Turquia (Istambul, Antália) | 7,3-8,7% | 12-14 / 18-21 | +24,5% em liras, -5,8% descontada a inflação | +4%, 1,5 | tabela de 15-40% | sim, sem visto | autorização de residência a partir de US$ 200.000, passaporte a partir de US$ 400.000 |
| 9. República Dominicana (Santo Domingo, Punta Cana) | 8,5-9,1% | 11-12 / 17-22 | sem dados comparáveis | +13%, 2,2 | 27% para não residentes | sim, sem visto | residência permanente de investidor a partir de US$ 200.000 |
| 10. Brasil (Recife, São Paulo, Florianópolis) | 5,7-6,1%, Recife 8,4% | 16-18 / 25-27 | aluguéis +9,2% ao ano contra 4,2% de inflação | +2%, 1,6 | 15% para não residentes | sim, sem visto | residência a partir de R$ 1 milhão (US$ 193.000) |
Fontes: população e fecundidade da ONU (Perspectivas da População Mundial 2024) e do Banco Mundial; preços dos institutos nacionais de estatística e dos bancos centrais. O índice de cálculo mensal é uma unidade do Cazaquistão que vale 4.325 tenges (cerca de US$ 10) em 2026, então 8.500 índices são cerca de 36,8 milhões de tenges, perto de US$ 83.000 de renda por ano. Os valores em dólar usam o câmbio de 2026.
Como as notas se somam
| País | Rentabilidade | Demografia | Economia | Imposto | Moeda e liquidez | Para russos | Total de 30 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emirados | 2 | 5 | 4 | 5 | 4 | 5 | 25 |
| Cazaquistão | 5 | 5 | 5 | 4 | 2 | 2 | 23 |
| Geórgia | 3 | 1 | 5 | 5 | 3 | 5 | 22 |
| Panamá | 3 | 4 | 4 | 3 | 3 | 3 | 20 |
| Paraguai | 1 | 4 | 5 | 4 | 2 | 4 | 20 |
| Egito | 3 | 5 | 4 | 2 | 1 | 4 | 19 |
| Costa Rica | 3 | 2 | 4 | 3 | 3 | 3 | 18 |
| Turquia | 3 | 2 | 3 | 2 | 2 | 5 | 17 |
| República Dominicana | 4 | 3 | 2 | 1 | 3 | 3 | 16 |
| Brasil | 2 | 2 | 2 | 3 | 3 | 4 | 16 |
| México (11º) | 2 | 3 | 1 | 1 | 3 | 3 | 13 |
Nos empates, fica à frente o mercado com rentabilidade maior. O Paraguai recebe 1 ponto em rentabilidade: lá ela é de 5-6%. Os anúncios sugerem 10%, mas são preços pedidos, não negócios fechados. O Cazaquistão recebe 2 pontos em acesso: a entrada é sem visto, mas a moradia só é registrada em nome próprio com autorização de residência, e a compra não dá esse direito.
Os 10 mercados: o que comprar, quanto custa e onde está o risco
Imóveis em Dubai em 2026: imposto zero, mas preços em queda
Em Dubai não se paga nenhum imposto sobre o aluguel, e esse é o principal argumento. A população do emirado chegou a 4,58 milhões no fim de 2025, alta de 7,5% em um ano, segundo a agência de estatística de Dubai, e o emirado recebeu um recorde de 19,6 milhões de visitantes, segundo o Departamento de Economia e Turismo de Dubai. A rentabilidade bruta é de 6,3%, e de até 7% em apartamentos.
2026 mudou o quadro. Depois que os EUA e Israel atacaram o Irã em 28 de fevereiro de 2026, mísseis e drones voaram em direção aos Emirados, e as transações de imóveis no país nos primeiros 12 dias de março caíram 37% em relação ao ano anterior. Em agosto de 2026, os preços estavam 3,1% abaixo do ano anterior e 10% abaixo do pico de fevereiro, com apartamentos 5,3% mais baratos. Os aluguéis de novos contratos estão 8% abaixo do pico de outubro de 2025. As incorporadoras devem entregar cerca de 65.000 apartamentos até o fim do ano, embora parte das entregas possa ficar para 2027.
O visto dourado começa em 2 milhões de dirhams, cerca de US$ 545.000. As etapas: comprar, registrar no Departamento de Terras de Dubai e pagar a taxa de transferência de 4%, depois fazer o pedido pelo mesmo departamento. O visto dura 10 anos e é renovável, as taxas públicas somam cerca de US$ 2.700 e a análise leva 7-10 dias úteis. Um apartamento financiado também serve se pelo menos 2 milhões de dirhams já foram pagos e o banco emite uma carta de não objeção. A vida e os impostos estão no nosso guia sobre residência e impostos nos Emirados.
Imóveis no Cazaquistão: por que Astana se paga mais rápido que Dubai
O Cazaquistão é o único país da amostra com rentabilidade bruta de dois dígitos: 10,5% no país, 10,75% em Astana e 9% em Almaty em 2026. O motivo é simples. Os apartamentos são baratos, e uma população jovem que se muda para as cidades mantém a demanda por aluguel alta. A fecundidade é de três filhos por mulher, e a economia cresceu 6,5% em 2025.
O metro quadrado de um imóvel de revenda em Almaty custa cerca de 750.000 tenges, perto de US$ 1.700 pelo câmbio de 2026 do Banco Nacional do Cazaquistão. O aluguel fica em cerca de 5.850 tenges (US$ 13) por metro quadrado por mês, segundo o escritório nacional de estatística. Um apartamento de 50 metros quadrados custa por volta de 37,5 milhões de tenges, cerca de US$ 85.000.
A condição principal é o status do comprador. Um estrangeiro só registra um apartamento em seu nome com autorização de residência: a lei permite ter moradia a quem reside de forma permanente no país e exclui quem está com visto, sem visto ou com residência temporária. Sem autorização de residência, o investidor compra em seu nome um imóvel comercial ou registra o apartamento em nome de uma empresa, estrutura que revisamos antes de qualquer sinal. O negócio em si é simples: o dinheiro chega de uma conta no exterior, um tabelião reconhece o contrato e a corporação estatal de atendimento ao cidadão registra a propriedade. A renda de aluguel paga 10% de imposto de renda de pessoa física, que sobe para 15% na renda anual acima de 8.500 índices de cálculo mensal. Veja a nossa página de imóveis para investimento no Cazaquistão para ofertas.
Riscos. Os preços de revenda no Cazaquistão subiram 10,4% em tenges nos 12 meses até junho de 2026, mal acima da inflação de 10,3%, segundo o escritório nacional de estatística: em termos reais os preços estão parados, então o retorno tem que vir do aluguel. O tenge flutua: o dólar ficou em média 11% mais caro em 2025, e depois o tenge se valorizou em 2026. A compra não dá residência; a ordem é inversa: primeiro a autorização de residência, depois o apartamento. Os cidadãos dos países da União Econômica Eurasiática não têm exceção, mas pedem a residência permanente sem visto especial. Para manter o status é preciso viver no país pelo menos 183 dias a cada 12 meses. As condições estão na nossa página sobre a residência no Cazaquistão.
Imóveis na Geórgia: 8,5% em Tbilisi e um piso de residência 50% mais alto
Tbilisi é a terceira cidade mais rentável da sua região, com 8,5% ao ano, atrás de Ancara (9,6%) e Astana (8,8%) em 2026. Um apartamento novo de 50-60 metros quadrados é alugado por cerca de US$ 10 por metro quadrado por mês. Os imóveis novos em Tbilisi custaram em média cerca de US$ 1.330 por metro quadrado em 2025, então a entrada começa em cerca de US$ 65.000-70.000.
O imposto é leve: 5% do aluguel bruto se você aluga moradia a uma pessoa física para viver e se registra no serviço de receita da Geórgia. A economia cresceu 7,5% em 2025 e a população subiu 3,2% graças aos recém-chegados, segundo o Banco Mundial. Mas a ONU prevê queda de 4% até 2050, e a fecundidade é de 1,8.
Desde 1º de março de 2026, a residência por imóvel ficou mais cara: o piso subiu de US$ 100.000 para US$ 150.000, por mudanças na lei sobre a situação jurídica dos estrangeiros. Dá para somar vários imóveis, o valor é confirmado por um avaliador credenciado, e a autorização é emitida por um ano e renovada. Quem comprou e pagou antes de 1º de março mantém o piso antigo. O pico de aluguéis de 2022-2023 passou, e a rentabilidade voltou aos 8% históricos. Detalhes no nosso guia sobre residência e impostos na Geórgia.
Imóveis no Panamá: renda em dólar e novas regras desde setembro de 2026
O Panamá é o único país do top 10 que usa o dólar americano, então a desvalorização não come a rentabilidade. Ela é de 7,6% na Cidade do Panamá e de 6,9% no país em 2026. A população deve crescer 23% até 2050, a idade mediana é de 30 anos e a economia cresceu 4,4% em 2025.
As regras da residência permanente de investidor qualificado mudaram em 16 de setembro de 2026, com a publicação do Decreto Executivo nº 17 de 8 de setembro. Um apartamento novo comprado da incorporadora serve a partir de US$ 300.000. Se o imóvel já foi vendido, habitado ou alugado, o piso é de US$ 500.000. O investimento tem que ser mantido por 5 anos e pago com dinheiro próprio: doações e transferências gratuitas de terceiros não contam.
As etapas: o Ministério de Comércio e Indústrias emite um certificado de investimento em até 15 dias úteis, depois o Serviço Nacional de Migração decide em até 30 dias úteis. Pedidos feitos antes do decreto seguem as regras antigas, e contratos já assinados têm seis meses para dar entrada. O aluguel é tributado pela tabela geral: renda de até US$ 11.000 por ano é isenta, até US$ 50.000 paga 15%, acima disso 25%. Compare as opções no nosso guia sobre a residência no Panamá por investimento.
Risco. O piso de US$ 300.000 agora vale só para imóveis novos, que custam mais que os de revenda. Se o apartamento que você quer é mais barato, vai precisar de outra via.
Imóveis no Paraguai: residência permanente imediata num dos países mais jovens da região
O Paraguai cresceu 6,6% em 2025, a idade mediana é de 27 anos e a fecundidade é de 2,4, segundo o Banco Mundial e a ONU. Desde 2026 dá para obter a residência permanente de imediato, sem etapa temporária, comprando um imóvel de US$ 200.000 ou mais. É o programa de investidor criado pela Resolução nº 283/2026 do Ministério da Indústria e Comércio, lançado em abril de 2026.
O detalhe que diferencia o Paraguai: o imóvel não pode ser para você ou a sua família, só para alugar ou para valorização. O certificado de investidor estrangeiro sai em até 5 dias úteis com o dossiê completo. No primeiro semestre de 2026 foram emitidos 140 certificados em todos os tipos de investimento, 15 deles por imóvel. O aluguel paga imposto de renda de pessoa física de 8-10% sobre a renda líquida, e o aluguel residencial tem imposto sobre valor agregado reduzido de 5%.
A parte honesta: não há estatística de transações. Nos anúncios, o metro quadrado de um apartamento em Assunção custa US$ 1.744 e o aluguel mediano é de US$ 900 por mês, o que sugere rentabilidade bruta de 10%. Mas são preços pedidos, e a rentabilidade real fica mais perto de 5-6%. O mercado é pequeno, e vender leva mais tempo que em Dubai ou Istambul. Mais sobre o status na nossa página sobre a residência no Paraguai.
Imóveis no Egito: o país mais jovem do top 10 e a moeda mais fraca
A idade mediana no Egito é de 24,5 anos e a população deve crescer 37% até 2050, para 162 milhões, segundo a ONU. O país recebeu quase 19 milhões de turistas em 2025, 21% a mais que no ano anterior, segundo o Ministério do Turismo e Antiguidades. A rentabilidade bruta é de 7,6% no país e de 8,3% no Cairo.
Tudo isso em libras. Desde o início de 2022, a libra perdeu cerca de 70% em relação ao dólar, passando de cerca de 15,7 para 50-52 por dólar. Desde março de 2024, as compras têm que ser pagas em moeda estrangeira transferida do exterior por banco, e é bom guardar o certificado do banco: é ele que permite tirar depois do país o dinheiro da venda e dos aluguéis.
Uma residência de 5 anos sai com imóvel a partir de US$ 200.000; as opções de 1 e 3 anos exigem imóvel ou depósito num banco egípcio de US$ 50.000 e US$ 100.000. A cidadania exige imóvel a partir de US$ 300.000, tema da nossa página sobre a cidadania do Egito por investimento. Impostos: o aluguel mobiliado paga imposto de renda pela tabela até 27,5%, mais imposto predial de 10% do valor locativo anual acima de uma faixa isenta.
Riscos. Pela Lei 230 de 1996, um estrangeiro não pode vender um imóvel registrado por 5 anos. Em Sharm el-Sheikh, Dahab e no resto do Sinai, os estrangeiros só podem ter direito de uso, não propriedade. Hurghada e o Cairo ficam fora dessa restrição.
Imóveis na Costa Rica: rentabilidade alta, fecundidade baixa
A Costa Rica oferece rentabilidade bruta média de 7,6% e de 8,35% em San José em 2026, e a economia cresceu 4,6% em 2025. O ponto fraco é a demografia: a fecundidade é de 1,3, uma das mais baixas da América Latina, e a população vai crescer só 4% até 2050. A demanda depende de recém-chegados e turistas, e não do aumento das famílias locais.
A residência de investidor exige US$ 150.000 ou mais, imóveis incluídos, pela Lei 9996 de atração de investidores, rentistas e aposentados. O aluguel paga 15% sobre 85% da renda, cerca de 12,75% do aluguel. As condições estão na nossa página sobre a residência na Costa Rica.
Imóveis na Turquia: os russos são os que mais compram, mas a valorização em dólar é quase zero
Os estrangeiros compraram 21.534 imóveis residenciais na Turquia em 2025, e os russos lideraram com 3.649 compras, segundo o Instituto de Estatística da Turquia. Para comparar, em 2022 os estrangeiros compraram 67.490 imóveis. A rentabilidade bruta é de 7,3% no país e de 7-9% em Istambul.
Os preços só sobem no papel. O índice do Banco Central da Turquia mostrou +24,5% nos 12 meses até junho de 2026, o que dá -5,8% descontada a inflação. A lira continua se desvalorizando, a cerca de 49 por dólar em 2026. O aluguel é tributado por uma tabela progressiva de 15-40%. As primeiras 58.000 liras (cerca de US$ 1.200) por ano de aluguel residencial são isentas, e 15% da renda pode ser deduzida como custos sem comprovantes.
A residência por imóvel custa US$ 200.000 em qualquer cidade desde 16 de outubro de 2023, com um porém: o imóvel tem que ser residencial e o serviço de migração espera que você more nele. Alugar não é proibido de forma direta, mas, se uma fiscalização encontrar inquilinos, a autorização pode ser cancelada. A cidadania começa em US$ 400.000, veja a nossa página sobre a cidadania turca por investimento. A taxa de transferência da escritura é de 4% do preço declarado, dividida por lei em partes iguais entre vendedor e comprador.
Imóveis na República Dominicana: turismo recorde e 9% em Santo Domingo
A República Dominicana recebeu um recorde de 11,6 milhões de visitantes em 2025, incluindo passageiros de cruzeiros, segundo o Ministério do Turismo. A rentabilidade bruta é de 8,5% em média e de 9,1% em Santo Domingo em 2026, com apartamentos de dois quartos perto de 10%. A idade mediana é de 28 anos.
Os pontos fracos são o imposto e o crescimento. Pagamentos a não residentes sofrem retenção de 27%. Desde 2026, pela Lei 30-26, empresas que alugam de pessoas físicas residentes retêm 15% do aluguel como imposto definitivo. A economia cresceu só 2,1% em 2025. A residência permanente de investidor exige US$ 200.000: o investimento é registrado primeiro na agência estatal de exportação e investimento, e depois o pedido vai para a Direção-Geral de Migração. O imposto de compra é de 3% sobre o maior valor entre o preço do contrato e a avaliação oficial.
Imóveis no Brasil: aluguéis subindo duas vezes mais rápido que a inflação
O Brasil fecha o top 10 pela força do seu mercado de aluguel. Os aluguéis subiram 9,2% nos 12 meses até agosto de 2026, contra 4,2% de inflação. A rentabilidade bruta média é de 6,1%, com 8,4% em Recife e 8,3% em Cuiabá.
A residência por imóvel é concedida pela Resolução nº 36 de 2018 do Conselho Nacional de Imigração: a partir de R$ 1 milhão (cerca de US$ 193.000), ou R$ 700.000 (cerca de US$ 135.000) nas regiões Norte e Nordeste. O dinheiro tem que vir do exterior, e a autorização é emitida por 4 anos. Não residentes pagam 15% sobre o aluguel (25% se moram num país da lista brasileira de paraísos fiscais). Detalhes na nossa página sobre a residência no Brasil por imóvel.
Risco. O real é volátil, a população quase não cresce e a fecundidade é de 1,6. O Brasil é uma aposta na alta dos aluguéis em cidades específicas, não na demografia.
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Em quanto tempo um apartamento no exterior se paga: um exemplo de cálculo
Pegamos três mercados populares entre compradores russos e passamos pelo mesmo modelo: manutenção e vacância a 20% do aluguel, imposto pela alíquota de cada país, câmbio de 2026. É um cálculo ilustrativo, não uma previsão: os preços são médias, e um apartamento específico pode render mais ou menos.
| Item | Almaty | Tbilisi | Dubai |
|---|---|---|---|
| Imóvel | revenda, 50 m², 750.000 tenges por m² | novo, 50 m², US$ 1.330 por m² | apartamento de 1,5 milhão de dirhams |
| Preço | 37,5 milhões de tenges (cerca de US$ 85.000) | US$ 66.500 | 1,5 milhão de dirhams (cerca de US$ 408.000) |
| Custos de compra no exemplo | 2% | 2% | 6%: taxa de 4% do Departamento de Terras, corretor e registro |
| Total investido | 38,25 milhões de tenges | US$ 67.830 | 1,59 milhão de dirhams |
| Aluguel anual | 3,51 milhões de tenges (5.855 tenges por m² por mês) | US$ 6.000 (US$ 10 por m² por mês) | 94.650 dirhams (rentabilidade de 6,31%) |
| Menos 20% de custos | 0,70 milhão de tenges | US$ 1.200 | 18.930 dirhams |
| Menos imposto | 10%: 0,35 milhão de tenges | 5%: US$ 300 | 0 |
| Renda líquida anual | 2,46 milhões de tenges | US$ 4.500 | 75.720 dirhams |
| Retorno | 15,6 anos | 15,1 anos | 21 anos |
A conclusão não vai agradar aos fãs de Dubai: mesmo sem imposto e com liquidez excelente, um apartamento lá leva mais tempo para se pagar com o aluguel do que em Almaty ou Tbilisi. Dubai ganha em outras coisas: valor em dólar graças ao dirham atrelado, um mercado de revenda profundo e o visto dourado. Em Almaty, uma queda de 30% do tenge esticaria o retorno em dólares para cerca de 22 anos, e uma alta igual o encurtaria.
Por que Europa, Tailândia e Bali ficaram fora do top 10
Os mercados caros perdem por um motivo simples: um apartamento custa 20-40 anos de aluguel e a população está envelhecendo. Os balneários asiáticos são populares entre turistas, mas os imóveis são caros em relação ao aluguel e os direitos dos estrangeiros são limitados.
| País | Rentabilidade bruta | Retorno bruto, anos | Por que ficou fora do top 10 |
|---|---|---|---|
| México (11º) | 6,1% no país, 7-7,7% na Cidade do México | 13-16 | não residentes pagam 25% do aluguel bruto (artigo 158 da lei do imposto de renda), crescimento do PIB de 0,6% em 2025 |
| Portugal | 4,8-5,8% em Lisboa e no Porto | 17-21 | desde 2023 a compra de casa não dá mais direito ao visto dourado, idade mediana de 47 anos |
| Grécia | 3,7-3,8% em Atenas | 26-27 | visto dourado a partir de € 400.000-800.000 e fechado para russos, população -11% até 2050 |
| Chipre | 6,1-6,2% em Limassol | 16 | sanções da União Europeia: bancos não podem aceitar depósitos acima de € 100.000 de cidadãos russos sem residência na União; fecundidade de 1,4 |
| Montenegro, Sérvia | 3,6-5,1% | 20-28 | população -16% e -17% até 2050 |
| Tailândia | 2,6-5,1% em Bangcoc e Pattaya | 20-38 | estrangeiros podem ter no máximo 49% da área das unidades de um prédio, a população está encolhendo, idade mediana de 40 anos |
| Indonésia (Bali) | 4,7-4,9% no país | 20-21 | estrangeiros só têm terrenos e casas por direito de uso ou arrendamento |
| Vietnã, Filipinas | 2,4-3,9% em Hanói, Cidade de Ho Chi Minh e Manila | 26-42 | no Vietnã o apartamento é seu por 50 anos, nas Filipinas estrangeiros podem ter até 40% das unidades de um prédio |
| Quênia | 6-7,4% em Nairóbi | 14-17 | população +45% até 2050, mas estrangeiros só podem arrendar terra por até 99 anos (artigo 65 da constituição) |
Se você quer a Europa pelo status, e não pela rentabilidade, veja os nossos guias sobre os vistos dourados europeus em 2026 e a residência na Grécia por imóvel.
Vamos verificar se você se qualifica
Três perguntas no chat mostram qual opção serve para você.
As armadilhas: câmbio, liquidez, impostos e bancos para russos
A moeda importa mais que a rentabilidade. A libra egípcia perdeu cerca de 70% em relação ao dólar desde 2022, a lira turca continua se desvalorizando, e uma rentabilidade de 8% em moeda local pode facilmente virar zero em dólares. O risco é menor no Panamá, que usa o dólar, e nos Emirados, onde o dirham é atrelado a 3,6725. O tenge oscila para os dois lados.
Liquidez. Comprar rápido dá em qualquer lugar; vender é outra história. No Egito um estrangeiro não pode vender por 5 anos, e no Paraguai o mercado é pequeno e sem estatística de transações. Em Dubai, 72,5% das vendas residenciais de agosto de 2026 foram na planta: as entregas atrasam, e a renda só começa quando você recebe as chaves.
Administração. Uma administradora fica com parte do aluguel, além da vacância, dos reparos e do condomínio. O nosso modelo reserva 20% do aluguel para tudo isso; o aluguel por temporada em geral custa mais. Confira também se o seu status permite alugar: na Turquia o serviço de migração espera que você more no imóvel da residência, enquanto no Paraguai ele tem que ser alugado ou mantido para valorização.
Imposto no seu país. Se você continua residente fiscal na Rússia, o aluguel recebido do exterior paga o imposto de renda russo, com alíquotas a partir de 13%. O imposto pago no exterior só pode ser creditado se houver um tratado contra a bitributação em vigor com aquele país. A Rússia suspendeu esses tratados com Chipre, Grécia, Portugal, Montenegro e mais de 30 outros países pelo Decreto nº 585 de 8 de agosto de 2023.
Bancos e origem dos recursos. O banco e o tabelião vão perguntar de onde veio o dinheiro: extratos, contratos, declarações de imposto. Explicamos como montar esse dossiê no nosso guia sobre comprovar a origem dos recursos. Para cidadãos russos há ainda as sanções: transferências de bancos russos para pagar imóveis no exterior esbarram em restrições quase em todo lugar, então é preciso uma conta num banco de um terceiro país, e na União Europeia, sem residência no bloco, eles não podem manter depósitos acima de € 100.000 num mesmo banco (Regulamento da União Europeia 833/2014), o que complica ainda mais as compras em Chipre e na Grécia.
Como podemos ajudar você a comprar um imóvel no exterior
Encontramos um imóvel que serve ao seu objetivo, seja renda, status ou os dois, conferimos o negócio e organizamos o lado fiscal para que o seu aluguel não seja tributado duas vezes. O trabalho jurídico em cada país fica com os especialistas da Murblz junto com parceiros com licença local.
Imóveis para investimento
Imóveis para alugar nos 10 melhores mercados, com verificação da incorporadora, do vendedor e dos documentos.
Saiba mais →Residência por imóvel
Onde a compra dá autorização de residência, residência permanente ou passaporte, com pisos e prazos.
Saiba mais →Imposto sobre a renda de aluguel
O imposto no país do imóvel e no seu país de residência, compensações e declarações.
Saiba mais →Estrutura de propriedade
Comprar em nome próprio, por uma empresa ou por uma fundação: o que funciona melhor para alugar, vender e deixar de herança.
Saiba mais →Conta bancária no exterior
Um banco para pagar a compra e receber o aluguel, e a preparação para as verificações dele.
Saiba mais →Acompanhamento jurídico
Verificação do imóvel e do vendedor, acompanhamento do negócio e registro da propriedade.
Saiba mais →Analisamos o seu caso de graça. Conte quanto pretende investir, em que moeda, se precisa de residência e onde é residente fiscal. Diremos quais 2-3 dos dez mercados servem para você, quanto realmente vai sobrar depois dos impostos e onde a compra não vai se pagar.
Perguntas frequentes
Quais são os melhores países para comprar imóvel para investir em 2026?
Quais são os melhores países para comprar imóvel para alugar?
Comprar imóvel no exterior é um bom investimento?
Quais países dão residência na compra de um imóvel?
Onde os russos podem comprar imóveis no exterior em 2026?
Onde é mais barato comprar imóvel no exterior?
Que imposto se paga sobre o aluguel de um imóvel no exterior?
Imóvel em Dubai é um bom investimento em 2026?
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Cuidamos de todo o processo, do início ao fim: conferimos seus documentos, escolhemos o programa certo para a sua situação e damos prazos e custos realistas. Faça sua pergunta no chat: a consultoria gratuita começa aqui mesmo. A representação jurídica perante órgãos públicos e tribunais fica com os especialistas da Murblz, junto com parceiros com licença local.
O consultor da Murblz responde na hora, no chat desta página. Conte sua situação e a gente resolve junto.
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