Những nước tốt nhất để mua bất động sản cho thuê và đầu tư năm 2026
Căn hộ ở Astana tự hoàn vốn bằng tiền thuê trong 9 năm; ở Paris mất hơn 35 năm. Chúng tôi so sánh 25 nước theo lợi suất, thuế, nhân khẩu học và khả năng tiếp cận cho người mua Nga: nơi tiền thuê hoàn vốn nhanh nhất, nơi mua nhà cho quyền cư trú, và vì sao Dubai không dẫn đầu về hoàn vốn năm 2026.
Một căn hộ ở Astana tự hoàn vốn bằng tiền thuê trong khoảng chín năm, chưa trừ chi phí và thuế. Lợi suất cho thuê gộp của nó, tức tiền thuê một năm trước chi phí và thuế chia cho giá mua, là 10.75% năm 2026. Ở Dubai cùng việc đó mất 14-16 năm. Ở Berlin và Paris mất 26-37 năm, vì một căn hộ ở đó có giá bằng 26-37 năm tiền thuê.
Khoảng cách không chỉ nằm ở giá mỗi mét vuông. Dân số Kazakhstan dự kiến tăng 27% đến năm 2050, tuổi trung vị là 30, và mỗi phụ nữ có khoảng ba con (Triển vọng Dân số Thế giới 2024 của Liên Hợp Quốc; Ngân hàng Thế giới). Tuổi trung vị của Đức là 45 và dân số đã ngừng tăng. Các gia đình trẻ là người thuê nhà của bạn hôm nay và người mua của bạn mười năm nữa, khi bạn muốn bán.
Thời tiền dễ kiếm nhờ giá tăng đã qua. Mức tăng giá nhà bình quân hằng năm ở 55 nước chậm lại còn 1.4% trong quý đầu năm 2026. Giờ tiền thuê phải gánh việc sinh lời. Chúng tôi so sánh 25 thị trường và chọn ra 10 thị trường nơi tiền thuê hoàn vốn nhanh nhất và nhu cầu nhà ở sẽ tiếp tục tăng.
Chúng tôi chọn các nước thế nào
Chúng tôi bắt đầu với 25 nước mà nhà đầu tư từ Nga và các nước thuộc Liên Xô cũ quan tâm nhiều nhất, từ Các Tiểu vương quốc Ả Rập Thống nhất và Thổ Nhĩ Kỳ đến Paraguay và Kenya. Mỗi nước được chấm từ 1 đến 5 điểm theo sáu tiêu chí, tối đa 30.
- Lợi suất cho thuê. Lợi suất gộp năm 2025-2026. Từ 9% trở lên được 5 điểm, 8-9% được 4, 7-8% được 3, 6-7% được 2, dưới 6% được 1.
- Nhân khẩu học. Thay đổi dân số đến năm 2050 theo kịch bản trung bình của Liên Hợp Quốc: từ +25% trở lên được 5 điểm, +15-25% được 4, +5-15% được 3, 0-5% được 2, giảm được 1. Bên cạnh là tỷ suất sinh (số con một phụ nữ có trong đời) và tuổi trung vị.
- Kinh tế. Tăng trưởng tổng sản phẩm quốc nội năm 2025 theo Ngân hàng Thế giới: từ 6% trở lên được 5 điểm, 4-6% được 4, 3-4% được 3, 2-3% được 2, dưới 2% được 1.
- Thuế trên tiền thuê. 0-5% được 5 điểm, khoảng 10% được 4, 12-15% hoặc biểu thuế đến 25% được 3, biểu thuế đến 27-40% được 2, 25-27% trên tiền thuê gộp với người không cư trú được 1.
- Tiền tệ và thanh khoản. Neo vào đô la và thị trường thứ cấp sâu được điểm cao hơn. Phá giá và cấm bán lại bị điểm thấp hơn.
- Khả năng tiếp cận cho người Nga. Họ có thể mua, nhập cảnh không cần thị thực và có quyền cư trú nhờ mua nhà hay không.
Chúng tôi nêu mức tăng giá nhưng không đưa vào điểm: một nửa số nước không có chỉ số chính thức so sánh được, và mức tăng danh nghĩa ở Thổ Nhĩ Kỳ hay Ai Cập bị lạm phát nuốt mất.
Thời gian hoàn vốn được nêu theo hai cách. Gộp: 100 chia cho lợi suất gộp. Ròng: sau chi phí và thuế. Chi phí, gồm thời gian trống giữa các người thuê, quản lý, sửa chữa và phí tòa nhà, được đặt ở mức 20% tiền thuê trong mô hình của chúng tôi, và thuế theo thuế suất từng nước. Đây là mô hình: con số thực phụ thuộc vào khu vực, tình trạng căn hộ, tỷ giá và tốc độ bạn tìm được người thuê.
Chúng tôi xem xét trường hợp của bạn miễn phí
Mô tả nhu cầu của bạn trong khung trò chuyện, chúng tôi sẽ chỉ bạn bắt đầu từ đâu.
10 nước tốt nhất để mua bất động sản cho thuê năm 2026
Dubai đứng đầu: thuế 0% trên tiền thuê, thanh khoản sâu và thị trường mở cho người mua nước ngoài lấn át chiến tranh sát bên và giá giảm năm 2026. Kazakhstan đứng thứ hai, dù xét riêng phép tính tiền thuê thì đứng đầu: lợi suất cao nhất trong mẫu, dân số trẻ và tăng trưởng kinh tế 6.5% năm 2025. Điểm bị kéo xuống ở khả năng tiếp cận: tại đó người nước ngoài chỉ được đăng ký căn hộ đứng tên mình khi có giấy phép cư trú.
| Hạng, thị trường | Lợi suất gộp | Hoàn vốn, năm: gộp / ròng | Giá | Dân số đến 2050, tỷ suất sinh | Thuế trên tiền thuê | Với người Nga | Cư trú nhờ mua nhà |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1. Các Tiểu vương quốc Ả Rập Thống nhất (Dubai) | 6.3-7.1% | 14-16 / 18-20 | -3.1% mỗi năm sau +60% giai đoạn 2022-2025 | +35%, 1.2 (tăng nhờ người nhập cư) | 0% | có, miễn thị thực | thị thực 10 năm từ 2 triệu dirham (545,000 đô la Mỹ) |
| 2. Kazakhstan (Astana, Almaty) | 9-10.8% | 9-11 / 13-16 | nhà thứ cấp toàn quốc +10.4% mỗi năm tính bằng tenge (tháng 6 năm 2026) | +27%, 3.0 | 10%, 15% trên phần vượt 8,500 chỉ số tính toán | nhập cảnh miễn thị thực; nhà ở đứng tên mình chỉ khi có giấy phép cư trú | không |
| 3. Gruzia (Tbilisi, Batumi) | 7.4-8.5% | 12-14 / 16-18 | nhà mới ở Tbilisi khoảng 1,330 đô la Mỹ mỗi mét vuông năm 2025 | -4%, 1.8 | 5% tiền thuê gộp | có, miễn thị thực | giấy phép cư trú từ 150,000 đô la Mỹ |
| 4. Panama (Thành phố Panama) | 6.9-7.6% | 13-15 / 17-19 | không có dữ liệu so sánh được | +23%, 2.1 | biểu thuế 0-25% | có | thường trú từ 300,000 đô la Mỹ (nhà mới) hoặc 500,000 đô la Mỹ (nhà thứ cấp) |
| 5. Paraguay (Asunción) | 5-10% | 10-19 / 14-27 | không có dữ liệu so sánh được, tin rao ở Asunción 1,744 đô la Mỹ mỗi mét vuông | +23%, 2.4 | thuế thu nhập cá nhân 8-10% | có | thường trú ngay từ 200,000 đô la Mỹ |
| 6. Ai Cập (Cairo, Hurghada) | 7.6-8.3% | 12-13 / 19-20 | tăng tính bằng bảng Ai Cập, đồng bảng mất khoảng 70% từ năm 2022 | +37%, 2.7 | biểu thuế đến 27.5% cộng thuế tài sản | có, thị thực khi đến | cư trú 5 năm từ 200,000 đô la Mỹ, hộ chiếu từ 300,000 đô la Mỹ |
| 7. Costa Rica (San José) | 7.6-8.4% | 12-13 / 18-20 | không có dữ liệu so sánh được | +4%, 1.3 | khoảng 12.75% | có | cư trú nhà đầu tư từ 150,000 đô la Mỹ |
| 8. Thổ Nhĩ Kỳ (Istanbul, Antalya) | 7.3-8.7% | 12-14 / 18-21 | +24.5% tính bằng lira, -5.8% sau lạm phát | +4%, 1.5 | biểu thuế 15-40% | có, miễn thị thực | giấy phép cư trú từ 200,000 đô la Mỹ, hộ chiếu từ 400,000 đô la Mỹ |
| 9. Cộng hòa Dominica (Santo Domingo, Punta Cana) | 8.5-9.1% | 11-12 / 17-22 | không có dữ liệu so sánh được | +13%, 2.2 | 27% với người không cư trú | có, miễn thị thực | thường trú nhà đầu tư từ 200,000 đô la Mỹ |
| 10. Brazil (Recife, São Paulo, Florianópolis) | 5.7-6.1%, Recife 8.4% | 16-18 / 25-27 | tiền thuê +9.2% mỗi năm so với lạm phát 4.2% | +2%, 1.6 | 15% với người không cư trú | có, miễn thị thực | cư trú từ 1 triệu real (193,000 đô la Mỹ) |
Nguồn: dân số và tỷ suất sinh theo Liên Hợp Quốc (Triển vọng Dân số Thế giới 2024) và Ngân hàng Thế giới; giá theo cơ quan thống kê quốc gia và ngân hàng trung ương. Chỉ số tính toán hằng tháng là đơn vị của Kazakhstan, trị giá 4,325 tenge (khoảng 10 đô la Mỹ) năm 2026, nên 8,500 đơn vị là khoảng 36.8 triệu tenge, tức khoảng 83,000 đô la Mỹ thu nhập mỗi năm. Thuế thu nhập cá nhân của Paraguay được nêu ở cột thuế. Số tiền bằng đô la theo tỷ giá năm 2026.
Điểm số được cộng thế nào
| Nước | Lợi suất | Nhân khẩu học | Kinh tế | Thuế | Tiền tệ và thanh khoản | Với người Nga | Tổng trên 30 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Các Tiểu vương quốc Ả Rập Thống nhất | 2 | 5 | 4 | 5 | 4 | 5 | 25 |
| Kazakhstan | 5 | 5 | 5 | 4 | 2 | 2 | 23 |
| Gruzia | 3 | 1 | 5 | 5 | 3 | 5 | 22 |
| Panama | 3 | 4 | 4 | 3 | 3 | 3 | 20 |
| Paraguay | 1 | 4 | 5 | 4 | 2 | 4 | 20 |
| Ai Cập | 3 | 5 | 4 | 2 | 1 | 4 | 19 |
| Costa Rica | 3 | 2 | 4 | 3 | 3 | 3 | 18 |
| Thổ Nhĩ Kỳ | 3 | 2 | 3 | 2 | 2 | 5 | 17 |
| Cộng hòa Dominica | 4 | 3 | 2 | 1 | 3 | 3 | 16 |
| Brazil | 2 | 2 | 2 | 3 | 3 | 4 | 16 |
| Mexico (hạng 11) | 2 | 3 | 1 | 1 | 3 | 3 | 13 |
Khi bằng điểm, thị trường có lợi suất cao hơn đứng trên. Paraguay được 1 điểm lợi suất: ở đó là 5-6%. Tin rao ngụ ý 10%, nhưng đó là giá chào, không phải giá giao dịch. Kazakhstan được 2 điểm tiếp cận: nhập cảnh miễn thị thực, nhưng nhà ở chỉ được đăng ký đứng tên mình khi có giấy phép cư trú, và việc mua nhà không cấp giấy phép đó.
10 thị trường: mua gì, giá bao nhiêu và rủi ro ở đâu
Bất động sản Dubai năm 2026: thuế 0%, nhưng giá đang giảm
Ở Dubai bạn hoàn toàn không nộp thuế trên tiền thuê, và đó là lập luận chính. Dân số tiểu vương quốc đạt 4.58 triệu cuối năm 2025, tăng 7.5% trong một năm (cơ quan thống kê của Dubai), và đón kỷ lục 19.6 triệu lượt khách (Sở Kinh tế và Du lịch Dubai). Lợi suất gộp 6.3%, và đến 7% với căn hộ.
Năm 2026 đổi bức tranh. Sau khi Hoa Kỳ và Israel tấn công Iran ngày 28 tháng 2 năm 2026, tên lửa và máy bay không người lái bay về phía Các Tiểu vương quốc, và giao dịch bất động sản ở Các Tiểu vương quốc Ả Rập Thống nhất trong 12 ngày đầu tháng 3 giảm 37% so với cùng kỳ. Đến tháng 8 năm 2026, giá giảm 3.1% so với năm trước và thấp hơn 10% so với đỉnh tháng 2, căn hộ rẻ hơn 5.3%. Tiền thuê hợp đồng mới thấp hơn 8% so với đỉnh tháng 10 năm 2025. Các chủ đầu tư dự kiến bàn giao khoảng 65,000 căn hộ trước cuối năm, dù một số dự án có thể lùi sang năm 2027.
Thị thực vàng bắt đầu từ 2 triệu dirham, khoảng 545,000 đô la Mỹ. Các bước: mua, đăng ký với Sở Đất đai Dubai và nộp phí chuyển nhượng 4%, rồi nộp đơn qua Sở Đất đai. Thị thực có hiệu lực 10 năm và gia hạn được, lệ phí nhà nước tổng cộng khoảng $2,700 và xử lý mất 7-10 ngày làm việc. Căn hộ đang thế chấp cũng đủ điều kiện nếu đã trả ít nhất 2 triệu dirham và ngân hàng cấp thư không phản đối. Cuộc sống và thuế được trình bày trong hướng dẫn cư trú và thuế ở Các Tiểu vương quốc Ả Rập Thống nhất của chúng tôi.
Bất động sản ở Kazakhstan: vì sao Astana hoàn vốn nhanh hơn Dubai
Kazakhstan là nước duy nhất trong mẫu có lợi suất gộp hai chữ số: 10.5% toàn quốc, 10.75% ở Astana và 9% ở Almaty năm 2026. Lý do đơn giản. Căn hộ rẻ, và dân số trẻ đang đô thị hóa giữ nhu cầu thuê cao. Tỷ suất sinh là ba con mỗi phụ nữ và kinh tế tăng 6.5% năm 2025.
Một mét vuông nhà thứ cấp ở Almaty giá khoảng 750,000 tenge, khoảng 1,700 đô la Mỹ theo tỷ giá năm 2026 của Ngân hàng Quốc gia Kazakhstan. Tiền thuê khoảng 5,850 tenge (13 đô la Mỹ) mỗi mét vuông mỗi tháng (Cục Thống kê Quốc gia). Căn hộ 50 mét vuông giá khoảng 37.5 triệu tenge, khoảng 85,000 đô la Mỹ.
Điều kiện then chốt là tư cách của người mua. Người nước ngoài chỉ được đăng ký căn hộ đứng tên mình khi có giấy phép cư trú: luật cho phép người thường trú tại nước này sở hữu nhà ở và loại trừ người đang ở đó bằng thị thực, miễn thị thực hoặc tạm trú. Không có giấy phép cư trú, nhà đầu tư mua bất động sản thương mại đứng tên mình hoặc đăng ký căn hộ đứng tên công ty, một cấu trúc chúng tôi rà soát trước khi đặt cọc. Bản thân giao dịch thì đơn giản: tiền đến từ tài khoản ở nước ngoài, công chứng viên chứng thực hợp đồng và tập đoàn nhà nước Chính phủ vì Công dân đăng ký quyền sở hữu. Thu nhập cho thuê chịu thuế thu nhập cá nhân 10%, tăng lên 15% với thu nhập năm vượt 8,500 chỉ số tính toán. Xem trang bất động sản đầu tư ở Kazakhstan của chúng tôi để có danh sách.
Rủi ro. Giá nhà thứ cấp ở Kazakhstan tăng 10.4% tính bằng tenge trong năm đến tháng 6 năm 2026, chỉ nhỉnh hơn lạm phát 10.3% (Cục Thống kê Quốc gia): tính theo giá thực, giá đi ngang, nên lợi nhuận phải đến từ tiền thuê. Đồng tenge thả nổi: đồng đô la trung bình đắt hơn 11% năm 2025, rồi tenge mạnh lên năm 2026. Mua nhà không cho quyền cư trú; trình tự ngược lại: giấy phép cư trú trước, căn hộ sau. Công dân các nước Liên minh Kinh tế Á-Âu không có ngoại lệ, nhưng họ nộp hồ sơ thường trú mà không cần thị thực riêng. Để giữ tư cách, bạn phải sống tại nước này ít nhất 183 ngày trong mỗi 12 tháng. Điều kiện được trình bày trên trang giấy phép cư trú Kazakhstan của chúng tôi.
Bất động sản ở Gruzia: 8.5% ở Tbilisi và ngưỡng cư trú cao hơn 50%
Tbilisi là thành phố có lợi suất cao thứ ba trong khu vực với 8.5% mỗi năm, sau Ankara (9.6%) và Astana (8.8%) năm 2026. Căn hộ mới 50-60 mét vuông cho thuê khoảng 10 đô la Mỹ mỗi mét vuông mỗi tháng. Nhà mới ở Tbilisi bình quân khoảng 1,330 đô la Mỹ mỗi mét vuông năm 2025, nên mức vào bắt đầu từ khoảng 65,000-70,000 đô la Mỹ.
Thuế nhẹ: 5% tiền thuê gộp nếu bạn cho cá nhân thuê nhà để ở và đăng ký với Cơ quan Thuế Gruzia. Kinh tế tăng 7.5% năm 2025 và dân số tăng 3.2% nhờ người nhập cư (Ngân hàng Thế giới). Nhưng Liên Hợp Quốc dự báo giảm 4% đến năm 2050, và tỷ suất sinh là 1.8.
Từ ngày 1 tháng 3 năm 2026, cư trú qua bất động sản đắt hơn: ngưỡng tăng từ 100,000 lên 150,000 đô la Mỹ theo sửa đổi luật về địa vị pháp lý của người nước ngoài. Có thể cộng nhiều bất động sản, giá trị được thẩm định viên được công nhận xác nhận, và giấy phép cấp một năm rồi gia hạn. Người đã mua và trả tiền trước ngày 1 tháng 3 giữ ngưỡng cũ. Đỉnh cho thuê giai đoạn 2022-2023 đã qua và lợi suất trở về mức lịch sử 8%. Chi tiết trong hướng dẫn cư trú và thuế ở Gruzia của chúng tôi.
Bất động sản ở Panama: thu nhập bằng đô la và quy định mới từ tháng 9 năm 2026
Panama là nước duy nhất trong top 10 dùng đô la Mỹ, nên phá giá không thể nuốt lợi suất. Lợi suất đó là 7.6% ở Thành phố Panama và 6.9% toàn quốc năm 2026. Dân số dự kiến tăng 23% đến năm 2050, tuổi trung vị là 30 và kinh tế tăng 4.4% năm 2025.
Quy định thường trú cho nhà đầu tư đủ điều kiện thay đổi ngày 16 tháng 9 năm 2026 khi Nghị định hành pháp số 17 ngày 8 tháng 9 được công bố. Căn hộ mới mua từ chủ đầu tư đủ điều kiện từ 300,000 đô la Mỹ. Nếu bất động sản đã từng được bán, ở hoặc cho thuê, ngưỡng là 500,000 đô la Mỹ. Khoản đầu tư phải giữ 5 năm và trả bằng tiền của chính bạn: quà tặng và chuyển giao không hoàn lại từ bên thứ ba không được tính.
Các bước: Bộ Thương mại và Công nghiệp cấp giấy chứng nhận đầu tư trong 15 ngày làm việc, rồi Cơ quan Di trú Quốc gia quyết định trong 30 ngày làm việc. Đơn nộp trước nghị định theo quy định cũ, và hợp đồng hiện có được sáu tháng để nộp. Tiền thuê chịu thuế theo biểu chung: thu nhập đến 11,000 đô la Mỹ mỗi năm được miễn, đến 50,000 đô la Mỹ nộp 15%, phần trên đó 25%. So sánh các lựa chọn trong hướng dẫn cư trú Panama qua đầu tư của chúng tôi.
Rủi ro. Ngưỡng 300,000 đô la Mỹ nay chỉ áp dụng với nhà mới, vốn đắt hơn nhà thứ cấp. Nếu căn hộ bạn nhắm rẻ hơn, bạn sẽ cần con đường khác.
Bất động sản ở Paraguay: thường trú ngay ở một trong những nước trẻ nhất khu vực
Paraguay tăng trưởng 6.6% năm 2025, tuổi trung vị 27 và tỷ suất sinh 2.4 (Ngân hàng Thế giới, Liên Hợp Quốc). Từ năm 2026, bạn có thể được thường trú ngay, không qua giai đoạn tạm trú, bằng cách mua bất động sản từ 200,000 đô la Mỹ. Đây là chương trình thẻ nhà đầu tư theo Nghị quyết số 283/2026 của Bộ Công nghiệp và Thương mại, khởi động tháng 4 năm 2026.
Điểm khác biệt của Paraguay: bất động sản không được dùng cho bạn hay gia đình ở, chỉ để cho thuê hoặc chờ tăng giá. Giấy chứng nhận nhà đầu tư nước ngoài được cấp trong 5 ngày làm việc sau khi đủ hồ sơ. 140 giấy chứng nhận được cấp trong nửa đầu năm 2026 cho mọi loại đầu tư, 15 trong số đó cho bất động sản. Tiền thuê chịu thuế thu nhập cá nhân 8-10% trên thu nhập ròng, và cho thuê nhà ở chịu thuế giá trị gia tăng mức giảm 5%.
Phần trung thực: không có thống kê giao dịch. Trong tin rao, một mét vuông căn hộ ở Asunción giá 1,744 đô la Mỹ và tiền thuê trung vị 900 đô la Mỹ mỗi tháng, ngụ ý lợi suất gộp 10%. Nhưng đó là giá chào, và lợi suất thực gần 5-6% hơn. Thị trường nhỏ và bán mất thời gian hơn ở Dubai hay Istanbul. Chi tiết về tình trạng cư trú trên trang cư trú ở Paraguay của chúng tôi.
Bất động sản ở Ai Cập: nước trẻ nhất top 10 và đồng tiền yếu nhất
Tuổi trung vị của Ai Cập là 24.5 và dân số dự kiến tăng 37% đến năm 2050, lên 162 triệu (Liên Hợp Quốc). Nước này đón gần 19 triệu khách du lịch năm 2025, nhiều hơn 21% so với năm trước (Bộ Du lịch và Cổ vật). Lợi suất gộp 7.6% toàn quốc và 8.3% ở Cairo.
Tất cả đều tính bằng bảng Ai Cập. Từ đầu năm 2022, đồng bảng mất khoảng 70% so với đô la, trượt từ khoảng 15.7 xuống 50-52 bảng mỗi đô la. Từ tháng 3 năm 2024, việc mua phải trả bằng ngoại tệ chuyển từ nước ngoài qua ngân hàng, và bạn nên giữ giấy xác nhận của ngân hàng: chính giấy này cho phép bạn chuyển tiền bán và tiền thuê ra ngoài sau này.
Cư trú 5 năm đi kèm bất động sản từ 200,000 đô la Mỹ; lựa chọn 1 năm và 3 năm đòi bất động sản hoặc tiền gửi tại ngân hàng Ai Cập 50,000 và 100,000 đô la Mỹ. Quốc tịch đòi bất động sản từ 300,000 đô la Mỹ, được trình bày trên trang quốc tịch Ai Cập qua đầu tư của chúng tôi. Thuế: cho thuê có nội thất nộp thuế thu nhập theo biểu đến 27.5%, cộng thuế tài sản 10% giá trị cho thuê hằng năm trên mức miễn thuế.
Rủi ro. Theo Luật 230 năm 1996, người nước ngoài không được bán bất động sản đã đăng ký trong 5 năm. Ở Sharm el-Sheikh, Dahab và phần còn lại của bán đảo Sinai, người nước ngoài chỉ có quyền sử dụng, không có quyền sở hữu. Hurghada và Cairo nằm ngoài hạn chế đó.
Bất động sản ở Costa Rica: lợi suất cao, tỷ suất sinh thấp
Costa Rica có lợi suất gộp bình quân 7.6% và 8.35% ở San José năm 2026, và kinh tế tăng 4.6% năm 2025. Điểm yếu là nhân khẩu học: tỷ suất sinh 1.3, thuộc nhóm thấp nhất Mỹ Latinh, và dân số chỉ tăng thêm 4% đến năm 2050. Nhu cầu dựa vào người nhập cư và khách du lịch hơn là vào sự tăng lên của hộ gia đình địa phương.
Cư trú nhà đầu tư đòi từ 150,000 đô la Mỹ, kể cả bất động sản, theo Luật 9996 về thu hút nhà đầu tư, người sống bằng thu nhập thụ động và người hưu trí. Tiền thuê chịu thuế 15% trên 85% thu nhập, khoảng 12.75% tiền thuê. Điều kiện có trên trang cư trú ở Costa Rica của chúng tôi.
Bất động sản ở Thổ Nhĩ Kỳ: người Nga mua nhiều nhất, nhưng tăng trưởng tính bằng đô la gần bằng không
Người nước ngoài mua 21,534 căn nhà ở Thổ Nhĩ Kỳ năm 2025, và người Nga dẫn đầu với 3,649 giao dịch (Viện Thống kê Thổ Nhĩ Kỳ). Để so sánh, người nước ngoài mua 67,490 căn năm 2022. Lợi suất gộp 7.3% toàn quốc và 7-9% ở Istanbul.
Giá chỉ tăng trên giấy. Chỉ số của Ngân hàng Trung ương Thổ Nhĩ Kỳ cho thấy +24.5% trong năm đến tháng 6 năm 2026, tức -5.8% sau lạm phát. Đồng lira tiếp tục yếu, khoảng 49 lira mỗi đô la năm 2026. Tiền thuê chịu thuế theo biểu lũy tiến 15-40%. 58,000 lira đầu tiên (khoảng 1,200 đô la Mỹ) tiền thuê nhà ở mỗi năm được miễn, và có thể khấu trừ 15% thu nhập làm chi phí không cần chứng từ.
Cư trú qua bất động sản tốn 200,000 đô la Mỹ ở mọi thành phố từ ngày 16 tháng 10 năm 2023, kèm một điều kiện: bất động sản phải là nhà ở và cơ quan di trú chờ đợi bạn sống ở đó. Cho thuê không bị cấm hẳn, nhưng nếu kiểm tra thấy có người thuê, giấy phép có thể bị hủy. Quốc tịch bắt đầu từ 400,000 đô la Mỹ, xem trang quốc tịch Thổ Nhĩ Kỳ qua đầu tư của chúng tôi. Lệ phí chuyển nhượng quyền sở hữu là 4% giá khai báo, theo luật chia đều giữa bên bán và bên mua.
Bất động sản ở Cộng hòa Dominica: du lịch kỷ lục và 9% ở Santo Domingo
Cộng hòa Dominica đón kỷ lục 11.6 triệu lượt khách năm 2025, kể cả khách tàu du lịch (Bộ Du lịch). Lợi suất gộp bình quân 8.5% và 9.1% ở Santo Domingo năm 2026, căn hộ hai phòng ngủ gần 10%. Tuổi trung vị là 28.
Điểm bất lợi là thuế và tăng trưởng. Khoản trả cho người không cư trú bị khấu trừ 27%. Từ năm 2026, theo Luật 30-26, công ty thuê nhà của cá nhân cư trú khấu trừ 15% tiền thuê làm thuế cuối cùng. Kinh tế chỉ tăng 2.1% năm 2025. Thường trú nhà đầu tư đòi 200,000 đô la Mỹ: khoản đầu tư trước hết được đăng ký với cơ quan nhà nước về xuất khẩu và đầu tư, rồi đơn được gửi đến Tổng cục Di trú. Thuế khi mua là 3% trên mức cao hơn giữa giá hợp đồng và giá định giá chính thức.
Bất động sản ở Brazil: tiền thuê tăng nhanh gấp đôi lạm phát
Brazil khép lại top 10 nhờ thị trường cho thuê. Tiền thuê tăng 9.2% trong 12 tháng đến tháng 8 năm 2026 so với lạm phát 4.2%. Lợi suất gộp bình quân 6.1%, với 8.4% ở Recife và 8.3% ở Cuiabá.
Cư trú qua bất động sản được cấp theo Nghị quyết số 36 năm 2018 của Hội đồng Nhập cư Quốc gia: từ 1 triệu real (khoảng 193,000 đô la Mỹ), hoặc 700,000 real (khoảng 135,000 đô la Mỹ) ở vùng Bắc và Đông Bắc. Tiền phải đến từ nước ngoài và giấy phép được cấp 4 năm. Người không cư trú nộp 15% trên tiền thuê (25% nếu sống ở nước trong danh sách thiên đường thuế của Brazil). Chi tiết trên trang cư trú ở Brazil qua bất động sản của chúng tôi.
Rủi ro. Đồng real biến động, dân số gần như không tăng và tỷ suất sinh 1.6. Brazil là canh bạc vào tiền thuê tăng ở các thành phố cụ thể, không phải vào nhân khẩu học.
Nhận danh sách giấy tờ
Để lại liên hệ trong khung trò chuyện, chúng tôi sẽ gửi danh sách cho trường hợp của bạn.
Căn hộ ở nước ngoài hoàn vốn mất bao lâu: ví dụ tính toán
Chúng tôi lấy ba thị trường được người mua Nga ưa chuộng và chạy qua một mô hình: chi phí duy trì và thời gian trống bằng 20% tiền thuê, thuế theo thuế suất từng nước, tỷ giá năm 2026. Đây là phép tính minh họa, không phải dự báo: giá là bình quân, và một căn hộ cụ thể có thể cho thuê cao hơn hoặc thấp hơn.
| Khoản | Almaty | Tbilisi | Dubai |
|---|---|---|---|
| Bất động sản | nhà thứ cấp, 50 mét vuông, 750,000 tenge mỗi mét vuông | nhà mới, 50 mét vuông, 1,330 đô la Mỹ mỗi mét vuông | căn hộ giá 1.5 triệu dirham |
| Giá | 37.5 triệu tenge (khoảng 85,000 đô la Mỹ) | 66,500 đô la Mỹ | 1.5 triệu dirham (khoảng 408,000 đô la Mỹ) |
| Chi phí mua trong ví dụ | 2% | 2% | 6%: phí 4% của Sở Đất đai, môi giới và đăng ký |
| Tổng vốn đầu tư | 38.25 triệu tenge | 67,830 đô la Mỹ | 1.59 triệu dirham |
| Tiền thuê hằng năm | 3.51 triệu tenge (5,855 tenge mỗi mét vuông mỗi tháng) | 6,000 đô la Mỹ (10 đô la Mỹ mỗi mét vuông mỗi tháng) | 94,650 dirham (lợi suất 6.31%) |
| Trừ 20% chi phí | 0.70 triệu tenge | 1,200 đô la Mỹ | 18,930 dirham |
| Trừ thuế | 10%: 0.35 triệu tenge | 5%: 300 đô la Mỹ | 0 |
| Thu nhập ròng hằng năm | 2.46 triệu tenge | 4,500 đô la Mỹ | 75,720 dirham |
| Hoàn vốn | 15.6 năm | 15.1 năm | 21 năm |
Kết luận sẽ không làm người hâm mộ Dubai vui: dù không có thuế và thanh khoản tuyệt vời, căn hộ ở đó vẫn hoàn vốn bằng tiền thuê lâu hơn ở Almaty hay Tbilisi. Dubai thắng ở những điểm khác: giá trị tính bằng đô la nhờ dirham neo giá, thị trường thứ cấp sâu và thị thực vàng. Ở Almaty, nếu tenge giảm 30%, thời gian hoàn vốn tính bằng đô la kéo dài đến khoảng 22 năm, và nếu tăng tương đương thì rút ngắn lại.
Vì sao châu Âu, Thái Lan và Bali không vào top 10
Thị trường đắt thua vì một lý do đơn giản: căn hộ có giá bằng 20-40 năm tiền thuê và dân số đang già đi. Các khu nghỉ dưỡng châu Á được khách du lịch ưa chuộng, nhưng nhà đắt so với tiền thuê và quyền của người nước ngoài bị hạn chế.
| Nước | Lợi suất gộp | Hoàn vốn gộp, năm | Vì sao không vào top 10 |
|---|---|---|---|
| Mexico (hạng 11) | 6.1% toàn quốc, 7-7.7% ở Thành phố Mexico | 13-16 | người không cư trú nộp 25% tiền thuê gộp (Điều 158 luật thuế thu nhập), tăng trưởng kinh tế 0.6% năm 2025 |
| Bồ Đào Nha | 4.8-5.8% ở Lisbon và Porto | 17-21 | từ năm 2023 mua nhà không còn đủ điều kiện xin thị thực vàng, tuổi trung vị 47 |
| Hy Lạp | 3.7-3.8% ở Athens | 26-27 | thị thực vàng từ 400,000-800,000 euro và đóng với người Nga, dân số -11% đến năm 2050 |
| Síp | 6.1-6.2% ở Limassol | 16 | trừng phạt của Liên minh châu Âu: ngân hàng không được nhận tiền gửi trên 100,000 euro từ công dân Nga không có quyền cư trú ở Liên minh; tỷ suất sinh 1.4 |
| Montenegro, Serbia | 3.6-5.1% | 20-28 | dân số -16% và -17% đến năm 2050 |
| Thái Lan | 2.6-5.1% ở Bangkok và Pattaya | 20-38 | người nước ngoài chỉ được sở hữu tối đa 49% diện tích căn hộ của một tòa nhà, dân số đang giảm, tuổi trung vị 40 |
| Indonesia (Bali) | 4.7-4.9% toàn quốc | 20-21 | người nước ngoài chỉ có đất và biệt thự dưới dạng quyền sử dụng hoặc thuê |
| Việt Nam, Philippines | 2.4-3.9% ở Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và Manila | 26-42 | ở Việt Nam căn hộ được sở hữu 50 năm, ở Philippines người nước ngoài được giữ tối đa 40% số căn trong một tòa nhà |
| Kenya | 6-7.4% ở Nairobi | 14-17 | dân số +45% đến năm 2050, nhưng người nước ngoài chỉ được thuê đất tối đa 99 năm (Điều 65 Hiến pháp) |
Nếu bạn muốn châu Âu vì tình trạng cư trú hơn là lợi suất, xem hướng dẫn của chúng tôi về thị thực vàng châu Âu năm 2026 và cư trú Hy Lạp qua bất động sản.
Kiểm tra xem bạn có đủ điều kiện không
Ba câu hỏi trong khung trò chuyện cho biết lựa chọn nào phù hợp với bạn.
Cạm bẫy: tiền tệ, thanh khoản, thuế và ngân hàng với người Nga
Tiền tệ quan trọng hơn lợi suất. Bảng Ai Cập mất khoảng 70% so với đô la từ năm 2022, lira Thổ Nhĩ Kỳ tiếp tục yếu, và lợi suất 8% bằng nội tệ dễ thành bằng không khi tính bằng đô la. Rủi ro nhỏ nhất ở Panama, nơi dùng đô la, và ở Các Tiểu vương quốc Ả Rập Thống nhất, nơi dirham neo ở mức 3.6725. Tenge dao động cả hai chiều.
Thanh khoản. Ở đâu bạn cũng mua nhanh được; bán là chuyện khác. Ở Ai Cập người nước ngoài không được bán trong 5 năm, còn ở Paraguay thị trường nhỏ và không có thống kê giao dịch. Ở Dubai, 72.5% giao dịch nhà ở tháng 8 năm 2026 là nhà hình thành trong tương lai: bàn giao bị lùi, và thu nhập chỉ bắt đầu khi bạn nhận chìa khóa.
Quản lý. Công ty quản lý lấy một phần tiền thuê, cộng thêm thời gian trống, sửa chữa và phí tòa nhà. Mô hình của chúng tôi dành 20% tiền thuê cho tất cả; cho thuê ngắn hạn thường tốn hơn. Cũng hãy kiểm tra tình trạng cư trú của bạn có cho phép cho thuê không: ở Thổ Nhĩ Kỳ cơ quan di trú chờ đợi bạn sống trong căn hộ dùng để xin cư trú, còn ở Paraguay căn hộ phải cho thuê hoặc giữ chờ tăng giá.
Thuế ở nước nhà. Nếu bạn vẫn là người cư trú thuế ở Nga, thu nhập cho thuê ở nước ngoài chịu thuế thu nhập cá nhân của Nga với thuế suất từ 13%. Thuế đã nộp ở nước ngoài chỉ được khấu trừ nếu hiệp định tránh đánh thuế hai lần với nước đó đang có hiệu lực. Nga đã đình chỉ các hiệp định như vậy với Síp, Hy Lạp, Bồ Đào Nha, Montenegro và hơn 30 nước khác bằng Sắc lệnh số 585 ngày 8 tháng 8 năm 2023.
Trừng phạt và ngân hàng. Chuyển tiền từ ngân hàng Nga để trả cho bất động sản ở nước ngoài vấp phải hạn chế gần như ở khắp nơi, nên bạn cần tài khoản ở ngân hàng nước thứ ba. Ngân hàng và công chứng viên sẽ hỏi tiền từ đâu đến: sao kê, hợp đồng, tờ khai thuế. Chúng tôi giải thích cách xây dựng bộ hồ sơ đó trong hướng dẫn về chứng minh nguồn gốc tiền. Ở Liên minh châu Âu, công dân Nga không có quyền cư trú ở Liên minh không được giữ tiền gửi trên 100,000 euro tại một ngân hàng (Quy định 833/2014 của Liên minh châu Âu), điều càng làm khó việc mua ở Síp và Hy Lạp.
Chúng tôi giúp bạn mua bất động sản ở nước ngoài thế nào
Chúng tôi tìm bất động sản phù hợp với mục tiêu của bạn, dù là thu nhập, tình trạng cư trú hay cả hai, kiểm tra giao dịch và thiết lập phần thuế để tiền thuê của bạn không bị đánh thuế hai lần. Công việc pháp lý ở từng nước do chuyên gia Murblz cùng đối tác có giấy phép tại chỗ thực hiện.
Bất động sản đầu tư
Bất động sản cho thuê ở 10 thị trường hàng đầu, kèm kiểm tra chủ đầu tư, người bán và giấy tờ.
Tìm hiểu thêm →Cư trú qua bất động sản
Nơi mua nhà cho giấy phép cư trú, thường trú hoặc hộ chiếu, kèm ngưỡng và thời gian.
Tìm hiểu thêm →Thuế trên thu nhập cho thuê
Thuế ở nước có bất động sản và nước cư trú của bạn, khấu trừ và tờ khai.
Tìm hiểu thêm →Cấu trúc sở hữu
Mua đứng tên cá nhân, qua công ty hoặc quỹ: cách nào tốt nhất cho việc cho thuê, bán và thừa kế.
Tìm hiểu thêm →Tài khoản ngân hàng ở nước ngoài
Ngân hàng để thanh toán tiền mua và nhận tiền thuê, và chuẩn bị cho việc kiểm tra của ngân hàng.
Tìm hiểu thêm →Hỗ trợ pháp lý
Thẩm định bất động sản và người bán, hỗ trợ suốt giao dịch và đăng ký quyền sở hữu.
Tìm hiểu thêm →Chúng tôi xem xét trường hợp của bạn miễn phí. Hãy cho biết bạn định đầu tư bao nhiêu, bằng đồng tiền nào, có cần quyền cư trú không và bạn cư trú thuế ở đâu. Chúng tôi sẽ nói 2-3 trong mười thị trường nào phù hợp với bạn, bạn thực sự giữ lại bao nhiêu sau thuế, và nơi nào việc mua sẽ không hoàn vốn.
Câu hỏi thường gặp
Những nước nào tốt nhất để mua bất động sản đầu tư năm 2026?
Những nước nào tốt nhất để mua nhà cho thuê?
Mua bất động sản ở nước ngoài có phải khoản đầu tư tốt không?
Những nước nào cho quyền cư trú khi mua bất động sản?
Năm 2026 người Nga có thể mua bất động sản ở nước ngoài ở đâu?
Mua bất động sản ở nước ngoài ở đâu rẻ nhất?
Thu nhập cho thuê từ bất động sản ở nước ngoài chịu thuế gì?
Bất động sản Dubai có phải khoản đầu tư tốt năm 2026?
Không muốn tự mình tìm hiểu?
Chúng tôi hỗ trợ trọn gói toàn bộ quy trình: chúng tôi kiểm tra giấy tờ, chọn chương trình phù hợp với trường hợp của bạn và cho thời hạn và chi phí trung thực. Hãy đặt câu hỏi trong trò chuyện: buổi tư vấn miễn phí bắt đầu ngay tại đây. Việc đại diện pháp lý trước cơ quan nhà nước và tòa án do chuyên gia Murblz đảm nhận cùng đối tác có giấy phép hành nghề tại địa phương.
Chuyên viên tư vấn Murblz trả lời ngay trong khung trò chuyện trên trang này. Hãy kể về trường hợp của bạn, chúng ta sẽ cùng tìm cách.
Tư vấn miễn phí