كيف تدفع ثمن عقار في الخارج في 2026: العربون والباقي ومستندات البنك

في 2026 يُدفع ثمن شقة أو منزل في الخارج على دفعتين: عربون عند العقد الأولي، والباقي يوم إتمام الصفقة أو وفق جدول المطور. وتذهب الأموال بتحويل بنكي إلى البائع أو المطور أو كاتب العدل وفق البيانات الواردة في العقد، ويسأل البنك المستلم عن مصدرها.

بالتفصيل

دفع ثمن منزل في الخارج ليس تحويلًا واحدًا بل سلسلة دفعات: العربون، والباقي، والضرائب والرسوم. وفيما يلي لمن تدفع في كل مرحلة، وما أوراق الأموال التي يطلبها البنك، وما الذي تفعله قبل العربون كي لا يتأخر موعد إتمام الصفقة.

العربون والباقي: متى تدفع ثمن شقة في الخارج

في سوق إعادة البيع يدفع المشتري مرتين. يُدفع العربون عند توقيع العقد الأولي: فهو يثبت السعر ويسحب الشقة من السوق. ويُحوَّل الباقي يوم العقد الرئيسي لدى كاتب العدل، أو قبل تسجيل الملكية، في الموعد المكتوب في العقد الأولي.

وفي المبنى الجديد يختلف الترتيب: حجز، ثم قسط أول بموجب العقد مع المطور، ثم دفعات وفق جدول البناء حتى اكتمال المبنى. وفي دبي أغلب الصفقات في 2026 شقق في مبانٍ قيد الإنشاء، ويعرض المطورون التقسيط خلال البناء وأحيانًا بعد التسليم.

يكتب الطرفان مقدار العربون في العقد الأولي، ومعه مصير المال إذا فشلت الصفقة. ففي إسبانيا والبرتغال يخسر المشتري الذي يتراجع العربون، ويرد البائع الذي يتراجع العربون مضاعفًا. لذا لا يُرسل العربون إلا بعد التحقق من الشقة ومن مستندات الأموال.

من يتسلم الأموال: البائع أم المطور أم كاتب العدل

يحدد العقد المستلم والبيانات البنكية، وتتبعه الدفعة بدقة.

• البائع: إلى حسابه في بنك داخل البلد، إذا كانت الشقة في سوق إعادة البيع. ويطابق اسم المستلم في الدفعة الاسم الوارد في العقد.
• المطور: إلى حساب المشروع وفق الجدول. وفي دبي يمر الدفع عبر حساب الضمان الخاص بالمشروع.
• كاتب العدل: حيث تتم تسوية الصفقة عبره. وفي فرنسا منذ 2015 يُدفع أي مبلغ فوق 3,400 دولار (3,000 يورو) في شراء منزل لكاتب العدل بتحويل بنكي فقط.

طلب البائع إرسال المال إلى حساب قريب أو إلى شركة غير واردة في العقد يقطع مسار الدفعة: سيرى البنك المستلم عدم التطابق ويؤخر الإيداع. وتُؤكد البيانات البنكية صوتيًا مع كاتب العدل أو المطور، وتُراجع هاتفيًا أي رسالة بريد إلكتروني ببيانات جديدة قبل إتمام الصفقة: فهكذا يستبدل المحتالون حساب المستلم.

مستندات مصدر الأموال: ما الذي سيتحقق منه البنك

يتحقق البنك المرسل والبنك المستلم من الدفعة الكبيرة لشراء منزل وفق سؤال واحد: من أين جاء المال. والجواب مستند يناسب مصدر المبلغ. ما تطلبه البنوك في 2026:

يتحقق البنك من مبلغ الشراء كله لا من العربون وحده، لذا تُجمع المستندات دفعة واحدة للسعر والضرائب والرسوم. والمزيد عن كل ورقة في مقال إثبات مصدر الأموال، وإذا كان المنزل يُشترى بأموال بيع منزل سابق، ففي مقال كيفية تحويل ثمن بيع المنزل إلى الخارج.

كيف تلتزم بموعد إتمام الصفقة: المستندات قبل العربون

يُحدد موعد إتمام الصفقة في العقد الأولي، أما الدفعة ومراجعة المبلغ الكبير فتتبعان مواعيد البنوك، لذا تبدأ بالأوراق لا بالتحويل.

1. قبل العربون، اجمع مستندات مصدر المبلغ كله: سيتحقق البنك من الدفعة الباقية أيضًا.
2. خذ البيانات من العقد: اسم المستلم، ورقم الحساب، ورمز البنك، وغرض دفع يتضمن رقم العقد وعنوان الشقة.
3. أبلغ البنك المستلم بالمبلغ وتاريخ وصوله، إذا كان لك حساب فيه.
4. أرسل العربون واحتفظ بتأكيد البنك: سيُطلب عند تسجيل الملكية وللحصول على تصريح إقامة.
5. أرسل الباقي قبل التوقيع بـ5-10 أيام عمل: فالدفعة الدولية تمر عبر بنوك على الطريق، ويراجع البنك المبلغ الكبير على حدة.

البنك يتحكم في مدة الإيداع، ونحن نحدد جزءنا مسبقًا: الطريق وقائمة المستندات قبل البدء، والمراحل في الدردشة حتى الإيداع. سيعد المستشار القائمة لصفقتك.

ما الذي ينقص المبلغ في التحويل البنكي العادي

ينتظر البائع السعر الدقيق الوارد في العقد، لكن التحويل البنكي العادي يوصل أقل منه. 4 أمور تنقص المبلغ:

• سعر البنك حين يحول عملتك إلى عملة الصفقة؛
• رسوم البنك المرسل على الدفعة الدولية؛
• رسوم البنوك المراسلة التي تمر بها الدفعة؛
• رسوم البنك المستلم على التحويل الوارد.

إذا لم تنص الدفعة على أن المرسل يتحمل كل الرسوم، يُخصم جزء من الرسوم من المبلغ، ويتلقى البائع أقل من سعر العقد. وتتوقف تكلفة كل مرحلة على الطريق والمبلغ، لذا تُحسب لصفقتك.

احسب تكلفة التحويل

تشتري في تركيا أو دبي أو إسبانيا؟ الدفع في 10 بلدان

لكل بلد تفصيل خاص في الدفع يُحسم قبل العربون:

• تركيا: تُودع العملة الأجنبية في حساب تركي، ويبيعها البنك للبنك المركزي ويصدر مستند شراء العملة. بالتفصيل: شراء شقة في تركيا وكيفية تحويل الأموال إلى تركيا.
• دبي: يعرض المطورون التقسيط خلال البناء، ويمر الدفع عبر حساب الضمان الخاص بالمشروع. بالتفصيل: شراء شقة في دبي وكيفية تحويل الأموال إلى الإمارات.
• إسبانيا: يُدفع العربون بموجب عقد عربون، وتُتفق طريقة دفع الباقي مع البنك وكاتب العدل مسبقًا. بالتفصيل: شراء شقة في إسبانيا وكيفية تحويل الأموال إلى إسبانيا.
• البرتغال: يُدفع عربون بنسبة 10-30% من السعر بموجب العقد الأولي. بالتفصيل: شراء شقة في البرتغال وكيفية تحويل الأموال إلى البرتغال.
• فرنسا: عربون بنسبة 5-10% من السعر، وخلال 10 أيام بعد العقد الأولي يحق للمشتري الانسحاب من الصفقة واسترداد العربون. بالتفصيل: شراء شقة في فرنسا وكيفية تحويل الأموال إلى فرنسا.
• قبرص: تذهب الأموال من حساب المشتري الأجنبي إلى حساب البائع في بنك قبرصي وفق الجدول الوارد في العقد. بالتفصيل: شراء شقة في قبرص وكيفية تحويل الأموال إلى قبرص.
• اليونان: يفحص مهندس المنشآت على قطعة الأرض قبل العربون، وإلا تُقنن الإضافة على نفقة المشتري. بالتفصيل: شراء شقة في اليونان وكيفية تحويل الأموال إلى اليونان.
• تايلاند: تُسجل الشقة باسم الأجنبي بموجب مستند البنك الذي يؤكد أن المال جاء من الخارج بعملة أجنبية. بالتفصيل: شراء شقة في تايلاند وكيفية تحويل الأموال إلى تايلاند.
• جورجيا: الدفع بتحويل بنكي يثبت السعر للمقيّم ولمصلحة الضرائب. بالتفصيل: شراء شقة في جورجيا وكيفية تحويل الأموال إلى جورجيا.
• أرمينيا: دون رقم الخدمات العامة للمشتري لا يستطيع كاتب العدل ولا البنك ولا السجل المضي في الصفقة. بالتفصيل: شراء شقة في أرمينيا وكيفية تحويل الأموال إلى أرمينيا.

الأسئلة الشائعة