Cách thanh toán mua nhà ở nước ngoài năm 2026: tiền đặt cọc, phần còn lại và giấy tờ cho ngân hàng

Năm 2026, căn hộ hoặc nhà ở nước ngoài được trả trong 2 khoản: tiền đặt cọc khi ký hợp đồng sơ bộ và phần còn lại vào ngày hoàn tất giao dịch hoặc theo lịch của chủ đầu tư. Tiền đi bằng chuyển khoản ngân hàng cho người bán, chủ đầu tư hoặc công chứng viên theo thông tin tài khoản trong hợp đồng, và ngân hàng nhận hỏi tiền từ đâu mà có.

Chi tiết

Thanh toán mua nhà ở nước ngoài không phải là một lần chuyển tiền mà là một chuỗi khoản thanh toán: tiền đặt cọc, phần còn lại, thuế và phí. Dưới đây là ai nhận tiền ở từng bước, ngân hàng hỏi những giấy tờ gì về tiền, và cần làm gì trước khi đặt cọc để ngày hoàn tất giao dịch không bị lùi.

Tiền đặt cọc và phần còn lại: khi nào trả tiền mua căn hộ ở nước ngoài

Trên thị trường nhà đã qua sử dụng, người mua trả tiền hai lần. Tiền đặt cọc được trả khi ký hợp đồng sơ bộ: nó chốt giá và đưa căn hộ ra khỏi thị trường. Phần còn lại được chuyển vào ngày ký hợp đồng chính tại công chứng viên, hoặc trước khi đăng ký quyền sở hữu, theo ngày ghi trong hợp đồng sơ bộ.

Ở nhà mới xây, trình tự khác: giữ chỗ, khoản trả đầu tiên theo hợp đồng với chủ đầu tư và các khoản thanh toán theo tiến độ xây dựng cho đến khi tòa nhà hoàn thành. Ở Dubai, phần lớn giao dịch năm 2026 là căn hộ trong các tòa nhà đang xây, và chủ đầu tư cho trả góp trong thời gian xây dựng, đôi khi cả sau khi hoàn thành.

Các bên ghi mức tiền đặt cọc vào hợp đồng sơ bộ, cùng với việc tiền sẽ ra sao nếu giao dịch không thành. Ở Tây Ban Nha và Bồ Đào Nha, người mua đổi ý sẽ mất tiền đặt cọc, còn người bán đổi ý phải trả lại gấp đôi. Vì vậy tiền đặt cọc chỉ được gửi sau khi căn hộ và giấy tờ về tiền đã được kiểm tra.

Ai nhận tiền: người bán, chủ đầu tư hay công chứng viên

Hợp đồng quy định người nhận và thông tin tài khoản, và khoản thanh toán tuân theo đúng hợp đồng.

• Người bán: vào tài khoản của họ tại một ngân hàng trong nước, nếu căn hộ thuộc thị trường nhà đã qua sử dụng. Tên người nhận trong lệnh thanh toán trùng với tên trong hợp đồng.
• Chủ đầu tư: vào tài khoản dự án theo lịch. Ở Dubai, việc thanh toán đi qua tài khoản ký quỹ của dự án.
• Công chứng viên: ở nơi giao dịch được thanh toán qua công chứng viên. Ở Pháp, từ năm 2015 mọi khoản trên $3,400 (3,000 euro) khi mua nhà chỉ được trả cho công chứng viên bằng chuyển khoản ngân hàng.

Yêu cầu của người bán gửi tiền vào tài khoản của người thân hoặc của một công ty không có trong hợp đồng sẽ làm đứt dấu vết thanh toán: ngân hàng nhận sẽ thấy sự không khớp và trì hoãn việc ghi có. Thông tin tài khoản được xác nhận bằng giọng nói với công chứng viên hoặc chủ đầu tư, còn email với thông tin tài khoản mới trước ngày hoàn tất giao dịch được kiểm tra qua điện thoại: đây là cách kẻ lừa đảo đánh tráo tài khoản người nhận.

Giấy tờ về nguồn gốc tiền: ngân hàng sẽ kiểm tra gì

Ngân hàng gửi và ngân hàng nhận kiểm tra một khoản thanh toán lớn để mua nhà theo một câu hỏi: tiền từ đâu mà có. Câu trả lời là giấy tờ phù hợp với nguồn của số tiền. Những gì ngân hàng hỏi năm 2026:

Ngân hàng kiểm tra toàn bộ số tiền mua nhà, không chỉ tiền đặt cọc, vì vậy giấy tờ được thu thập ngay cho cả giá, thuế và phí. Chi tiết về từng giấy tờ có trong bài viết về chứng minh nguồn gốc tiền, còn nếu nhà được mua bằng tiền bán căn nhà trước, thì trong bài viết về cách chuyển tiền bán nhà ra nước ngoài.

Làm sao kịp ngày hoàn tất giao dịch: giấy tờ trước khi đặt cọc

Ngày hoàn tất giao dịch được ghi trong hợp đồng sơ bộ, còn việc thanh toán và kiểm tra một khoản tiền lớn theo thời hạn của ngân hàng, vì vậy bạn bắt đầu từ giấy tờ, không phải từ lệnh chuyển.

1. Trước khi đặt cọc, hãy thu thập giấy tờ về nguồn gốc của toàn bộ số tiền: ngân hàng cũng sẽ kiểm tra cả phần còn lại.
2. Lấy thông tin tài khoản từ hợp đồng: tên người nhận, số tài khoản, mã ngân hàng và mục đích thanh toán ghi số hợp đồng và địa chỉ căn hộ.
3. Báo cho ngân hàng nhận về số tiền và ngày tiền đến, nếu bạn có tài khoản ở đó.
4. Gửi tiền đặt cọc và giữ xác nhận của ngân hàng: nó sẽ được hỏi khi đăng ký quyền sở hữu và khi xin giấy phép cư trú.
5. Gửi phần còn lại 5-10 ngày làm việc trước khi ký: khoản thanh toán quốc tế đi qua các ngân hàng trên đường, và ngân hàng kiểm tra riêng một khoản tiền lớn.

Ngân hàng kiểm soát thời gian ghi có, còn phần việc của chúng tôi được nói rõ từ trước: cách chuyển và danh sách giấy tờ trước khi bắt đầu, các bước trong khung trò chuyện đến khi tiền vào tài khoản. Chuyên viên sẽ lập danh sách cho giao dịch của bạn.

Điều gì làm giảm số tiền khi chuyển khoản ngân hàng thông thường

Người bán chờ đúng giá trong hợp đồng, nhưng một lệnh chuyển khoản ngân hàng thông thường đến nơi với số tiền ít hơn. 4 yếu tố làm giảm số tiền:

• tỷ giá của ngân hàng khi quy đổi tiền của bạn sang loại tiền của giao dịch;
• phí của ngân hàng gửi cho khoản thanh toán quốc tế;
• phí của các ngân hàng đại lý mà khoản thanh toán đi qua;
• phí của ngân hàng nhận cho lệnh chuyển đến.

Nếu lệnh thanh toán không ghi rằng người gửi chịu mọi khoản phí, một phần phí sẽ bị trừ vào số tiền, và người bán nhận ít hơn giá trong hợp đồng. Chi phí của từng bước tùy thuộc vào cách chuyển và số tiền, vì vậy được tính cho giao dịch của bạn.

Tính chi phí chuyển tiền

Mua nhà ở Thổ Nhĩ Kỳ, Dubai hay Tây Ban Nha? Thanh toán ở 10 quốc gia

Mỗi nước có một chi tiết thanh toán riêng cần giải quyết trước khi đặt cọc:

• Thổ Nhĩ Kỳ: ngoại tệ được ghi có vào tài khoản ở Thổ Nhĩ Kỳ, ngân hàng bán nó cho ngân hàng trung ương và cấp giấy tờ mua ngoại tệ. Chi tiết: mua căn hộ ở Thổ Nhĩ Kỳ và cách chuyển tiền sang Thổ Nhĩ Kỳ.
• Dubai: chủ đầu tư cho trả góp trong thời gian xây dựng, và việc thanh toán đi qua tài khoản ký quỹ của dự án. Chi tiết: mua căn hộ ở Dubai và cách chuyển tiền sang UAE.
• Tây Ban Nha: tiền đặt cọc được trả theo hợp đồng đặt cọc, và cách trả phần còn lại được thống nhất trước với ngân hàng và công chứng viên. Chi tiết: mua căn hộ ở Tây Ban Nha và cách chuyển tiền sang Tây Ban Nha.
• Bồ Đào Nha: tiền đặt cọc 10-30% giá được trả theo hợp đồng sơ bộ. Chi tiết: mua căn hộ ở Bồ Đào Nha và cách chuyển tiền sang Bồ Đào Nha.
• Pháp: tiền đặt cọc 5-10% giá, và trong 10 ngày sau khi ký hợp đồng sơ bộ người mua có thể rút khỏi giao dịch và được hoàn tiền đặt cọc. Chi tiết: mua căn hộ ở Pháp và cách chuyển tiền sang Pháp.
• Síp: tiền đi từ tài khoản nước ngoài của người mua sang tài khoản của người bán tại một ngân hàng Síp theo lịch trong hợp đồng. Chi tiết: mua căn hộ ở Síp và cách chuyển tiền sang Síp.
• Hy Lạp: kỹ sư kiểm tra các công trình trên lô đất trước khi đặt cọc, nếu không phần xây thêm sẽ được hợp thức hóa bằng chi phí của người mua. Chi tiết: mua căn hộ ở Hy Lạp và cách chuyển tiền sang Hy Lạp.
• Thái Lan: căn hộ được đăng ký cho người nước ngoài dựa trên giấy tờ của ngân hàng xác nhận tiền đến từ nước ngoài bằng ngoại tệ. Chi tiết: mua căn hộ ở Thái Lan và cách chuyển tiền sang Thái Lan.
• Gruzia: thanh toán bằng chuyển khoản ngân hàng xác nhận giá cho người định giá và cơ quan thuế. Chi tiết: mua căn hộ ở Gruzia và cách chuyển tiền sang Gruzia.
• Armenia: không có mã số dịch vụ công của người mua thì công chứng viên, ngân hàng và cơ quan đăng ký đều không thể tiến hành. Chi tiết: mua căn hộ ở Armenia và cách chuyển tiền sang Armenia.

Câu hỏi thường gặp