ВНЖ ОАЭ за инвестиции

Юридические основания для ВНЖ

Чтобы получить ВНЖ ОАЭ через инвестиции, заявитель должен приобрести один или несколько объектов недвижимости общей стоимостью от $550 000. Возможен кредит в ряде утверждённых местных банков.

Если нужен паспорт арабской страны, который можно получить за инвестиции, посмотрите гражданство Египта и его безвизовые страны: вход от $250 000.

Что даёт золотая виза ОАЭ

Вид на жительство за недвижимость в ОАЭ - это золотая виза на 10 лет. Она самоспонсируемая: не нужен работодатель или местный партнёр. Главное отличие от обычного вида на жительство - нет требования бывать в стране. Обычная резидентская виза аннулируется, если владелец провёл вне ОАЭ больше шести месяцев подряд, а золотая виза действует, даже если вы живёте за границей весь срок. Виза продлевается на следующие 10 лет, пока сохраняется недвижимость нужной стоимости.

С золотой визой можно жить и работать в ОАЭ, открыть счёт в местном банке на обычных условиях, зарегистрировать компанию и стать налоговым резидентом ОАЭ. Гражданство она не даёт: натурализация в ОАЭ возможна только в исключительных случаях по решению властей, программы гражданства за инвестиции нет.

Требования к недвижимости

• Стоимость от $550 000. Считается оценка Земельного департамента на дату подачи, а не цена покупки.
• Можно сложить несколько объектов - квартиры, дома, коммерческие помещения, если их общая оценка не ниже порога.
• Строящееся жильё подходит, если застройщик одобрен Земельным департаментом, а договор зарегистрирован во временном реестре.
• Ипотека допускается: оценивается стоимость объекта, а не выплаченная сумма, но нужен письменный отказ банка от возражений.
• Объект в зоне для иностранцев - покупать в полную собственность иностранец может только в зонах, выделенных властями эмирата.

Двухлетний вид на жительство инвестора - если бюджет меньше

Земельный департамент Дубая отменил прежний порог около $210 000 для двухлетнего вида на жительство инвестора: единственному владельцу готового жилья в полной собственности минимальная стоимость не нужна. Если владельцев несколько и они не родственники, доля каждого должна стоить от $110 000. Такой вид на жительство нужно продлевать раз в два года, и он требует бывать в стране, но открывает счёт в банке и налоговое резидентство так же, как золотая виза.

Сколько стоит в 2026 году

• Недвижимость - от $550 000.
• Сбор Земельного департамента - 4% от цены, на объект за $550 000 это около $22 000. Обычно платит покупатель.
• Сбор регистрационного центра - около $1 200 с налогом на добавленную стоимость.
• Регистрация ипотеки - 0,25% от суммы кредита, если покупка в кредит.
• Оформление золотой визы - госпошлины, медицинский осмотр, удостоверение личности резидента и сборы центров обслуживания вместе - около $2 900 на человека.
• Медицинская страховка - обязательна для резидентов Дубая и Абу-Даби.
• Наше сопровождение - по запросу у менеджера.

Итог для вашей семьи посчитаем в чате: он зависит от цены объекта, ипотеки и числа заявителей.

Шаги и сроки

1. Подбор и проверка объекта - 1-3 недели: право продавца, регистрация проекта, оценка не ниже $550 000.
2. Покупка и регистрация - договор, оплата, регистрация в Земельном департаменте, получение свидетельства о собственности или регистрации договора в строящемся доме.
3. Заявка на золотую визу - через Земельный департамент Дубая или федеральную службу по идентичности и гражданству, с оценкой объекта.
4. Разрешение на въезд - если вы вне ОАЭ, выдают разрешение на въезд для оформления.
5. Медицинский осмотр и биометрия - в ОАЭ, в аккредитованном центре.
6. Виза и удостоверение личности резидента - вклеивать визу в паспорт не нужно, статус привязан к удостоверению.
7. Семья - супруг, дети и родители подаются после основного заявителя.

От покупки готового объекта до визы обычно 1-2 месяца, при покупке в строящемся доме - с момента регистрации договора.

Документы

• Паспорт со сроком действия от шести месяцев и цветная фотография.
• Свидетельство о собственности или о регистрации договора в строящемся доме, оценка Земельного департамента.
• Письмо банка об отсутствии возражений, если объект в ипотеке.
• Медицинская страховка, действующая в ОАЭ.
• Свидетельства о браке и рождении детей - для семьи. ОАЭ не участвуют в Гаагской конвенции об апостиле, поэтому документы из России легализуют: заверение в Министерстве иностранных дел России, затем в посольстве ОАЭ, затем в Министерстве иностранных дел ОАЭ, и перевод на арабский язык.

Список документов зависит от вашей ситуации - подскажем, что нужно именно вам.

Требования и как получить одобрение

• Оценка ниже $550 000 - цена покупки была выше, но оценка департамента на дату подачи ниже порога.
• Застройщик не одобрен - строящийся объект не засчитывают.
• Нет письма банка при ипотеке.
• Не легализованы документы семьи - без цепочки заверений свидетельства о браке и рождении не принимают.
• Проверка безопасности - власти вправе отказать без объяснения причин.
• Продажа объекта - если сумма недвижимости упала ниже порога, виза не продлевается.

Налоги держателя золотой визы

• Подоходного налога для физических лиц нет, в том числе на доход от сдачи своей недвижимости.
• Налог на прибыль компаний - 9% с прибыли больше $110 000.
• Налог на добавленную стоимость - 5%.
• Налоговое резидентство - по решению правительства 2022 года физическое лицо становится резидентом, если провело в ОАЭ 183 дня за 12 месяцев, или 90 дней при виде на жительство и постоянном жилье или работе в стране. Справка о резидентстве нужна, чтобы применять соглашения об избежании двойного налогообложения.

Подробнее - на странице налоги в ОАЭ. Сам по себе вид на жительство не освобождает от налогов в России: важно, где вы фактически проводите время.

Что меняется в 2026 году

• С 29 апреля 2026 года в Дубае отменён порог около $210 000 для двухлетнего вида на жительство инвестора.
• Для золотой визы важна оценка Земельного департамента на дату подачи, а не схема оплаты: подходят объекты в ипотеке и в рассрочку от застройщика при оценке от $550 000.
• Власти продолжают расширять категории золотой визы, но для инвесторов в недвижимость порог $550 000 и срок 10 лет не менялись.

Где покупать: Дубай или Абу-Даби

Золотую визу за недвижимость выдают во всех эмиратах, но покупка иностранцем возможна только в зонах, выделенных властями. В Дубае такие зоны определены законом о регистрации недвижимости 2006 года и решениями правителя, это основная часть нового жилья у моря и в деловых районах. В Абу-Даби иностранцы с 2019 года владеют жильём в полной собственности в инвестиционных зонах. Ежегодного налога на владение жильём нет ни там, ни там, но есть эксплуатационные взносы застройщику или управляющей компании, и они заметно различаются по домам.

Дубай удобнее для перепродажи и сдачи: рынок больше, сделки быстрее, процедура золотой визы через Земельный департамент отлажена. Абу-Даби выбирают те, кому важен столичный статус и более спокойный рынок. Строящийся объект в обоих эмиратах подходит для визы только у одобренного застройщика.

Удостоверение резидента и жизнь в ОАЭ

• Удостоверение личности резидента заменяет визу в паспорте и нужно почти везде: банк, аренда, мобильная связь, коммунальные услуги, водительские права.
• Банк - с видом на жительство счёт открывают на обычных условиях, без него - заметно сложнее. Подробно - личный счёт в ОАЭ.
• Компания - держатель визы может зарегистрировать компанию в свободной зоне или на материковой части эмирата: регистрация компании в ОАЭ.
• Дирхам привязан к доллару США по курсу 3,6725, валютного риска при расчётах в долларах нет.
• Водительские права - граждане ряда стран меняют свои права на местные без экзаменов, для остальных нужно обучение и экзамен.

С чем сравнить

• Виза удалённого работника ОАЭ - на год, без покупки недвижимости, если у вас есть доход от зарубежного работодателя.
• Недвижимость в Бахрейне - золотое резидентство Бахрейна за покупку жилья, порог ниже, чем в ОАЭ.
• ВНЖ Маврикия - вид на жительство за покупку в одобренных проектах, другой часовой пояс и налоговая система.
• Инвестиционная недвижимость в ОАЭ - правила покупки, расходы и выбор объекта подробно.

Как мы работаем

1. Считаем бюджет: объект, сборы, ипотека, оформление на всю семью.
2. Подбираем объект с оценкой не ниже порога и проверяем продавца, застройщика и проект.
3. Сопровождаем сделку и регистрацию в Земельном департаменте.
4. Легализуем документы семьи и подаём на золотую визу вместе с партнёрами с местной лицензией.
5. Открываем счёт в банке ОАЭ и при необходимости регистрируем компанию.

За полгода до окончания срока напоминаем о продлении и заранее готовим документы. Стоимость фиксируем письменно до начала работы.

Преимущества ВНЖ ОАЭ

Как получить ВНЖ ОАЭ: пошагово

Частые вопросы