Thị thực vàng UAE năm 2026: chi phí, điều kiện và cách xin

Mười năm ở UAE không cần nhà tuyển dụng và không bắt buộc sống trong nước. Mọi diện xin, quy định năm 2026 về bất động sản và vay thế chấp, phí khoảng $2,700, gia đình, thuế và cách chuyển tiền mua nhà từ nước bạn.

Chi tiết

Thị thực vàng UAE là giấy phép cư trú 10 năm không phụ thuộc nhà tuyển dụng và không mất hiệu lực khi bạn ở nước ngoài lâu. Phần lớn người xin qua bất động sản trị giá ít nhất 2 triệu dirham, khoảng $550,000, và từ tháng 2 năm 2026 Dubai tính theo giá trị bất động sản chứ không theo số tiền vay đã trả. Cùng 10 năm đó mở cho người gửi tiền đầu tư, chủ doanh nghiệp, người có thu nhập cao và người tài năng. Lệ phí nhà nước cho người nộp đơn chính ở Dubai khoảng $2,700, thời gian xử lý 7-10 ngày làm việc sau khi nộp.

Kiểm tra ngày 13 tháng 10 năm 2026. Dưới đây: mọi diện xin, quy định năm 2026 về bất động sản và vay thế chấp, tổng chi phí, các bước, cách chuyển tiền mua nhà từ Ấn Độ, Pakistan, châu Âu và các nước khác, gia đình, thuế và gia hạn. Hướng dẫn từng bước mua bất động sản để xin thị thực có ở trang cư trú UAE qua đầu tư.

Thị thực vàng UAE mang lại gì

Khác biệt chính so với giấy phép cư trú thông thường là sự tự do. Giấy phép thông thường bị hủy nếu bạn ở ngoài UAE quá sáu tháng liên tục; thị thực vàng không có giới hạn này. Bạn không cần nhà tuyển dụng hay đối tác địa phương: bạn tự bảo lãnh cho mình.

• 10 năm, được gia hạn khi cơ sở vẫn còn: bất động sản, tiền gửi, doanh nghiệp hoặc tiền lương.
• Gia đình: vợ hoặc chồng, con ở mọi độ tuổi và cha mẹ nhận giấy phép cùng thời hạn.
• Người giúp việc có thể được bảo lãnh theo thị thực của bạn.
• Làm việc và kinh doanh: bạn có thể đi làm thuê, điều hành công ty riêng hoặc không làm việc.
• Khi người giữ thị thực qua đời, người thân vẫn ở lại đến khi giấy phép của họ hết hạn.
• Thị thực nhập cảnh để làm thủ tục: nhiều lần trong sáu tháng, gia hạn thêm sáu tháng.

Thứ thị thực vàng không mang lại là quốc tịch. UAE không có chương trình quốc tịch qua đầu tư, và việc nhập quốc tịch chỉ xảy ra trong trường hợp đặc biệt theo quyết định của chính quyền. Nếu bạn cần hộ chiếu thứ hai, thị thực vàng được kết hợp với chương trình của nước khác: các lựa chọn có trong mục quốc tịch thứ hai.

Ai được xin thị thực vàng: mọi diện

Điều kiện do cơ quan liên bang về danh tính, quốc tịch, hải quan và an ninh cảng quy định. Thị thực không giới hạn quốc tịch: công dân mọi nước nộp đơn với cùng điều kiện, mỗi diện có ngưỡng và bộ hồ sơ riêng.

Phần lớn nhà đầu tư chọn bất động sản hoặc tiền gửi: các con đường này không phụ thuộc việc làm và cho cùng 10 năm. Người có thu nhập cao được thị thực mà không cần đầu tư, nhưng thị thực gắn với hợp đồng lao động và sao kê lương sáu tháng gần nhất.

Thị thực vàng qua bất động sản năm 2026: điều gì đã thay đổi

Ngưỡng không đổi: bất động sản trị giá 2 triệu dirham, khoảng $550,000, một căn hoặc nhiều căn. Điều thay đổi từ tháng 2 năm 2026 là cách Dubai xét bất động sản đang thế chấp. Trước đây, người mua bằng vốn vay phải trả ít nhất một nửa giá, hoặc 1 triệu dirham, trước khi nộp đơn. Nay Cục Đất đai xét giá trị bất động sản: nếu định giá đạt 2 triệu dirham, thị thực được mở dù việc mua được tài trợ thế nào.

• Nhà đã xây xong là con đường nhanh nhất: giấy chứng nhận quyền sở hữu, định giá, nộp đơn.
• Nhà hình thành trong tương lai được tính nếu chủ đầu tư được tiểu vương quốc duyệt và hợp đồng đăng ký tại Cục Đất đai. Ngưỡng vẫn là 2 triệu dirham.
• Khoản vay thế chấp phải từ ngân hàng được cấp phép ở UAE, và ngân hàng cấp thư xác nhận không phản đối việc xin thị thực. Một số ngân hàng vẫn yêu cầu chứng minh đã trả một phần giá trước khi cấp thư, nên ngân hàng được chọn ngay từ đầu với mục tiêu xin thị thực.
• Nhiều bất động sản được cộng lại nếu tổng giá trị đạt ngưỡng.
• Đồng sở hữu: tỷ lệ sở hữu được thống nhất trước khi ký, vì với các đồng sở hữu không phải vợ chồng, phần của mỗi người phải tự đạt 2 triệu dirham.
• Bảo hiểm y tế cho cả thời hạn là bắt buộc với người nộp đơn và gia đình.

Thay đổi này mở thị thực cho người mua bằng khoản vay lớn: căn hộ trị giá 2 triệu dirham với khoản trả trước vừa phải nay đủ điều kiện ở Dubai. Nếu ngân sách nhỏ hơn, Dubai còn có giấy phép cư trú hai năm cho chủ sở hữu bất động sản. Loại này rẻ hơn, nhưng bạn phải sống trong nước và gia hạn hai năm một lần. Cách chọn bất động sản và kiểm tra chủ đầu tư có trong hướng dẫn bất động sản đầu tư ở UAE và mua căn hộ ở Dubai.

Thị thực vàng qua tiền gửi hoặc doanh nghiệp

Nếu không muốn mua bất động sản, cùng 10 năm đó dành cho tiền đầu tư theo cách khác. Quy tắc chính của mọi con đường đầu tư là vốn phải của bạn, không phải vốn vay.

• Tiền gửi vào quỹ đầu tư hoặc ngân hàng quốc gia: từ 2 triệu dirham, khoảng $550,000. Tiền vẫn của bạn, nhưng nếu rút tiền gửi, thị thực mất cơ sở.
• Vốn công ty: từ 2 triệu dirham vào công ty mới hoặc đang hoạt động, hoặc phần góp có giá trị đó trong công ty hợp danh.
• Thuế công ty: từ 250,000 dirham mỗi năm, khoảng $69,000. Con đường này phù hợp với chủ doanh nghiệp lớn đang hoạt động.
• Doanh nhân khởi nghiệp: doanh nghiệp nhỏ hoặc vừa có doanh thu 1 triệu dirham mỗi năm, khoảng $280,000, được vườn ươm hoặc cơ quan có thẩm quyền chấp thuận. Nhà sáng lập đã bán công ty khởi nghiệp từ 7 triệu dirham cũng đủ điều kiện.

Tiền gửi dễ quản lý hơn bất động sản nhưng không có thu nhập cho thuê, trong khi bất động sản ở UAE cho thuê không phải nộp thuế thu nhập. Vì vậy phần lớn nhà đầu tư chọn căn hộ có thể cho thuê, còn tiền gửi dành cho người coi trọng việc lấy lại tiền nhanh khi thị thực kết thúc.

Chuyên gia, nhà khoa học và người tài năng

Người có thu nhập cao được thị thực vàng mà không cần đầu tư. Điều kiện: lương ít nhất 30,000 dirham mỗi tháng, khoảng $8,200, tối thiểu bằng cử nhân và vị trí cấp một hoặc cấp hai theo phân loại của bộ nhân lực. Hồ sơ gồm hợp đồng lao động và sao kê ngân hàng thể hiện tiền lương sáu tháng gần nhất.

Bác sĩ, nhà khoa học, nhà phát minh, người làm sáng tạo, vận động viên và nhà quản lý cấp cao được thị thực theo thư giới thiệu của cơ quan có thẩm quyền. Học sinh và sinh viên xuất sắc được thị thực theo điểm số và thư giới thiệu của trường, trong vòng hai năm sau tốt nghiệp. Với các diện này, yếu tố quyết định không phải tiền mà là thành tích được chứng minh, nên bộ hồ sơ được chuẩn bị đặc biệt kỹ.

Không có thị thực vàng trọn đời với một khoản phí

Năm 2025, lời mời chào thị thực vàng "trọn đời" với một khoản thanh toán 100,000 dirham, khoảng $28,000, lan rộng trên mạng, chủ yếu nhắm vào người xin từ Nam Á. Cơ quan liên bang về danh tính và quốc tịch đã chính thức tuyên bố không có con đường như vậy: thị thực chỉ được cấp theo các diện chính thức và chỉ bởi cơ quan nhà nước. Lời mời chào thị thực "theo đề cử" với một khoản phí cố định, không có bất động sản, tiền gửi, tiền lương hay thành tích phía sau, là lý do để dừng lại và kiểm tra.

Thị thực vàng thật dễ kiểm tra: tình trạng hiển thị trên thẻ cư trú và trong ứng dụng của cơ quan liên bang. Chúng tôi chỉ làm theo các diện chính thức, và mọi giấy tờ đều đứng tên bạn.

Thị thực vàng UAE năm 2026 bao nhiêu tiền

Lệ phí thị thực qua Cục Đất đai Dubai khoảng $2,700 cho người nộp đơn chính và khoảng $1,700 cho mỗi người thân. Tốn nhiều nhất là chính bất động sản và các khoản phí khi mua.

Tổng cộng nhà nước thu khoảng $25,000 ngoài giá mua cho thị thực và việc mua bất động sản 2 triệu dirham, chưa kể khoản vay và bảo hiểm. Chúng tôi sẽ tính tổng chi phí cho gia đình bạn trong chat: tùy giá bất động sản, khoản vay và số người nộp đơn. Murblz báo chi phí đồng hành sau khi xem xét tình huống của bạn và ghi rõ bằng văn bản.

Cách xin thị thực vàng: các bước và thời gian

1. Chọn cơ sở. Bất động sản, tiền gửi, công ty hay tiền lương: hồ sơ và cơ quan nộp đơn phụ thuộc vào đó.
2. Lên kế hoạch tiền. Con đường chuyển tiền từ nước bạn và giấy tờ nguồn tiền được chuẩn bị trước khi đặt cọc.
3. Mua và đăng ký bất động sản, nếu đi theo con đường bất động sản: hợp đồng, thanh toán, đăng ký tại Cục Đất đai, giấy chứng nhận quyền sở hữu và, nếu vay thế chấp, thư của ngân hàng.
4. Nộp đơn. Ở Dubai, qua Cục Đất đai hoặc cơ quan xuất nhập cảnh của tiểu vương quốc; ở các tiểu vương quốc khác, qua cơ quan liên bang. Cần hộ chiếu, giấy chứng nhận quyền sở hữu, ảnh và, nếu có, thẻ cư trú hiện tại.
5. Nhập cảnh. Người nộp đơn phải có mặt ở UAE để làm thủ tục; nếu bạn ở nước ngoài, thị thực nhập cảnh sẽ được cấp.
6. Khám sức khỏe và sinh trắc học tại trung tâm được công nhận.
7. Thị thực và thẻ cư trú. Không có nhãn thị thực trong hộ chiếu: tình trạng gắn với thẻ cư trú.
8. Người thân nộp đơn sau người nộp đơn chính.

Cục Đất đai Dubai đưa ra thời gian 7-10 ngày làm việc sau khi nộp. Tính cả thời gian tìm và mua nhà đã xây xong, toàn bộ quá trình thường mất một đến hai tháng; với nhà hình thành trong tương lai, có thể nộp đơn ngay khi hợp đồng được đăng ký.

Cách chuyển tiền mua nhà từ nước bạn

Bất động sản được thanh toán bằng chuyển khoản từ tài khoản đứng tên người mua, còn với nhà hình thành trong tương lai, tiền vào tài khoản ký quỹ của dự án và chủ đầu tư được nhận theo tiến độ xây dựng. Ngân hàng UAE và Cục Đất đai thấy tiền đến từ đâu, nên con đường và giấy tờ được chuẩn bị trước khi đặt cọc. Quy định ở phía gửi tiền tùy thuộc nước bạn đang sống.

Từ Ấn Độ hạn mức tính theo mỗi người, và nếu bất động sản đứng tên cả hai, một cặp vợ chồng có thể gửi đến $500,000 trong một năm tài chính. Khoản 20% khấu trừ tại nguồn không phải thuế thêm: nó được trừ vào thuế thu nhập hoặc hoàn lại qua tờ khai. Sau đó bất động sản ở nước ngoài được khai hằng năm trong phụ lục tài sản ở nước ngoài của tờ khai thuế Ấn Độ.

Từ Pakistan con đường hiệu quả là thanh toán bằng thu nhập kiếm được ở nước ngoài: người Pakistan đang làm việc ở vùng Vịnh mua nhà ở Dubai theo cách này. Người cư trú thuế Pakistan đưa bất động sản ở nước ngoài vào bản kê khai tài sản hằng năm, kèm nguồn tiền có giấy tờ.

Trong mọi trường hợp, ngân hàng nhận tiền hỏi cùng một điều: tiền của ai và từ đâu ra. Chúng tôi giúp chuyển tiền với vai trò trung gian tài chính qua đối tác được cấp phép: chọn con đường hợp pháp cho nước và số tiền của bạn, tập hợp bộ giấy tờ nguồn tiền và theo dõi khoản thanh toán đến khi chủ đầu tư hoặc người bán xác nhận. Xem thêm hướng dẫn chuyển tiền sang UAE và mục dịch chuyển vốn.

Ngân hàng và kiểm tra nguồn tiền

Giai đoạn lâu nhất thường không phải cơ quan xuất nhập cảnh mà là ngân hàng. Ngân hàng UAE kiểm tra nguồn gốc các khoản tiền lớn, và câu hỏi giống nhau với mọi khách hàng, dù mang hộ chiếu nào.

• Nguồn tiền. Ngân hàng yêu cầu giấy tờ trong nhiều năm: hợp đồng bán doanh nghiệp hoặc nhà, xác nhận thu nhập, tờ khai thuế.
• Con đường thanh toán. Ngân hàng gửi, ngân hàng trung gian và mục đích thanh toán phải khớp với hợp đồng mua.
• Sàng lọc. Ngân hàng kiểm tra khách hàng và số tiền theo danh sách trừng phạt trước khi nhận thanh toán.
• Giấy tờ gia đình. UAE không tham gia công ước miễn hợp pháp hóa lãnh sự, nên giấy đăng ký kết hôn và giấy khai sinh phải hợp pháp hóa lãnh sự và dịch sang tiếng Ả Rập.

Có giấy phép cư trú, mở tài khoản dễ hơn nhiều so với khi không có. Cách làm trên thực tế có trong bài mở tài khoản ngân hàng ở UAE và trang tài khoản cá nhân ở UAE.

Thị thực vàng và cư trú thuế ở UAE

UAE không có thuế thu nhập cá nhân, nhưng chỉ riêng thị thực không làm bạn thành người cư trú thuế và không giải phóng bạn khỏi thuế của nước cũ. Cư trú ở UAE được xác định theo sự hiện diện thực tế.

Cơ quan thuế liên bang cấp giấy chứng nhận cư trú thuế với phí khoảng $290, thường trong 3 ngày làm việc. Ngân hàng và cơ quan thuế các nước khác cần giấy này để áp dụng hiệp định tránh đánh thuế hai lần. Quy định của nước bạn cũng quan trọng không kém. Ví dụ, Ấn Độ có thể coi công dân của mình là người cư trú nếu thu nhập từ Ấn Độ vượt khoảng $16,000 mỗi năm và họ không chịu thuế ở nước nào khác, còn nhiều nước xét theo 183 ngày. Xem thêm bài về cư trú thuế và quy tắc 183 ngày và trang thuế ở UAE.

Công ty ở UAE nộp thuế doanh nghiệp 9% trên lợi nhuận vượt 375,000 dirham, thuế giá trị gia tăng là 5%. Thu nhập của cá nhân từ cho thuê căn hộ của mình không bị đánh thuế. Bạn có thể so sánh UAE với các nước khác không có thuế thu nhập trong bài các nước không có thuế thu nhập.

Thị thực vàng hay con đường khác đến UAE

Công ty ở khu tự do là cách vào rẻ nhất, nhưng tình trạng phụ thuộc doanh nghiệp và phải gia hạn thường xuyên. Thị thực vàng cần vốn nhưng cho 10 năm và tự do sống ở bất cứ đâu. Xem thêm về công ty ở trang thành lập công ty ở UAE, và về giấy phép cư trú thông thường ở mục giấy phép cư trú ở nước ngoài.

Gia đình theo thị thực vàng: ai được bảo lãnh

Thị thực vàng là một trong những giấy phép cư trú thuận lợi cho gia đình nhất thế giới. Bạn có thể bảo lãnh vợ hoặc chồng, con ở mọi độ tuổi và cha mẹ. Người giúp việc cũng có thể được bảo lãnh theo thị thực.

• Người thân nộp đơn sau người nộp đơn chính và nhận giấy phép cư trú cùng thời hạn.
• Mỗi người thân cần bảo hiểm y tế và giấy tờ chứng minh quan hệ đã hợp pháp hóa.
• Nếu người giữ thị thực qua đời, người thân vẫn ở lại đến khi giấy phép của họ hết hạn.

Điều này đặc biệt tiện cho gia đình có con đang đi học: con đã trưởng thành học ở nước ngoài không mất tình trạng ở UAE vì vắng mặt lâu, và cha mẹ có thể sống cùng gia đình mà không cần người bảo lãnh riêng.

Gia hạn và khi nào thị thực có thể bị hủy

Thị thực vàng được gia hạn thêm 10 năm nếu cơ sở vẫn còn: bất động sản chưa bán, tiền gửi chưa rút, tiền lương không giảm dưới ngưỡng. Thị thực có thể bị hủy trong một số trường hợp.

• Bán bất động sản khiến bạn không còn sở hữu bất động sản trị giá 2 triệu dirham.
• Rút tiền gửi hoặc rút khỏi vốn công ty.
• Đổi việc với diện chuyên gia: khi gia hạn, mức lương 30,000 dirham mỗi tháng được kiểm tra lại.
• Vi phạm pháp luật và quyết định của chính quyền vì lý do an ninh.

Trước khi bán căn hộ, nên mua căn thay thế trước hoặc chuyển sang cơ sở khác. Khi đó thị thực được gia hạn, và gia đình giữ tình trạng cùng người nộp đơn chính.

Sai lầm thường gặp khi nộp hồ sơ

1. Chủ đầu tư chưa được duyệt. Nhà hình thành trong tương lai không có chấp thuận của tiểu vương quốc không được tính cho thị thực.
2. Không có thư ngân hàng khi mua bằng vốn vay: hồ sơ không được nhận nếu thiếu thư này.
3. Thanh toán từ tài khoản người khác. Ngân hàng và Cục Đất đai yêu cầu tiền đến từ người mua, với nguồn gốc có giấy tờ.
4. Giấy tờ gia đình chưa hợp pháp hóa. Giấy tờ thiếu chuỗi chứng nhận lãnh sự và bản dịch tiếng Ả Rập không được chấp nhận.
5. Trả tiền cho thị thực "theo đề cử". Khoản phí cố định không có đầu tư, tiền lương hay thành tích phía sau không mua được gì: không có diện như vậy.
6. Có thị thực nhưng không có kế hoạch thuế. Bạn có thị thực vàng nhưng vẫn là người cư trú thuế ở nước mình vì số ngày ở đó hoặc thu nhập ở đó.

Nộp ở đâu: Dubai hay Abu Dhabi

Thị thực vàng được cấp ở mọi tiểu vương quốc, nhưng thủ tục hơi khác nhau. Ở Dubai, thị thực cho nhà đầu tư bất động sản do Cục Đất đai xử lý, và quy trình đã ổn định: thị trường lớn hơn, giao dịch nhanh hơn, thời gian dễ dự đoán, và quy định năm 2026 về vay thế chấp áp dụng ở đó. Ở Abu Dhabi, người nước ngoài mua nhà trong khu đầu tư, và thị thực được xử lý qua cơ quan liên bang. Lựa chọn thường tùy nơi bạn muốn sống: xem hướng dẫn về Dubai và Abu Dhabi.

Chúng tôi hỗ trợ như thế nào

Sai lầm tốn kém hơn lệ phí: nhà hình thành trong tương lai của chủ đầu tư chưa được duyệt, ngân hàng cho vay không cấp thư, giấy tờ gia đình chưa hợp pháp hóa, khoản thanh toán bị ngân hàng từ chối vì chưa chứng minh được nguồn tiền, hoặc cư trú thuế vẫn ở nước cũ. Chúng tôi chọn cơ sở và bất động sản, kiểm tra chủ đầu tư, lên kế hoạch chuyển tiền từ nước bạn, đồng hành khi mua, chuẩn bị giấy tờ gia đình, nộp hồ sơ thị thực cùng đối tác được cấp phép tại chỗ và giúp mở tài khoản ở ngân hàng UAE. Chúng tôi bảo đảm làm việc chuyên nghiệp, quy trình minh bạch và trong đa số trường hợp có kết quả ngay lần nộp đầu tiên.

Bạn có thể so sánh với các chương trình châu Âu trong bài thị thực vàng châu Âu, còn người nghỉ hưu sẽ thấy hữu ích hướng dẫn nghỉ hưu ở UAE.

Câu hỏi thường gặp