التمويل العقاري للأجانب في تركيا 2026

تُقرض البنوك التركية غير المقيمين: 50-70% من القيمة التقديرية لمدة تصل إلى 10 سنوات. والمسألة الحقيقية هي الفائدة: 2.5-3.2% شهريًا بالليرة.

نعم. تمنح البنوك التركية الأجانب تمويلًا عقاريًا دون تصريح إقامة: تُقرض 50-70% من القيمة التقديرية لمدة تصل إلى 10 سنوات. وفائدة الليرة في 2026 هي 2.5-3.2% شهريًا، لذا يقترض المشترون لمدة قصيرة أو يختارون تقسيط المطوّر.

تركيا من الدول القليلة في المنطقة التي يمنح فيها البنك تمويلًا عقاريًا لأجنبي دون تصريح إقامة ودون دخل داخل البلد. تحتاج إلى رقم ضريبي، وحساب، ودخل مثبت، وتقرير تقييم. والشقة نفسها هي الضمان.

المشكلة في تكلفة القرض. ففوائد الليرة في 2026 هي 2.5-3.2% شهريًا، أي 30-38% سنويًا. لذا يُستخدم التمويل العقاري في تركيا مالًا قصير الأجل لسنة إلى 3 سنوات مع السداد المبكر، بينما يدفع معظم المشترين الأجانب من أموالهم الخاصة أو يأخذون تقسيطًا دون فائدة من المطوّر.

والشقق نفسها في المتناول: 60 مترًا مربعًا قرب البحر تكلف في المتوسط من $45,000 في مرسين إلى $110,000 في كيمير، ونحو $82,000 في إسطنبول. وفي 2025 اشترى الأجانب 21,534 شقة ومنزلًا في تركيا، أي 1.3% من كل مبيعات المساكن، لذا ليس لدى كل بنك برنامج لغير المقيمين.

أي البنوك تُقرض الأجانب في تركيا

يحسب البنك القرض لا من سعر العقد بل من التقييم. يُعِد التقرير خبير تقييم مرخّص؛ وهو إلزامي للأجنبي في أي شراء وساري 3 أشهر. وإذا جاء التقييم أقل من سعر البائع، يغطي المشتري الفرق.

فائدة قرض السكن بالليرة ثابتة طوال المدة: قسط الليرة لا يتغير. والقروض بالعملة الأجنبية لغير المقيمين تقدمها بنوك مختارة، وتُحدد شروطها بعد التحقق من الدخل.

لمن يناسب التمويل العقاري في تركيا. لمشتري مسكن من سوق إعادة البيع، حيث لا يوجد تقسيط. ولمن ينتظر مبلغًا كبيرًا خلال سنة إلى 3 سنوات وسيسدد القرض مبكرًا. ولمن يكسب بالليرة: يرتفع دخله مع الأسعار بينما يبقى القسط كما هو.

تُودَع عملة الدفعة الأولى في حساب تركي وتُباع للبنك: يشترط السجل العقاري مستند صرف العملة في كل شراء مسكن من أجنبي.

متطلبات الدخل والمستندات

يقيّم البنك الدخل المكتسب في الخارج: شهادة راتب أو إقرار ضريبي لصاحب العمل، وكشوف الحساب للأشهر الأخيرة، وتقرير ائتماني من بلد إقامتك. وتُقدَّم المستندات بترجمة محلَّفة إلى التركية.

يوازن البنك بين القسط والدخل: كلما ارتفعت الدفعة الأولى وقصرت المدة، سهلت الموافقة. وقرض يعادل $50,000 لمدة 10 سنوات بفائدة 2.6% شهريًا يعني قسطًا بنحو $1,400 شهريًا بسعر الصرف الحالي، ونحو $2,200 لمدة 3 سنوات. وفي السنوات الأولى يكاد يكون كل قسط القرض الطويل فوائد.

مستندات طلب التمويل:

• جواز السفر بترجمة موثّقة
• رقم ضريبي تركي
• حساب في البنك المُقرض
• مستندات الدخل وكشوف الحساب بترجمة محلَّفة
• تقرير خبير تقييم مرخّص
• مستخرج السجل العقاري للشقة
• وثيقة تأمين ضد الزلازل

احصل على موافقة البنك قبل دفع العربون. ويُكتب في الاتفاق التمهيدي بند يعيد العربون إذا رُفض القرض: فدونه يبقى المال لدى البائع.

كيف يتم الشراء بالتمويل العقاري: الخطوات

1. استخرج رقمًا ضريبيًا من مكتب الضرائب بجواز سفرك وافتح حسابًا مصرفيًا.
2. قدّم مستندات الدخل واحصل على الموافقة المبدئية على المبلغ.
3. اختر الشقة، وافحص مستخرج السجل العقاري وطابق العنوان مع قائمة الأحياء المغلقة، واطلب التقييم.
4. ادفع العربون عبر البنك واستلم مستند صرف العملة.
5. أبرم تأمين الزلازل ووقّع اتفاقية القرض.
6. وقّع نقل الملكية في السجل العقاري: تُسجَّل الملكية ورهن البنك في الوقت نفسه، ويحوّل البنك المال إلى البائع.

لا حاجة إلى كاتب عدل في البيع بتركيا: يُوقَّع العقد في السجل العقاري، في جلسة واحدة إذا كانت المستندات جاهزة، بحضور مترجم محلَّف. ويُسلَّم سند الملكية (الطابو) للمشتري ويُسجِّل السجل الرهن؛ وتُرفع الإشارة بعد السداد الكامل للقرض.

اعتبارًا من 1 ديسمبر 2026 يُضاف إلى التسويات نظام دفع حكومي آمن: تُجمَّد أموال المشتري في البنك وتُحرَّر للبائع لحظة انتقال الملكية.

تكاليف الشراء والتملك

الدفعة الرئيسية عند الشراء هي رسم الطابو: 4% من السعر المسجل في سند الملكية. ويُقسم بحكم القانون مناصفة، لكن في المناطق السياحية يتفق الطرفان في أغلب الصفقات على أن يدفعه المشتري. فعلى شقة بسعر $100,000 يبلغ $4,000، أو $2,000 إذا دفع البائع نصفه.

التكلفة الرئيسية للتمويل العقاري هي الفوائد. وعند السداد المبكر لقرض بفائدة ثابتة يحق للبنك أن يتقاضى ما لا يزيد على 1% من المبلغ المسدد إذا بقي حتى 3 سنوات، وما لا يزيد على 2% إذا بقي أكثر. لذا يكلّف القرض القصير المغلق مبكرًا أقل بكثير من الطويل.

الإيجار لن يسدد القرض: التأجير اليومي للسياح دون تصريح غير مسموح، والإيجار طويل الأمد لا يغطي قسطًا بفائدة 30-38% سنويًا. أما الأسعار فترتفع أبطأ من التضخم: وفق مؤشر البنك المركزي ارتفعت المساكن في أغسطس 2026 بنسبة 23% خلال عام بالليرة وانخفضت 6.5% بعد احتساب التضخم.

يدفع المالك ضريبة عقارية سنوية: 0.1% من القيمة الضريبية للمسكن، أو 0.2% في المدن الكبرى. ويُعفى غير المقيم الذي يدفع ثمن مسكن جديد بعملة من الخارج من ضريبة القيمة المضافة؛ وإذا بيع العقار خلال 3 سنوات، تُعاد الضريبة إلى الخزينة.

الأسعار حسب المدينة وإجراءات الشراء في مراجعتنا شراء شقة في تركيا، واختيار عقار للتأجير في صفحتنا العقار في تركيا للأجانب.

هل يمنح شراء عقار الإقامة في تركيا

نعم، لكن فقط بسعر من $200,000. والمعتبر السعر المسجل في سند الملكية بسعر صرف البنك المركزي يوم الشراء. ويصدر تصريح الإقامة لمدة تصل إلى سنتين ويُجدَّد ما دمت تملك الشقة.

يجب ألا يقع العنوان في حي مغلق أمام تسجيل الأجانب: يمكنك شراء شقة هناك لكن لا يمكنك تسجيل عنوانك. والشقة المعتادة قرب البحر بسعر $45,000-110,000 لا تمنح تصريح إقامة، فيُستخرج حينها على أساس آخر.

الجنسية مقابل الاستثمار تتطلب عقارًا من $400,000 مع حظر البيع 3 سنوات. والقرض لا يُحتسب ضمن هذا المبلغ: يُغطى الحد من أموالك الخاصة. التفاصيل في صفحتينا الإقامة في تركيا والجنسية التركية مقابل الاستثمار.

من يحصل على التمويل العقاري: القواعد حسب الجنسية

لا يستطيع مواطنو سوريا وأرمينيا وكوريا الشمالية وكوبا شراء عقار في تركيا، لذا التمويل العقاري غير متاح لهم أيضًا. ويجوز لباقي الأجانب شراء المساكن خارج المناطق العسكرية والأمنية، بما لا يزيد على 30 هكتارًا للشخص في أنحاء البلد.

منذ ديسمبر 2023 تدقق البنوك التركية في العملاء حاملي الجواز الروسي بشكل أشد: تسأل عن مصدر الأموال وقد ترفض تحويلًا أو حسابًا. لذا تُجمع مستندات الدخل مسبقًا، ويُبقى تقسيط المطوّر خيارًا احتياطيًا.

الأحياء التي تتجاوز فيها نسبة الأجانب 20% مغلقة أمام التسجيل الجديد. والقائمة تتغير، لذا يُفحص العنوان قبل العربون.

البديل: التقسيط من المطوّر

تقسيط المطوّر هو الطريقة الرئيسية لشراء مسكن جديد في تركيا دون بنك. والشروط المعتادة: دفعة أولى 30-50% والباقي بأقساط متساوية على 12-36 شهرًا، دون فائدة. ولا يتحقق المطوّر من الدخل أو السجل الائتماني.

المخاطرة في مكان آخر. فإلى أن يُسلَّم المبنى يجب أن يكون العقد مع المطوّر وعدًا بالبيع موثّقًا لدى كاتب العدل: فدون التوثيق يكون باطلًا بموجب القانون التركي. افحص رخصة البناء، وسجل تسليم المباني السابقة، ولمن الأرض مسجلة.

متى يسلّم المطوّر سند الملكية، فورًا أو بعد الدفعة الأخيرة، يُكتب في العقد. وعليه يتوقف موعد تقديم طلب الإقامة.

هذا الموضوع في بلدان أخرى

التمويل العقاري للأجانب في بلدان أخرى:

• التمويل العقاري للأجانب في جورجيا 2026
• التمويل العقاري للأجانب في صربيا 2026
• التمويل العقاري للأجانب في كازاخستان 2026
• التمويل العقاري للأجانب في إسبانيا 2026
• التمويل العقاري للأجانب في الإمارات 2026
• التمويل العقاري للأجانب في تايلاند 2026
• التمويل العقاري للأجانب في أرمينيا 2026

عن هذا البلد:

• شراء شقة في تركيا: الأسعار والضرائب والإقامة
• العقار في تركيا للأجانب
• الإقامة في تركيا
• الجنسية التركية مقابل الاستثمار
• الضرائب في تركيا
• إسطنبول: الأحياء والأسعار
• أنطاليا: الأحياء والأسعار
• حساب مصرفي شخصي في تركيا
• تصاريح الإقامة في تركيا 2026
• تكلفة المعيشة في تركيا

الأسئلة الشائعة