التمويل العقاري للأجانب في إسبانيا 2026

تُقرض البنوك الإسبانية غير المقيمين: 60-70% من القيمة لمدة حتى 20-25 عامًا بفائدة 3-4.5% سنويًا. وفوق الدفعة الأولى تحتاج 10-12% أخرى من السعر للضرائب والتكاليف.

نعم. تمنح البنوك الإسبانية غير المقيمين تمويلًا عقاريًا: 60-70% من الأقل بين السعر والقيمة التقديرية، لمدة حتى 20-25 عامًا. والفائدة في 2026 نحو 3-4.5% سنويًا. لا تحتاج إلى إقامة للحصول على القرض، والشراء نفسه لم يعد يمنحها.

إسبانيا من أكثر أسواق التمويل العقاري انفتاحًا في أوروبا على المشترين من الدول الأخرى: تُقرض البنوك غير المقيمين ضمن برامج مستقلة، والشقة نفسها هي الضمان. تحتاج إلى رقم تعريف الأجنبي، وحساب في بنك إسباني، ودخل مثبت، وتقييم.

شروط غير المقيم أشد من شروط المقيم: يمنح البنك لا 80% بل 60-70% من القيمة، ولمدة أقصر. وتحتاج من مالك الخاص أكثر بكثير من الدفعة الأولى: فالضرائب وتكاليف الصفقة، 10-12% من السعر، لا تُموَّل. وفيما يلي: أي البنوك تتعامل مع الأجانب، وما الدخل المطلوب، وكيف تسير الصفقة، وكم تكلف.

أي البنوك تُقرض الأجانب في إسبانيا

يحسب البنك القرض من الأقل بين رقمين: سعر العقد أو القيمة التقديرية. ويُجري التقييم شركة مستقلة مسجلة لدى بنك إسبانيا، وإذا جاء أقل من السعر، يدفع المشتري الفرق.

الفائدة ثلاثة أنواع: ثابتة، أو متغيرة مرتبطة بسعر الإقراض بين بنوك منطقة اليورو، أو مختلطة: ثابتة في السنوات الأولى ثم متغيرة. ويُعرض على غير المقيمين في أغلب الحالات سعر ثابت، يحمي من ارتفاع الأقساط.

أفضل الشروط تأتي مع المنتجات المرتبطة: تأمين الحياة والمسكن، وتحويل الدخل إلى الحساب. يمكنك رفضها، لكن الفائدة سترتفع.

متطلبات الدخل والمستندات

يقيّم البنك الدخل من الخارج: الإقرارات الضريبية لعامين، وشهادة الراتب أو القوائم المالية للنشاط التجاري، وكشوف الحساب، وتقرير ائتماني من بلد إقامتك. ويُحتسب الدخل بغير اليورو بهامش لتقلبات سعر الصرف، فيأتي القرض أصغر.

الرقم الحاسم هو عبء الديون: يجب ألا تتجاوز كل أقساط القروض الشهرية، بما فيها التمويل العقاري المقبل والقروض في بلدك، 30-35% من صافي الدخل. والموظف بعقد دائم يحصل على الموافقة أسهل من صاحب النشاط التجاري.

مستندات الطلب:

• جواز السفر ورقم تعريف الأجنبي
• حساب في بنك إسباني
• الإقرارات الضريبية لآخر عامين
• شهادة الراتب وعقد العمل، أو القوائم المالية لنشاطك التجاري
• كشوف الحساب لمدة 6-12 شهرًا
• تقرير ائتماني من بلد إقامتك
• بيانات الأصول والقروض الأخرى
• العقد التمهيدي للشقة ومستخرج من السجل العقاري

تُقدَّم المستندات بترجمة محلَّفة إلى الإسبانية. واحصل على موافقة البنك قبل دفع العربون: فهو 10% من السعر، وكقاعدة عامة يخسره المشتري إذا انسحب من الصفقة.

كيف يتم الشراء بالتمويل العقاري: الخطوات

1. استخرج رقم تعريف الأجنبي وافتح حسابًا في بنك إسباني.
2. قدّم مستندات الدخل واحصل على الموافقة المبدئية على المبلغ.
3. اختر الشقة، وافحصها في السجل العقاري، ووقّع عقدًا تمهيديًا مع العربون.
4. اطلب التقييم واستلم العرض الملزم من البنك بشروط القرض.
5. انتظر الأيام العشرة المقررة لدراسة الشروط وزر كاتب العدل، الذي يشرح العقد مجانًا.
6. وقّع عقد البيع والتمويل العقاري أمام كاتب العدل في اليوم نفسه، وادفع الضريبة وسجّل الملكية والرهن.

الأيام العشرة بين عرض البنك والتوقيع يمنحها القانون لحماية المقترض: يتحقق خلالها كاتب العدل من أنك فهمت الشروط ويوثّق ذلك. ولا يجوز التوقيع قبلها.

من الموافقة إلى إتمام الصفقة 6-8 أسابيع. ويجوز أن يوقّع وكيل بتوكيل موثّق، لكن البنوك تطلب في أغلب الحالات حضورك شخصيًا.

تكاليف الشراء والتملك

التكلفة الرئيسية هي ضريبة الشراء. ففي سوق إعادة البيع هي ضريبة نقل الملكية: 6% في مدريد، و10% في كتالونيا. وعلى المبنى الجديد تدفع ضريبة القيمة المضافة 10% مع رسم الدمغة بسعر المنطقة. وعلى شقة بسعر $190,000 في مدريد تبلغ الضريبة نحو $12,000.

في عقد التمويل العقاري يدفع البنك أتعاب كاتب العدل والسجل ورسم الدمغة؛ ويدفع المقترض التقييم فقط. ورسم السداد المبكر محدود بالقانون: في الفائدة المتغيرة لا يزيد على 0.25% في أول 3 سنوات، وفي الثابتة لا يزيد على 2% في أول 10 سنوات.

يدفع المالك غير المقيم كل عام ضريبة العقار البلدية وضريبة غير المقيمين على الدخل المفترض من المسكن، حتى إذا لم يكن مؤجرًا. واختيار عقار للإيجار في صفحة العقار الاستثماري في إسبانيا، والأسعار وإجراءات الشراء في مقال شراء شقة في إسبانيا.

هل يمنح شراء عقار الإقامة في إسبانيا

الإقامة مقابل شراء مسكن مغلقة: لا تُقبل طلبات جديدة منذ 3 أبريل 2025. والشقة بأي قيمة، مشتراة بتمويل عقاري أو بمالك الخاص، لا تمنح حق العيش في إسبانيا.

تناسب مالكَ المسكن أسسٌ أخرى: الإقامة دون حق العمل لمن يعيش من دخل سلبي، وتأشيرة الرحّالة الرقمي للعمل عن بُعد. وفي الحالتين يساعدك مسكنك على إثبات العنوان. التفاصيل في مقال كيف تحصل على الإقامة في إسبانيا وفي صفحة تأشيرة الرحّالة الرقمي.

من يحصل على التمويل العقاري: القواعد حسب الجنسية

تمنح البنوك مواطني دول الاتحاد الأوروبي والمقيمين فيها أفضل الشروط: حتى 70% من القيمة ومدة أطول. ويحصل المقترضون من الدول الأخرى في أغلب الحالات على موافقة بنسبة 50-60%، ويُخصم من الدخل بغير اليورو.

لا يحصل مواطنو روسيا وبيلاروسيا دون تصريح إقامة أوروبي على تمويل عقاري عمليًا: إذ يُحظر على بنوك الاتحاد الأوروبي قبول ودائع منهم تزيد على $120,000، ونادرًا ما تُفتح الحسابات دون إقامة. ومع تصريح إقامة في إسبانيا أو دولة أوروبية أخرى يُدرس الطلب بالشروط العامة، لكن التحقق من مصدر الأموال يستغرق وقتًا أطول.

نوقشت منذ يناير 2025 ضريبة تصل إلى 100% من القيمة على المشترين من خارج الاتحاد الأوروبي الذين لا يعيشون في إسبانيا، لكن لم يصدر قانون بها: ففي 2026 تخضع المشتريات للضرائب بالأسعار العادية.

البديل: التقسيط من المطوّر

في المبنى الجديد تدفع حسب جدول: حجز، ثم 20-30% من السعر على مراحل أثناء البناء، والباقي عند تسليم المفاتيح، وهو الجزء الذي يغطيه التمويل العقاري. ويلتزم المطوّر بحماية دفعات المشتري المقدمة بضمان مصرفي أو تأمين: فإذا لم يُسلَّم المبنى، تُعاد الأموال.

التقسيط دون فائدة بعد التسليم، كما في تركيا أو الإمارات، شبه غائب في إسبانيا. لذا يبقى أمام من رفضه البنك الشراء نقدًا أو قرض مضمون بعقار في بلده.

هذا الموضوع في بلدان أخرى

التمويل العقاري للأجانب في بلدان أخرى:

• التمويل العقاري للأجانب في جورجيا 2026
• التمويل العقاري للأجانب في صربيا 2026
• التمويل العقاري للأجانب في كازاخستان 2026
• التمويل العقاري للأجانب في تركيا 2026
• التمويل العقاري للأجانب في الإمارات 2026
• التمويل العقاري للأجانب في تايلاند 2026
• التمويل العقاري للأجانب في أرمينيا 2026

عن هذا البلد:

• شراء شقة في إسبانيا: الأسعار والضرائب والإقامة
• العقار الاستثماري في إسبانيا
• كيف تحصل على الإقامة في إسبانيا
• تأشيرة الرحّالة الرقمي في إسبانيا
• الضرائب في إسبانيا
• مدريد: دليل الانتقال
• برشلونة: دليل الانتقال
• حساب مصرفي شخصي في إسبانيا
• تكلفة المعيشة في إسبانيا

الأسئلة الشائعة