التمويل العقاري لشراء عقار في الخارج 2026: مقارنة 24 دولة
أين تُقرض البنوك غير المقيمين دون تصريح إقامة، وما الدفعة الأولى والدخل المطلوبان، وكم تكلف الصفقة، ومتى يكون تقسيط المطوّر أنسب، وأين تمنح الشقة المشتراة بالتمويل حق الإقامة.
باختصار
- دون تصريح إقامة تُقرض البنوك في جورجيا والإمارات وإسبانيا وإيطاليا والبرتغال واليونان وتركيا وأرمينيا وماليزيا؛ وبشروط في صربيا والجبل الأسود وبلغاريا وقبرص وألمانيا وكرواتيا والمجر وتايلاند؛ وللمقيمين في بولندا ولاتفيا وكازاخستان.
- الدفعة الأولى لغير المقيم 30-50% في أغلب الحالات، ومن 10-30% في أرمينيا ومن 20% في صربيا.
- أدنى الفوائد في إسبانيا وصربيا، 3-4.5% باليورو؛ وفي تركيا 2.5-3.2% شهريًا بالليرة.
- الإقامة مقابل شقة بتمويل عقاري: الإمارات، وجورجيا من $150,000، وتركيا من $200,000، وصربيا.
- تقسيط المطوّر دون التحقق من الدخل هو البديل الرئيسي للقرض في تركيا والإمارات وجورجيا وأرمينيا.
بالتفصيل
الحصول على تمويل عقاري لشراء عقار في الخارج أسهل مما يتوقع كثيرون: في جورجيا والإمارات وإسبانيا وتركيا وأرمينيا تُقرض البنوك غير المقيمين دون تصريح إقامة وتقبل الدخل المكتسب في بلد آخر. لكن الشروط أشد مما هي للمواطنين: دفعة أولى 30-50%، ومدة أقصر، وتدقيق صارم في مصدر الأموال. فيما يلي: مقارنة 24 دولة، وتكاليف الصفقة، وتقسيط المطوّر بديلًا عن القرض، وأي عمليات الشراء تمنح تصريح إقامة.
التمويل العقاري للأجانب: مقارنة 24 دولة
| الدولة | لغير المقيمين | الدفعة الأولى | الفائدة والمدة | الإقامة مقابل الشراء |
|---|---|---|---|---|
| جورجيا | نعم، دون تصريح إقامة | 30-40%، ومن 15% مع دخل في جورجيا | من 8% بالدولار لمدة 10 سنوات، ونحو 12% باللاري لمدة 20 سنة | من $150,000 بالقيمة التقديرية |
| الإمارات | نعم، دون تصريح إقامة | 40-50% | 4.85-5.5%، حتى 25 سنة | تأشيرة لمدة 2 سنة لأي شقة جاهزة، و10 سنوات من $550,000 |
| إسبانيا | نعم، دون تصريح إقامة | 30-40% و10-12% للضرائب | 3-4.5%، حتى 20-25 سنة | توقفت منذ أبريل 2025 |
| إيطاليا | نعم، دون تصريح إقامة | 40-50% | نحو 3.7-4.7% باليورو، حتى 20-25 سنة | غير متاحة |
| البرتغال | نعم، دون تصريح إقامة | 20-30%، وفي أغلب الحالات 30% لمن يعيش خارج الاتحاد الأوروبي | نحو 4-5% باليورو، حتى 30 سنة | توقفت منذ أكتوبر 2023 |
| اليونان | نعم، دون تصريح إقامة | 35-50% | من 2.9% ثابتة، و4-5.5% متغيرة، حتى 15-25 سنة | من $450,000 وبأموالك الخاصة فقط |
| تركيا | نعم، دون تصريح إقامة | 30-50% من القيمة التقديرية | 2.5-3.2% شهريًا بالليرة، حتى 10 سنوات | من $200,000؛ والجنسية من $400,000 |
| أرمينيا | نعم، دون تصريح إقامة | 10-30%، وفي أغلب الحالات 20-30% لغير المقيمين | 13-15% بالدرام، حتى 30 سنة | غير متاحة |
| ماليزيا | نعم، دون تصريح إقامة | 30-40% | 4.25-5% بالرينغيت، 25-30 سنة | عبر برنامج السكن الثاني: وديعة من $150,000 ومسكن |
| صربيا | بنوك قليلة، بفائدة أعلى | من 20% | نحو 4.5% باليورو، حتى 30 سنة | نعم، دون حد أدنى للسعر |
| بلغاريا | بنوك قليلة، وفي أغلب الحالات مع تصريح إقامة | 30-50% | نحو 3.5-5% باليورو، حتى 30 سنة | من $350,000 استثمارًا |
| الجبل الأسود | بنوك قليلة، وفي أغلب الحالات مع تصريح إقامة | 40-50% | 4-7% باليورو، حتى 20 سنة | من $170,000 من القيمة الضريبية |
| قبرص | نعم؛ ومن خارج الاتحاد الأوروبي في أغلب الحالات مع تصريح إقامة | 30-50% | 4.5-4.75% باليورو | دائمة، لمسكن جديد من $340,000 |
| ألمانيا | نادرًا، يلزم عنوان وحساب في البلد | 40-50%، ومن 0-20% للمقيمين | 3.6-4% لمدة 10 سنوات | غير متاحة |
| كرواتيا | نعم؛ ومن خارج الاتحاد الأوروبي بموافقة وزارة العدل | 30-40%، ومن 10% للمقيمين | 3.03% في المتوسط باليورو، حتى 30 سنة | غير متاحة |
| المجر | بنوك قليلة، ويلزم تصريح شراء | 30-40%، ومن 50% باليورو | نحو 6.6% بالفورنت | عبر صندوق فقط، من $280,000 |
| تايلاند | بنوك قليلة، للشقق فقط | 30-50% | 5.5-8.5% بالبات، حتى 30 سنة | غير متاحة |
| فرنسا | نعم، دون تصريح إقامة | 20-30%، و10-15% للمقيمين | 3.31%، حتى 25 سنة | غير متاحة |
| المملكة المتحدة | نعم، بعض البنوك والمقرضين المتخصصين | 25-40%، و10-25% لحاملي التأشيرة | 5.6-5.7% ثابتة لمدة 2-5 سنوات | غير متاحة |
| الولايات المتحدة | نعم، عبر برامج المواطنين الأجانب | 25-40% | 7.28% في المتوسط لمدة 30 سنة، وأعلى لغير المقيمين | غير متاحة |
| بولندا | للمقيمين: بطاقة إقامة ودخل بالزلوتي | من 20% | 5.5-6.5% بالزلوتي، حتى 35 سنة | غير متاحة |
| لاتفيا | نادرًا، يلزم دخل في لاتفيا أو الاتحاد الأوروبي | 30-40%، ومن 10% للمقيمين | 4.18% في المتوسط باليورو، حتى 30 سنة | توقفت منذ 15 سبتمبر 2026 |
| كازاخستان | للمقيمين: تصريح إقامة ودخل في البلد | من 20% | من 19% بالتينغ | غير متاحة |
| التشيك | للمقيمين: إقامة ودخل في البلد | من 20%، وحتى 40% مع وضع مؤقت | 4.99% بالكرونة، حتى 30 سنة | غير متاحة |
الفوائد والشروط مرجع لعام 2026 وفق البنوك الكبرى؛ والشروط الدقيقة يحددها دخلك وعملة القرض والبنك. الأدلة المفصلة بالبنوك والمستندات وخطوات الصفقة مرتبطة في الجدول.
نراجع وضعك مجانًا
صف مهمتك في المحادثة ونخبرك من أين تبدأ.
أين يحصل غير المقيم على تمويل عقاري دون تصريح إقامة
- دون تصريح إقامة تُقرض البنوك في جورجيا والإمارات وإسبانيا وإيطاليا والبرتغال واليونان وتركيا وأرمينيا وماليزيا. ويُقبل الدخل من الخارج بخطاب من صاحب العمل وكشوف حساب وإقرارات ضريبية.
- بشروط: صربيا والجبل الأسود وبلغاريا وقبرص وألمانيا وكرواتيا والمجر وتايلاند. في كرواتيا يدفع غير المقيم 30-40% من السعر، ويحتاج المشتري من خارج الاتحاد الأوروبي إلى موافقة وزارة العدل؛ وفي المجر يحتاج مواطنو الدول غير الأعضاء في الاتحاد الأوروبي إلى تصريح شراء، والقرض باليورو يغطي نصف القيمة كحد أقصى. في قبرص تُقرض معظم البنوك مواطني الدول غير الأعضاء في الاتحاد الأوروبي بعد حصولهم على تصريح إقامة، وفي ألمانيا يحتاج البنك إلى عنوان وحساب في البلد. في الجبل الأسود وبلغاريا تُقرض بنوك قليلة دون تصريح إقامة مقابل دفعة أولى 30-50%، وتطلبه البنوك الأخرى. في صربيا تُقرض بنوك قليلة غير المقيمين بفائدة أعلى، أما البرامج القياسية فهي للمقيمين العاملين في البلد. في تايلاند تُقرض بنوك قليلة، على شقة كوندومينيوم فقط، ويجب أن تصل أموال الشراء من الخارج بعملة أجنبية.
- للمقيمين: بولندا ولاتفيا وكازاخستان. في لاتفيا تُقرض البنوك من يعيش ويكسب في البلد أو في الاتحاد الأوروبي. في بولندا يحتاج البنك إلى بطاقة إقامة ودخل بالزلوتي. في كازاخستان يحتاج الأجنبي إلى تصريح إقامة للتمويل العقاري وللشقة نفسها، ويُحتسب الدخل مع 6 أشهر من اشتراكات التقاعد في البلد.
ما الدخل والمستندات المطلوبة
ينظر البنك إلى دخل مستقر خلال آخر 6-24 شهرًا وإلى عبء ديونك، وليس إلى مدخراتك. في إسبانيا يجب ألا تتجاوز أقساط جميع القروض 30-35% من صافي الدخل، وفي الإمارات وصربيا نصف الدخل، وفي تايلاند نحو 40-50%. وفي الإمارات الحد الأدنى لدخل غير المقيم من $4,100 شهريًا، ولدى بعض البنوك من $6,900.
- جواز السفر، وتصريح الإقامة أو الرقم الضريبي في بلد الشراء إن وُجدا؛
- شهادة راتب أو حسابات شركتك، والإقرارات الضريبية لمدة 1-2 سنة؛
- كشوف الحسابات التي يصل إليها دخلك لمدة 6-12 شهرًا؛
- تقرير ائتماني من بلد إقامتك؛
- مستندات العقار وتقرير التقييم من البنك؛
- ترجمات إلى لغة البلد: محلفة في تركيا، وموثقة لدى كاتب العدل في أرمينيا.
تحتسب البنوك الدخل بعملة غير عملة القرض مع هامش لتقلبات سعر الصرف، لذا يكون المبلغ الموافق عليه أقل منه مع راتب محلي. ويُسدَّد القرض في أغلب الحالات قبل أن يبلغ المقترض 65-75 عامًا.
تكاليف الشراء والتملك
| الدولة | عند الشراء | سنويًا |
|---|---|---|
| جورجيا | دون ضريبة، والتسجيل من $60 | 5% من الإيجار عند التسجيل كمؤجر |
| الإمارات | رسم دائرة الأراضي 4% ونحو 2% للوسيط، بأموالك الخاصة فقط | دون ضريبة على العقار، ورسوم خدمات سنوية للمبنى |
| إسبانيا | 6-10% عند إعادة البيع، و10% مع رسم الدمغة على البناء الجديد، ونحو 1% لكاتب العدل والسجل | ضريبة العقار، وضريبة الثروة في معظم المناطق |
| تركيا | رسم تسجيل 4%، يُقسم قانونًا مع البائع | تأمين الزلازل كل سنة |
| أرمينيا | دون ضريبة، ورسوم صغيرة لكاتب العدل والسجل العقاري | 0.05-1.5% من القيمة المساحية سنويًا |
| صربيا | 2.5% عند إعادة البيع، والضريبة مشمولة في سعر البناء الجديد | ضريبة العقار، والتأمين |
| تايلاند | رسم نقل 2%، يُقسم في أغلب الصفقات، و1% لتسجيل الرهن | مساهمة في صندوق المبنى، وضريبة منخفضة على الأرض والمباني |
| كازاخستان | نحو $120 لكاتب العدل ونحو $5 للتسجيل | ضريبة العقار، والتأمين |
فوق السعر والدفعة الأولى، احسب التقييم وتأمين المسكن والحياة ورسوم البنك. أغلى الصفقات في إسبانيا، حيث تأخذ ضريبة الشراء حتى 10% من السعر، وفي الإمارات، حيث لا تموّل البنوك منذ 2025 رسم دائرة الأراضي وعمولة الوسيط: يُدفعان من أموالك الخاصة مع الدفعة الأولى. وأرخصها في جورجيا وأرمينيا وكازاخستان، دون ضريبة شراء.
يُوافَق على التمويل العقاري في الخارج عندما تُعدّ المستندات وفق متطلبات البنك
يفحص البنك الأجنبي غير المقيم بصرامة أكبر من المقترض المحلي: الدخل، ومصدر أموال الدفعة الأولى، والعقار نفسه. أكثر الأخطاء شيوعًا: دفع عربون الحجز قبل الموافقة على القرض، وإغفال الضرائب والرسوم التي لا يموّلها البنك، وتقديم دخل دون تحويلات وكشوف حساب، وشراء عقار لا يمنح تصريح إقامة. مرافقة Murblz تزيل هذه المخاطر: نختار البلد والبنك المناسبين لدخلك وجوازك، ونُعدّ المستندات، ونفحص العقار، ونرافق الصفقة حتى تسجيل الملكية. نضمن عملًا احترافيًا وإجراءات شفافة، والموافقة من الطلب الأول في أغلب الحالات.
تكلفة المرافقة تتوقف على البلد والصفقة؛ يحسبها المستشار في الدردشة.
التمويل العقاري أم تقسيط المطوّر
حيث يكون التمويل العقاري مكلفًا أو غير متاح لغير المقيمين، تُشترى المباني الجديدة بتقسيط المطوّر. المطوّر لا يتحقق من الدخل أو السجل الائتماني، وفي أغلب الحالات لا يفرض فائدة، لكن السعر بالتقسيط أعلى منه عند الدفع الكامل.
| الدولة | الدفعة الأولى | مدة التقسيط |
|---|---|---|
| جورجيا | 10-30% | حتى التسليم، ولدى بعض المطورين 1-3 سنوات بعده |
| الإمارات | 10-20% عند الحجز | حسب مراحل البناء، ولدى بعض المطورين 2-5 سنوات بعد التسليم |
| تركيا | 30-50% | 12-36 شهرًا دون فائدة |
| أرمينيا | 10-30% | حتى التسليم، وفي أغلب الحالات دون فائدة |
| كازاخستان | من 30% | 1-3 سنوات دون فائدة، ويلزم تصريح إقامة |
| تايلاند | عربون حجز و25-30% أثناء البناء | الباقي عند التسليم، ولدى بعض المطورين 1-3 سنوات إضافية |
| صربيا | حسب مراحل البناء | 1-2 سنة في أغلب الحالات، والمبلغ كاملًا حتى التسليم |
الخطر الرئيسي في التقسيط هو المطوّر. قبل التوقيع، تحقق من رخصة البناء وحقوق الأرض وكيف سُلّمت مشاريعه السابقة؛ في تركيا يُوقَّع العقد قبل التسليم لدى كاتب العدل. في الإمارات تذهب الدفعات إلى حساب الضمان الخاص بالمشروع فقط، وفي إسبانيا يلتزم المطوّر بحماية دفعات المشتري المقدمة بضمان بنكي أو تأمين.
هل يمنح الشراء بالتمويل العقاري تصريح إقامة
- الإمارات: منذ 29 أبريل 2026 تمنح أي شقة جاهزة بملكية منفردة تأشيرة مستثمر لمدة 2 سنة، ومن $550,000 بالقيمة التقديرية الإقامة الذهبية لمدة 10 سنوات. التمويل العقاري ليس عائقًا: يصدر البنك خطاب موافقة.
- جورجيا: تصريح إقامة لمدة سنة لمسكن تزيد قيمته التقديرية على $150,000، ولمدة 5 سنوات لأكثر من $300,000.
- تركيا: تصريح إقامة من $200,000، والجنسية من $400,000، لكن جزء القرض لا يُحتسب في المبلغ.
- صربيا: تملّك مسكن يمنح إقامة مؤقتة دون حد أدنى للسعر، بعد تسجيله في السجل العقاري.
- إسبانيا وأرمينيا وتايلاند وكازاخستان: تُرتَّب الإقامة على أسس أخرى، وليس عبر الشراء.
جميع الدول التي يمنح فيها المسكن حق الإقامة في المراجعة الإقامة مقابل العقار.
نراجع وضعك مجانًا
صف مهمتك في المحادثة ونخبرك من أين تبدأ.
كيف تختار بلد التمويل العقاري
- تحتاج تصريح إقامة مع الشقة: الإمارات، جورجيا، تركيا، صربيا.
- تريد فائدة منخفضة ومدة طويلة: إسبانيا وصربيا، 3-4.5% باليورو لمدة 20-30 سنة، مع تدقيق صارم في الدخل.
- ميزانية صغيرة وصفقة بسيطة: جورجيا وأرمينيا، دون ضريبة شراء؛ شقة 50 مترًا مربعًا في تبليسي تكلف نحو $65,000-70,000.
- الشراء للتأجير: احسب العائد بعد الضريبة. في الإمارات لا ضريبة على دخل الإيجار للأفراد، وفي جورجيا يُفرض على الإيجار 5%، وفي تركيا تجعل فائدة الليرة القرض مكلفًا، لذا يشيع التقسيط.
- تعيش وتعمل في البلد أصلًا: كازاخستان وتايلاند، حيث تذهب القروض أساسًا إلى المقيمين.
كيف تختار المدينة والعقار في المراجعة أين تشتري عقارًا في الخارج، مع أدلة شراء منفصلة، مثل شراء شقة في جورجيا وفي تركيا وفي إسبانيا.
الأخطاء الشائعة
- الاعتماد على التمويل العقاري قبل اختيار البلد: في كازاخستان يحتاج القرض إلى تصريح إقامة، وفي تايلاند يجب أن تأتي الأموال من الخارج بعملة أجنبية.
- أخذ قرض طويل بعملة محلية بفائدة مرتفعة: في تركيا بفائدة 2.5-3.2% شهريًا بالليرة، تتجاوز الفوائد خلال 10 سنوات ضعف القرض.
- إغفال الضرائب والرسوم: في إسبانيا والإمارات تضيف 7-12% إلى السعر ولا تدخل في القرض.
- شراء شقة في جورجيا بـ$130,000 على أمل أن يبلغ التقييم $150,000 للإقامة: المعتبر هو التقييم وليس السعر.
- إهمال التحقق من المطوّر عند التقسيط والتوقيع دون تسجيل أو كاتب عدل.
- إهمال إعداد إثبات مصدر أموال الدفعة الأولى: يطلبه البنك حتى مع دخل جيد.
كيف تساعد Murblz
نختار البلد والبنك المناسبين لدخلك وجوازك، ونُعدّ المستندات للبنك ونترجمها، ونفحص العقار والمطوّر، ونرافق الصفقة وتسجيل الملكية، ونرتب تصريح الإقامة إن كان الشراء يمنحه. الأخطاء تكلف أكثر من المرافقة: رفض البنك بعد دفع الحجز، وضرائب لم يحسبها أحد، وعقار لا يمنح أي وضع قانوني. اختيار العقار حسب البلد في قسم العقار في الخارج، ويحسب المستشار تكلفة المرافقة في الدردشة.
التمويل العقاري للأجانب حسب البلد
هل تُقرض البنوك غير المقيمين، والدفعة الأولى، والفوائد، والبنوك وتكاليف الصفقة - في مراجعات منفصلة:
- التمويل العقاري للأجانب في جورجيا 2026
- التمويل العقاري للأجانب في صربيا 2026
- التمويل العقاري للأجانب في كازاخستان 2026
- التمويل العقاري للأجانب في تركيا 2026
- التمويل العقاري للأجانب في إسبانيا 2026
- التمويل العقاري للأجانب في الإمارات 2026
- التمويل العقاري للأجانب في تايلاند 2026
- التمويل العقاري للأجانب في أرمينيا 2026
الأسئلة الشائعة
هل يمكن الحصول على تمويل عقاري لعقار في الخارج؟
هل يمكن استخدام تمويل عقاري من بلدي لشراء عقار في الخارج؟
ما الدفعة الأولى المطلوبة للتمويل العقاري في الخارج؟
أين أرخص تمويل عقاري في الخارج؟
هل يمكن الحصول على تمويل عقاري في الخارج بدخل من بلد آخر؟
هل تمنح شقة بتمويل عقاري في الخارج تصريح إقامة؟
هل شراء عقار في الخارج لتأجيره استثمار جيد؟
التمويل العقاري أم تقسيط المطوّر: أيهما أفضل؟
لا تريد أن تتعامل مع هذا وحدك؟
نرافقك في العملية كلها من البداية إلى النهاية: نراجع مستنداتك، ونختار برنامجًا يناسب وضعك، ونخبرك بالمدد والتكاليف بصراحة. اطرح سؤالك في الدردشة: الاستشارة المجانية تبدأ هنا. يتولى متخصصو Murblz التمثيل القانوني أمام الجهات الحكومية والمحاكم بالتعاون مع شركاء يحملون ترخيصًا محليًا.
يرد مستشار Murblz فورًا في الدردشة على هذه الصفحة. صِف وضعك وسنجد الحل معًا.
استشارة مجانية