2026年海外买房贷款：24个国家对比

哪些国家的银行向没有居留许可的非居民放贷，需要多少首付和收入，交易要花多少，什么时候开发商分期付款更划算，以及哪里贷款买的房子能带来居住权。

详细

海外买房贷款比很多人想的更容易拿到：在格鲁吉亚、阿联酋、西班牙、土耳其和亚美尼亚，银行向没有居留许可的非居民放贷，并接受在其他国家取得的收入。不过条件比本地人更严：首付30-50%，期限更短，资金来源审查更仔细。下面是24个国家的对比、交易费用、作为贷款替代方案的开发商分期付款，以及哪些购房能带来居留许可。

外国人房贷：24个国家对比

利率和条件是根据大银行整理的2026年参考数据；具体条件取决于您的收入、贷款币种和银行。表中链接的详细指南列有银行、文件和交易步骤。

非居民在哪里可以不靠居留许可贷款

• 无需居留许可即可放贷的有格鲁吉亚、阿联酋、西班牙、意大利、葡萄牙、希腊、土耳其、亚美尼亚和马来西亚的银行。凭雇主证明、银行流水和纳税申报，接受来自国外的收入。
• 有条件放贷：塞尔维亚、黑山、保加利亚、塞浦路斯、德国、克罗地亚、匈牙利和泰国。在克罗地亚，非居民首付为房价的30-40%，欧盟以外的买家需要司法部同意；在匈牙利，非欧盟国家公民需要购房许可，欧元贷款最多覆盖一半价值。在塞浦路斯，多数银行在非欧盟公民取得居留许可后才放贷；在德国，银行需要您在德国有地址和账户。在黑山和保加利亚，少数银行凭30-50%的首付向没有居留许可的人放贷，其余银行要求居留许可。在塞尔维亚，少数银行以更高利率向非居民放贷，标准贷款项目面向在当地工作的居民。在泰国，少数银行放贷，仅限公寓，且购房资金必须以外币从国外汇入。
• 只贷给居民：波兰、拉脱维亚和哈萨克斯坦。在拉脱维亚，银行贷给在当地或欧盟居住和取得收入的人。在波兰，银行需要居留卡和兹罗提收入。在哈萨克斯坦，外国人贷款和买房本身都需要居留许可，收入须有在当地缴纳6个月养老金的记录才算数。

需要什么收入和文件

银行看的不是您的存款，而是最近6-24个月的稳定收入和负债情况。在西班牙，所有贷款还款不应超过净收入的30-35%，在阿联酋和塞尔维亚为收入的一半，在泰国约40-50%。在阿联酋，非居民的最低收入为每月4,100美元起，部分银行为6,900美元起。

• 护照，以及如有的话，购房国的居留许可或税号；
• 收入证明或您公司的财务报表，1-2年的纳税申报；
• 收入入账账户6-12个月的流水；
• 居住国的信用报告；
• 房产文件和银行的估值报告；
• 译成当地语言的译文：土耳其要求宣誓翻译，亚美尼亚要求公证。

银行计算与贷款币种不同的收入时，会预留汇率波动的余量，所以获批金额比本地工资要低。贷款通常须在借款人65-75岁前还清。

购买和持有的费用

除了房价和首付，还要预算估值、房屋和人寿保险以及银行手续费。交易最贵的是西班牙，购房税占房价的最高10%；以及阿联酋，自2025年起银行不贷土地局费用和中介佣金，这些要和首付一起用自有资金支付。最便宜的是格鲁吉亚、亚美尼亚和哈萨克斯坦，没有购房税。

贷款还是开发商分期付款

在贷款昂贵或不向非居民开放的地方，新房可以通过开发商分期付款购买。开发商不审查收入和信用记录，通常不收利息，但分期价格比一次性付款高。

分期付款的主要风险在开发商。签约前要核查建筑许可、土地权利以及以往项目的交付情况；在土耳其，竣工前的合同须在公证处签署。在阿联酋，房款只付入项目托管账户；在西班牙，开发商必须用银行担保或保险保护买方的预付款。

贷款买房能获得居留许可吗

• 阿联酋：自2026年4月29日起，任何一套独立持有的现房都可获得2年投资者签证，按估值550,000美元起可获得10年黄金签证。贷款不是障碍：银行会出具同意函。
• 格鲁吉亚：按估值超过150,000美元的住宅可获1年居留许可，超过300,000美元可获5年。
• 土耳其：200,000美元起可获居留许可，400,000美元起可入籍，但贷款部分不计入金额。
• 塞尔维亚：拥有住宅即可获得临时居留，没有最低价格，前提是已在地籍登记。
• 西班牙、亚美尼亚、泰国和哈萨克斯坦：居留通过其他依据办理，而不是通过买房。

所有买房可获居住权的国家，见综述购房居留。

如何选择贷款买房的国家

• 买房同时需要居留许可：阿联酋、格鲁吉亚、土耳其、塞尔维亚。
• 想要低利率和长期限：西班牙和塞尔维亚，欧元贷款3-4.5%，20-30年，收入审查严格。
• 预算不多、交易简单：格鲁吉亚和亚美尼亚，没有购房税；第比利斯一套50平方米的公寓约65,000-70,000美元。
• 买来出租：要算税后收益。在阿联酋，个人租金收入不征税；在格鲁吉亚，租金税率为5%；在土耳其，里拉利率让贷款很贵，所以分期付款更常见。
• 已经在当地居住和工作：哈萨克斯坦和泰国，贷款主要发放给居民。

如何选择城市和房产，见综述在哪里买海外房产，各国购房另有指南，比如在格鲁吉亚买房、在土耳其买房和在西班牙买房。

常见错误

• 选好国家之前就指望贷款：在哈萨克斯坦贷款需要居留许可，在泰国资金必须以外币从国外汇入。
• 以高利率借长期本币贷款：在土耳其，里拉贷款每月2.5-3.2%，10年下来多付的钱超过贷款额的两倍。
• 漏算税费：在西班牙和阿联酋，税费会让房价增加7-12%，而且不包含在贷款中。
• 在格鲁吉亚买一套130,000美元的公寓，指望估值达到150,000美元以获得居留：算的是估值，不是价格。
• 分期付款时不核查开发商，没有登记或公证就签约。
• 没有准备首付资金来源的证明：即使收入不错，银行也需要它。

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各国外国人房贷

银行是否向非居民放贷、首付、利率、银行和交易费用，见各篇专题：

• 2026年格鲁吉亚外国人房贷
• 2026年塞尔维亚外国人房贷
• 2026年哈萨克斯坦外国人房贷
• 2026年土耳其外国人房贷
• 2026年西班牙外国人房贷
• 2026年阿联酋外国人房贷
• 2026年泰国外国人房贷
• 2026年亚美尼亚外国人房贷

常见问题