Hypothek für Ausländer in den Vereinigten Arabischen Emiraten 2026

Banken in den Emiraten vergeben Kredite an Nichtansässige: 50–60 % des Werts einer fertigen Wohnung für bis zu 25 Jahre zu 4,85–5,5 % im Jahr. Gebühren und Maklerprovision, 6–7 % des Preises, zahlt man nur aus eigenen Mitteln.

Ja. Banken in den Vereinigten Arabischen Emiraten vergeben Hypotheken an Nichtansässige ohne Aufenthaltsvisum: meist 50–60 % des Werts einer fertigen Wohnung für bis zu 25 Jahre. Ein für 3–5 Jahre fester Zins liegt 2026 bei 4,85–5,5 % im Jahr. Eine Wohnung mit Hypothek berechtigt zu einem Investorenvisum.

Die Emirate sind einer der wenigen Märkte, auf denen eine Bank einem Ausländer Kredit gibt, der nicht im Land lebt und dort kein Einkommen hat. Ein Nichtansässiger erhält weniger als ein Ansässiger: 50–60 % des Werts einer fertigen Wohnung gegenüber 80 %. Die Wohnung selbst ist die Sicherheit, und der Dirham ist an den Dollar gebunden, deshalb gibt es für alle, die in Dollar verdienen, kein Währungsrisiko.

Das Wichtigste vor dem Antrag: Die Bank finanziert die Gebühren beim Kauf nicht. Zusätzlich zum Eigenkapital braucht man weitere 6–7 % des Preises aus eigenen Mitteln. Im Folgenden: welche Banken mit Nichtansässigen arbeiten, welches Einkommen nötig ist, wie das Geschäft abläuft und welches Visum eine Wohnung mit Hypothek gibt.

Welche Banken in den Emiraten Ausländern Kredite geben

Für Ansässige setzt die Zentralbank die Kreditgrenze: Ein Ausländer mit Aufenthaltsvisum erhält bis 80 % des Werts einer ersten Wohnung unter 1,4 Millionen $ und bis 70 % darüber, bis 60 % bei einer zweiten Wohnung und bis 50 % bei Immobilien im Bau. Für Nichtansässige setzen die Banken selbst eine niedrigere Grenze, und Immobilien im Bau werden zu höchstens 50 % finanziert.

Der Zins ist meist für 1–5 Jahre fest und wird danach variabel: der dreimonatige Interbankenzinssatz der Emirate plus die Marge der Bank, meist etwa 2 Punkte. Vor Ende der Festzinsphase kann man den Kredit zu einer anderen Bank übertragen.

Islamische Finanzierung funktioniert ohne Zinsen: Die Bank kauft die Wohnung und verkauft sie Ihnen in Raten mit einem vorab bekannten Aufschlag oder vermietet sie Ihnen mit Kaufoption. Die Rate ist mit einer gewöhnlichen Hypothek vergleichbar.

Anforderungen an das Einkommen und Unterlagen

Die Bank betrachtet das Einkommen im Ausland: eine Gehaltsbescheinigung und Kontoauszüge für 6 Monate oder bei Unternehmern die Abschlüsse der Firma für 2 Jahre sowie eine Bonitätsauskunft aus dem Wohnsitzland. Das Mindesteinkommen beginnt bei 4.100 $ im Monat, bei manchen Banken bei 6.900 $.

Alle Kreditraten, einschließlich der künftigen Hypothek, dürfen die Hälfte des Einkommens nicht übersteigen. Der Kredit muss bis zum 65. Geburtstag des Kreditnehmers zurückgezahlt sein, bei Unternehmern bis zum 70.

Unterlagen für den Antrag:

• ein Reisepass und ein Adressnachweis aus dem Wohnsitzland
• eine Gehaltsbescheinigung und der Arbeitsvertrag oder die Unterlagen und Abschlüsse Ihrer Firma
• private Kontoauszüge für 6 Monate
• eine Bonitätsauskunft aus dem Wohnsitzland
• Angaben zu anderen Krediten und Vermögen
• die Absichtserklärung zum Kauf oder der Vertrag mit dem Bauträger
• eine Kopie der Eigentumsurkunde des Verkäufers

Holen Sie die grundsätzliche Zusage ein, bevor Sie eine Wohnung wählen: Sie gilt 60–90 Tage und zeigt, mit welchem Betrag Sie rechnen können. Die Anzahlung, meist 10 % des Preises, wird danach geleistet.

Wie ein Kauf mit Hypothek abläuft: Schritte

1. Einkommensnachweise einreichen und eine grundsätzliche Zusage über den Betrag erhalten.
2. Eine Wohnung wählen, mit dem Verkäufer eine Absichtserklärung unterzeichnen und die Anzahlung leisten.
3. Die Bank beauftragt ein Gutachten und erteilt ihr endgültiges Angebot.
4. Den Kreditvertrag unterzeichnen und bei der Bank ein Konto für die Zahlungen eröffnen.
5. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Bauträgers für den Verkauf einholen.
6. Übertragung und Hypothek in einer Treuhandstelle der Grundbuchbehörde eintragen lassen: Die Bank übergibt dem Verkäufer die Schecks, und der Käufer erhält die Eigentumsurkunde.

Von der Zusage bis zur Eintragung vergehen meist 4–6 Wochen. Hat der Verkäufer selbst eine Hypothek, wird sie zuerst abgelöst, was ein bis zwei Wochen hinzufügt.

Ein Nichtansässiger kann das Geschäft per Vollmacht abschließen, doch Bankkonto und Unterschrift unter den Kreditvertrag verlangen häufiger einen persönlichen Besuch.

Kosten für Kauf und Besitz

Seit dem 1. Februar 2025 finanzieren Banken weder die Gebühr der Grundbuchbehörde noch die Maklerprovision. Bei einer Wohnung für 410.000 $ sind das etwa 16.400 $ und etwa 8.200 $ plus Steuer, die zusammen mit dem Eigenkapital aus eigenen Mitteln gezahlt werden. Mit Eintragung der Hypothek, Gutachten und Gebühr der Bank erreichen die Kosten 7–8 % des Preises.

Für eine vollständige vorzeitige Rückzahlung verlangt die Bank höchstens 1 % des Restbetrags, höchstens 2.800 $. Ein Eigentümer zahlt eine jährliche Servicegebühr für das Gebäude; eine Grundsteuer und eine Steuer auf Mieteinnahmen für Privatpersonen gibt es im Land nicht.

Preise und Ablauf des Kaufs beschreibt der Artikel über den Wohnungskauf in Dubai, die Auswahl einer Immobilie die Seite Immobilien in den Emiraten für Ausländer.

Gibt ein Immobilienkauf in den Emiraten einen Aufenthaltstitel

Ja. Seit dem 29. April 2026 berechtigt jede fertige Wohnung im Alleineigentum zu einem Investorenvisum für zwei Jahre. Eine Wohnung, die die Grundbuchbehörde auf 550.000 $ oder mehr schätzt, berechtigt zu einem goldenen Visum für 10 Jahre.

Eine Hypothek steht dem nicht im Weg: Immobilien mit Hypothek oder auf Raten berechtigen zum goldenen Visum, und die Bank stellt dafür ein Zustimmungsschreiben aus. Es zählt die Schätzung der Grundbuchbehörde, nicht der Vertragspreis. Mehr im Artikel über das goldene Visum der Emirate.

Einschränkungen für bestimmte Staatsangehörigkeiten

Das Gesetz erlaubt Ausländern jedes Landes, Wohnungen in Gebieten mit freiem Eigentum zu kaufen. Jede Bank hat aber eine eigene Liste von Ländern, deren Einwohnern sie als Nichtansässigen Kredite gibt: Kreditnehmer aus Ländern unter internationalen Sanktionen und aus Ländern mit hohem Risiko werden abgelehnt.

Banken in den Emiraten geben russischen Staatsbürgern Kredite nur selektiv und mit verschärfter Prüfung: Sie fragen nach der Herkunft der Mittel und darüber, über welche Banken das Einkommen kommt. Überweisungen aus Russland verzögern sich, deshalb leistet man Anzahlung und Raten am besten von einem Konto in einem Drittland oder in den Emiraten. Wir wählen die Bank vor der Anzahlung passend zu Ihrem Pass und dem Land Ihres Einkommens.

Die Alternative: Ratenzahlung beim Bauträger

Der Zahlungsplan des Bauträgers ist der wichtigste Weg, eine Immobilie im Bau ohne Bank zu kaufen. Das übliche Schema: 10–20 % bei der Reservierung, Zahlungen nach Bauabschnitten und der Rest bei der Übergabe; manche Bauträger bieten 2–5 Jahre Raten nach der Übergabe an, zinsfrei und ohne Einkommensprüfung.

Die Zahlungen gehen nur auf das Treuhandkonto des Projekts bei einer Bank, und der Vertrag wird bei der Grundbuchbehörde mit derselben Gebühr von 4 % eingetragen. Die Eigentumsurkunde wird nach vollständiger Zahlung oder mit einem Schuldvermerk ausgestellt, deshalb prüft man vorab, wann die Wohnung für ein Visum als fertig gilt.

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