Hypothek für Ausländer in Armenien 2026

Armenische Banken vergeben Kredite an Nichtansässige und erkennen im Ausland erzieltes Einkommen an: Eigenkapital 10–30 %, Laufzeiten bis 30 Jahre, Zins in Dram etwa 13–15 % im Jahr. Eine Steuer beim Kauf gibt es nicht.

Ja. Armenische Banken vergeben Hypotheken an Ausländer ohne Aufenthaltstitel und rechnen im Ausland erzieltes Einkommen an. Das Eigenkapital beträgt 10–30 % des Werts, die Laufzeit bis 30 Jahre, und der Zins in Dram liegt 2026 bei etwa 13–15 % im Jahr. Ein Kauf gibt keinen Aufenthalt.

Armenien ist in der Region ein seltener Fall: Hier ist eine Bank bereit, einem Ausländer Kredit zu geben, der nicht im Land lebt, und sein Gehalt oder Geschäft im Ausland anzurechnen. Programme für Nichtansässige gibt es weniger als für örtliche Kreditnehmer, etwa ein Viertel aller Hypothekenangebote, aber es gibt eine Auswahl.

Der Preis ist der Zins. Ein Kredit in Dram kostet etwa 13–15 % im Jahr, deshalb ist eine Hypothek für alle, denen ein kleines Eigenkapital und eine lange Laufzeit wichtiger sind als billiges Geld. Im Folgenden: welche Banken mit Ausländern arbeiten, welche Unterlagen nötig sind, was das Geschäft kostet und wann eine Ratenzahlung beim Bauträger besser ist als ein Kredit.

Welche Banken in Armenien Ausländern Kredite geben

Die Bank berechnet den Kredit aus dem Gutachten der Wohnung. Je höher das Eigenkapital, desto niedriger der Zins und desto leichter die Zusage: Ein Nichtansässiger ohne Einkommen in Armenien erhält häufiger 70–80 % des Werts, während die Programme mit 10 % Eigenkapital auf Neubauten von Bauträgern zielen, die mit der Bank zusammenarbeiten.

Die Kreditraten lassen sich je nach Programm in Dram, Dollar oder Euro zahlen. Ist Ihr Einkommen in Dollar und der Kredit in Dram, bewegt sich die Rate in Dollar mit dem Wechselkurs, in beide Richtungen.

Die Erstattung der Einkommensteuer auf Hypothekenzinsen, die Käufer von Neubauten früher nutzten, steht nur Personen offen, die in Armenien Einkommensteuer zahlen, und gilt in Jerewan nicht mehr für neue Kredite. Ein Nichtansässiger sollte nicht damit rechnen.

Anforderungen an das Einkommen und Unterlagen

Die Bank erkennt in einem anderen Land erzieltes Einkommen an: eine Gehaltsbescheinigung, Kontoauszüge für 6–12 Monate, eine Steuererklärung oder die Abschlüsse Ihrer Firma. Die Unterlagen werden mit notariell beglaubigter Übersetzung ins Armenische eingereicht.

Vor dem Antrag beschafft man eine Nummer für öffentliche Dienste, die am selben Tag auf den Reisepass ausgestellt wird, und eröffnet ein Konto bei einer armenischen Bank. Die Bank prüft die Herkunft des Geldes für das Eigenkapital und die Verbindung des Kreditnehmers zum Land: Reisen, Verwandte, Geschäft.

Unterlagen für den Antrag:

• ein Reisepass mit notariell beglaubigter Übersetzung
• eine Nummer für öffentliche Dienste oder eine Bescheinigung über den Verzicht darauf
• ein Konto bei einer armenischen Bank
• eine Einkommensbescheinigung und Kontoauszüge mit Übersetzung
• ein Nachweis der Wohnadresse
• eine Absichtserklärung oder ein Vorvertrag für die Wohnung
• das Gutachten eines lizenzierten Gutachters

Holen Sie die Zusage vor der Anzahlung ein. Schreiben Sie in den Vorvertrag, dass die Anzahlung bei einer Ablehnung durch die Bank zurückgezahlt wird, sonst bleibt das Geld beim Verkäufer.

Wie ein Kauf mit Hypothek abläuft: Schritte

1. Eine Nummer für öffentliche Dienste beschaffen und ein Konto bei einer armenischen Bank eröffnen.
2. Einkommensnachweise einreichen und eine grundsätzliche Zusage über den Betrag erhalten.
3. Eine Wohnung wählen, Eigentümer und Belastungen beim Katasterkomitee prüfen und das Gutachten beauftragen.
4. Die Anzahlung leisten und mit der Bank Kredit- und Pfandvertrag unterzeichnen.
5. Den Kaufvertrag vor einem Notar unterzeichnen.
6. Eigentum und Pfandrecht beim Katasterkomitee eintragen lassen, danach zahlt die Bank an den Verkäufer.

Das Geschäft beurkundet ein Notar, und Eigentum und Pfandrecht werden binnen einiger Werktage beim Katasterkomitee eingetragen; eine beschleunigte Eintragung kostet mehr. Ein Vertreter mit notarieller Vollmacht kann unterschreiben.

Von der Zusage bis zur Eintragung vergehen meist 2–4 Wochen: Der Markt ist klein, und die Banken arbeiten schnell.

Kosten für Kauf und Besitz

Beim Kauf einer Wohnung in Armenien gibt es keine Steuer: Der Käufer zahlt nur Notar und Eintragung des Eigentums, geringe feste Gebühren. Eine Hypothek bringt Gutachten, Sach- und Lebensversicherung und die Gebühren der Bank hinzu.

Die Hauptkosten sind die Zinsen. Bei einem Zins von etwa 14 % im Jahr bedeutet ein Kredit über 60.000 $ auf 20 Jahre eine Rate von etwa 750 $ im Monat, und in den ersten Jahren geht fast alles in die Zinsen. Eine vorzeitige Tilgung lohnt sich, deshalb prüft man die Bedingungen der vorzeitigen Rückzahlung im Vertrag vor der Unterschrift.

Ein Eigentümer zahlt Grundsteuer: 0,05–1,5 % des Katasterwerts im Jahr. Preise nach Vierteln Jerewans und Ablauf des Kaufs beschreibt der Artikel über den Wohnungskauf in Armenien, die Auswahl einer Immobilie die Seite Anlageimmobilien in Armenien.

Gibt ein Immobilienkauf in Armenien einen Aufenthaltstitel

Nein. Armenien erteilt keinen Aufenthalt für den Kauf einer Immobilie, und auch das neue Ausländergesetz, das ab dem 1. November 2026 gilt, führt einen solchen Grund nicht ein. Eine mit Kredit oder bar gekaufte Wohnung gibt kein Recht, im Land zu leben.

Die Gründe sind andere: Arbeit, eigenes Unternehmen, Studium, Familie oder armenische Herkunft. Die eigene Wohnung hilft, eine Adresse nachzuweisen. Wie man einen Status erhält und ein Konto eröffnet, beschreibt der Artikel Armenien: Aufenthalt, Banken und Steuern.

Einschränkungen für bestimmte Staatsangehörigkeiten

Ausländer kaufen Wohnungen und Gebäude auf den eigenen Namen, Land aber nur über eine armenische Gesellschaft oder mit langer Pacht. Deshalb bekommen Nichtansässige Hypotheken für Wohnungen, während ein Haus mit Grundstück anders gestaltet wird.

Konten und Kredite in Armenien stehen russischen Staatsbürgern offen, doch Banken prüfen die Herkunft der Mittel strenger, und russische Karten funktionieren im Land nicht: Die Anzahlung wird im Voraus per Banküberweisung geschickt. Kreditnehmer aus Ländern unter internationalen Sanktionen und aus Ländern mit hohem Risiko lehnen Banken ab. Wir wählen die Bank vor der Anzahlung passend zu Ihrem Pass und dem Land Ihres Einkommens.

Die Alternative: Ratenzahlung beim Bauträger

Die Ratenzahlung beim Bauträger ist der übliche Weg, in Jerewan ohne Bank einen Neubau zu kaufen: eine Anzahlung von 10–30 % und der Rest in gleichen Raten bis zur Fertigstellung, häufiger zinsfrei. Der Bauträger prüft kein Einkommen.

Das Risiko liegt beim Bauträger selbst: Prüfen Sie die Baugenehmigung, die Rechte am Grundstück und die Übergabehistorie seiner früheren Gebäude. Das Eigentum an der Wohnung wird nach der Fertigstellung eingetragen, deshalb werden Vertrag und Zahlungsplan notariell beurkundet.

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