Hypothek für Ausländer in Thailand 2026
Nur wenige Banken in Thailand vergeben Kredite an Ausländer, und nur für eine Eigentumswohnung: bis 70 % des Werts zu 5,5–8,5 % im Jahr. Die meisten Käufer zahlen bar oder nutzen den Zahlungsplan eines Bauträgers.
Ja, aber die Auswahl ist klein. Ausländer ohne thailändische Arbeitserlaubnis finanzieren nur wenige Banken, und nur für eine Eigentumswohnung: bis 70 % des Werts zu 5,5–8,5 % im Jahr in Baht. Andere Banken arbeiten mit Personen, die im Land leben und arbeiten. Deshalb zahlen Käufer häufiger bar oder in Raten.
| Das Wichtigste | 2026 |
|---|---|
| Nichtansässige | wenige Banken, nur für eine Wohnung in einer Eigentumsanlage |
| Eigenkapital | ab 30 %, in der Praxis 30–50 % |
| Zinssatz | 5,5–8,5 % im Jahr in Baht, variabel |
| Laufzeit | bis 30 Jahre, Tilgung bis zum 65. Geburtstag des Kreditnehmers |
| Die wichtigste Bedingung des Gesetzes | das Geld für den Kauf muss in Devisen aus dem Ausland kommen |
| Übertragungsgebühr | 2 % des Schätzwerts |
| Aufenthalt für den Kauf | ein Kauf gibt keinen; Langzeitvisa beruhen auf anderen Gründen |
Daten geprüft: 07.10.2026
Thailand ist ein Markt, auf dem Ausländer meist mit eigenem Geld kaufen. Thailändische Banken sind es nicht gewohnt, Menschen ohne Einkommen und Steuergeschichte im Land Kredite zu geben, und das Gesetz begrenzt die Sicherheit selbst: Ein Ausländer kann eine Wohnung in einer Eigentumsanlage innerhalb der Quote von 49 % besitzen, aber kein Land.
Eine Hypothek ist trotzdem möglich. Einige Banken haben Programme für Ausländer, und wer mit Erlaubnis in Thailand arbeitet, bekommt gewöhnliche Kredite. Im Folgenden: wer zu welchen Bedingungen leiht, was das Gesetz bei der Devisenüberweisung verlangt, was das Geschäft kostet und wie sich ein Zahlungsplan des Bauträgers von einem Kredit unterscheidet.
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Welche Banken in Thailand Ausländern Kredite geben
| Bank | Wer infrage kommt | Bedingungen |
|---|---|---|
| UOB Thailand | Ausländer, auch ohne Arbeitserlaubnis und ohne Wohnsitz in Thailand | bis 70 % des Werts der Wohnung, 6,5–8,5 % im Jahr in Baht, Laufzeiten bis 30 Jahre |
| ICBC Thai | Ausländer; die Bank bewertet Land und Einkommen selbst | bis 70 % des Werts der Wohnung, 5,5–7,5 % im Jahr |
| Andere thailändische Banken | Ausländer mit einer Arbeitserlaubnis seit 2 Jahren oder länger und einem Gehalt ab 4.200 $ im Monat, Daueraufenthaltsberechtigte, Ehepartner von Staatsbürgern | im Einzelfall, oft mit einem thailändischen Mitkreditnehmer |
| Ein Kredit, gesichert durch eine Immobilie im eigenen Land | wer eine Wohnung oder ein Depot im Ausland hat | das Geld kommt als Devisenüberweisung nach Thailand, wie es das Gesetz verlangt |
Als Sicherheit wird nur eine Wohnung in einer Eigentumsanlage akzeptiert, die auf den Namen des Ausländers eingetragen ist. Eine Villa auf Pachtland, eine Wohnung mit langer Pacht und eine über eine Gesellschaft gehaltene Immobilie werden in diesen Programmen nicht finanziert.
Die Zinsen sind variabel und an den eigenen Basiszins der Bank gebunden, deshalb bewegt sich die Rate mit ihm. Einem Ausländer berechnet man meist 0,5–1,5 Punkte mehr als einem thailändischen Kreditnehmer.
Ein Kredit, gesichert durch eine Immobilie im eigenen Land, erweist sich oft als günstiger und einfacher: ein niedrigerer Zins, Unterlagen in der eigenen Sprache, und das Geld kommt als gewöhnliche Devisenüberweisung nach Thailand.
Anforderungen an das Einkommen und Unterlagen
Die Bank bewertet das Einkommen im Ausland: eine Gehaltsbescheinigung oder die Abschlüsse Ihrer Firma, Kontoauszüge für 6–12 Monate, Steuererklärungen und eine Bonitätsauskunft. Die Raten aller Kredite sollten etwa 40–50 % des Einkommens nicht übersteigen.
Wer in Thailand lebt, bekommt bei gewöhnlichen Banken einen Kredit mit einer Arbeitserlaubnis seit 2 Jahren oder länger und einem Gehalt ab 4.200 $ im Monat. Der Ehepartner eines thailändischen Staatsbürgers leiht leichter zusammen mit einem thailändischen Mitkreditnehmer.
Unterlagen für den Antrag:
- ein Reisepass und ein gültiges Visum
- eine Gehaltsbescheinigung und der Arbeitsvertrag oder die Unterlagen Ihrer Firma
- Kontoauszüge für 6–12 Monate
- Steuererklärungen und eine Bonitätsauskunft aus dem Wohnsitzland
- der Kaufvertrag und die Unterlagen zur Wohnung
- die Bescheinigung der Hausverwaltung über die freie Ausländerquote
- für in Thailand Beschäftigte die Arbeitserlaubnis
Die Unterlagen werden auf Englisch oder mit beglaubigter Übersetzung eingereicht. Holen Sie die Zusage vor der Anzahlung ein und schreiben Sie in den Vertrag, dass sie bei einer Ablehnung durch die Bank zurückgezahlt wird.
Wie ein Kauf mit Hypothek abläuft: Schritte
- Die freie Ausländerquote im Gebäude und die Unterlagen der Wohnung prüfen.
- Einkommensnachweise einreichen und eine grundsätzliche Zusage der Bank erhalten.
- Den Vertrag unterzeichnen und die Anzahlung leisten, die bei Ablehnung des Kredits zurückgezahlt wird.
- Die Anzahlung in Devisen aus dem Ausland überweisen und die Bestätigung der Bank über die Devisenüberweisung erhalten.
- Die Bank bewertet die Wohnung und erteilt ihr endgültiges Angebot.
- Übertragung und Hypothek am selben Tag beim Grundbuchamt eintragen lassen und die Gebühren zahlen.
Das Grundbuchamt trägt eine Wohnung nur mit der Bestätigung auf einen Ausländer ein, dass das Geld in Devisen aus dem Ausland kam. Wie der Kreditbetrag im Rahmen dieser Regel behandelt wird, vereinbart man vor der Anzahlung mit der Bank: Davon hängt ab, welche Papiere das Amt annimmt.
Eine Wohnung im Bau wird nach dem Zeitplan des Bauträgers bezahlt, und der Kredit wird bei der Übergabe aufgenommen. Von der Zusage bis zur Eintragung vergehen meist 4–8 Wochen.
Kosten für Kauf und Besitz
| Posten | Kosten |
|---|---|
| Übertragungsgebühr | 2 % des Schätzwerts, oft mit dem Verkäufer geteilt |
| Eintragung der Hypothek | 1 % des Kreditbetrags, höchstens 6.000 $ |
| Sondergeschäftssteuer oder Stempelsteuer | 3,3 % oder 0,5 %, meist vom Verkäufer gezahlt |
| Gutachten der Wohnung für die Bank | nach dem Tarif der Bank |
| Feuerversicherung und Lebensversicherung des Kreditnehmers | jährlich, nach dem Tarif des Versicherers |
| Beitrag zur Instandhaltungsrücklage und Hausgeld | beim Kauf und danach jährlich |
| Unsere Begleitung | berechnet ein Berater im Chat |
Die Übertragungsgebühr beträgt 2 % des Schätzwerts beim Grundbuchamt und wird oft mit dem Verkäufer geteilt. Bei einer Wohnung für 150.000 $ sind das etwa 3.000 $, wenn der Käufer alles zahlt. Die Eintragung der Hypothek kostet weitere 1 % des Kreditbetrags.
Die Geschäftssteuer von 3,3 % fällt an, wenn der Verkäufer die Wohnung weniger als 5 Jahre besitzt, sonst 0,5 % Stempelsteuer; das trägt meist der Verkäufer, doch die Parteien können anderes vereinbaren. Ein Eigentümer zahlt jedes Jahr Hausgeld und eine niedrige Grund- und Gebäudesteuer.
Preise und Ablauf des Kaufs beschreibt der Artikel über den Wohnungskauf in Thailand, die Auswahl einer Immobilie die Seite Immobilien in Thailand für Ausländer.
Gibt ein Immobilienkauf in Thailand einen Aufenthaltstitel
Nein. Der Kauf einer Wohnung, mit Kredit oder bar, gibt kein Recht, in Thailand zu leben. Langzeitvisa beruhen auf anderen Gründen: Fernarbeit, die Gebühr für das Privilegienprogramm, Ruhestand ab 50 Jahren, Arbeit oder Familie.
Eine Immobilie kann zur Investition für das 10-Jahres-Visum für wohlhabende Ausländer zählen: Man braucht ein Vermögen von mindestens 1 Million $, davon mindestens 500.000 $ in Thailand investiert. Ein Kredit zählt für diesen Betrag nicht. Alle Wege stehen in unserem Ratgeber zum Aufenthalt in Thailand.
Einschränkungen für bestimmte Staatsangehörigkeiten
Das Gesetz ist für alle Ausländer gleich: eine Wohnung innerhalb der Quote von 49 %, Land nur zur Pacht, Geld in Devisen aus dem Ausland. Banken haben aber eigene Listen von Ländern, deren Einwohnern sie Kredite geben, und für Kreditnehmer aus Ländern mit hohem Risiko oder unter Sanktionen sind die Programme geschlossen.
Russische Staatsbürger bekommen schwer einen Kredit bei einer thailändischen Bank, und Überweisungen aus Russland laufen mit Verzögerung über Banken in Drittländern. Das Geld für den Kauf bringt man daher im Voraus auf ein Konto in einem Land, aus dem die Überweisung ohne Rückfragen ankommt, mit einem Zahlungsplan des Bauträgers als Rückfalloption.
Die Alternative: Ratenzahlung beim Bauträger
Der Zahlungsplan des Bauträgers ist der wichtigste Weg, in Thailand ohne Bank eine Wohnung zu kaufen. Immobilien im Bau werden in Etappen bezahlt: eine Reservierung, 25–30 % während des Baus und der Rest bei der Übergabe. Manche Bauträger bieten 1–3 Jahre Raten nach der Fertigstellung an, manchmal mit Zinsen.
Der Bauträger prüft kein Einkommen, doch das Eigentum bleibt meist bis zur letzten Rate bei ihm. Prüfen Sie deshalb die Baugenehmigung, die freie Quote und wann genau die Wohnung auf den Käufer eingetragen wird: Alle Zahlungen müssen in Devisen aus dem Ausland kommen, sonst scheitert die Eintragung.
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Häufige Fragen
Können Ausländer in Thailand eine Hypothek bekommen?
Welches Eigenkapital braucht ein Ausländer für eine Hypothek in Thailand?
Wie hoch sind die Hypothekenzinsen in Thailand 2026?
Brauche ich für eine Hypothek in Thailand eine Arbeitserlaubnis?
Kann ich in Thailand eine Hypothek für eine Villa bekommen?
Gibt der Kauf einer Wohnung einen Aufenthaltstitel in Thailand?
Welche Kosten hat der Kauf einer Wohnung mit Hypothek in Thailand?
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