罗马在售公寓：自住和投资
现在在售的最值得关注的公寓，从琴托切莱到蒙蒂街区，各区每平方米价格和收益率、房价之外的费用以及购房对身份的作用。
按挂牌价格计算，2026年罗马每平方米约4,300美元（3,800欧元），各区从诺纳桥的2,530美元到历史中心的9,850美元不等。长租税前年收益5.9%，各区为3.9%-7.5%。琴托切莱的公寓117,000美元；在意大利，居留通过其他途径办理。
下面是现在在售的最值得关注的房源，还有各区每平方米价格、租金收益率以及房价之外的全部费用。顾问会按您的要求找到房产。
市场概况
2026年数据。
罗马有哪些在售公寓
最值得关注的公寓，从117,000美元到298,000美元，位于琴托切莱、皮涅托、蒙泰韦尔德、奥斯蒂恩塞、普拉蒂、特拉斯提弗列和蒙蒂。顾问会按您的要求找到公寓，并把文件、户型图和类似房源发到聊天中。
带独立厨房、待翻新的42平方米一居室公寓
117,000美元
罗马东部住宅街区琴托切莱一栋有电梯的五层楼底层的42平方米公寓：卧室、独立的厨房兼餐厅和浴室。公寓需要全面翻新，集中供暖。附近有地铁C线、火车站、学校和商店。琴托切莱长租平均收益率为税前每年6.1%。
地铁旁庭院内独立入户的38平方米两室公寓
145,000美元
皮涅托旁马拉泰斯塔街区一栋1960年代建筑的大庭院维护良好，这套38平方米的住宅在院内独立入户：带厨房的客厅、一间大卧室和浴室。楼和公寓都已全面翻新，可直接入住。步行几分钟到地铁C线马拉泰斯塔站，附近有超市和商店。皮涅托和圣洛伦佐长租平均收益率为税前每年6.5%。
顶层带露台的30平方米开间公寓
197,000美元
罗马西南部蒙泰韦尔德的住宅街区波尔图恩西山区，一栋1966年有电梯建筑5楼（顶层）的30平方米开间公寓。与公寓同层的私人露台带三个储藏间，唯一的大房间很容易分区。街道安静，以住宅为主，附近有商店和交通。蒙泰韦尔德长租平均收益率为税前每年4.9%。
金字塔地铁站旁待翻新的53平方米两室公寓
231,000美元
奥斯蒂恩塞一栋1930年代有电梯建筑1楼的53平方米公寓：带厨房区的客厅、卧室和带窗户的浴室，窗户朝向安静的庭院。公寓需要翻新，非承重墙可以拆除，重新设计布局。步行不到5分钟到地铁B线金字塔站，奥斯蒂恩塞火车站有开往菲乌米奇诺机场和奥斯蒂亚海边的列车。加尔巴特拉和奥斯蒂恩塞长租平均收益率为税前每年5.7%。
普拉蒂带夹层的30平方米一居室公寓
235,000美元
普拉蒂一栋住宅楼底层的30平方米公寓，远离繁忙的街道，位于有绿植和长椅的庭院内：卧室、厨房兼餐厅、门厅、浴室、夹层和储藏间。状况良好，可直接入住。业主直接出售，没有中间人。普拉蒂长租平均收益率为税前每年4.6%。
贾尼科洛山和圣科西马托之间翻新过的34平方米开间公寓
290,000美元
特拉斯提弗列一条安静街道上一栋1900年代初无电梯建筑1楼的34平方米开间公寓，位于贾尼科洛山和圣科西马托广场之间。最近翻新过，在地籍中登记为住宅，厨房向客厅开放，窗户朝向内院。热泵供暖和空调。泰斯塔乔和特拉斯提弗列长租平均收益率为税前每年4.8%。
蒙蒂街区翻新过的39平方米两室公寓
298,000美元
罗马历史中心最古老的街区之一蒙蒂，一栋老楼里的39平方米公寓：带开放式厨房的客厅、卧室和浴室。抬高的底层，高出街面一米半，最近翻新过，有空调，还有共用露台和庭院。公寓目前按晚出租给客人，可以立即腾空。历史中心长租平均收益率为税前每年3.9%。
罗马各区每平方米多少钱
表格列出2026年9月指数中各区的平均挂牌价格。全市均价约每平方米4,300美元（3,800欧元）。历史中心是均价的2.3倍，帕里奥利、特拉斯提弗列、阿文蒂诺和普拉蒂比均价高65%-75%。东部的琴托切莱比均价低19%，海边的奥斯蒂亚和诺纳桥低32%-41%。
| 区 | 每平方米，美元 | 每平方米，欧元 | 50平方米公寓，美元 |
|---|---|---|---|
| 历史中心（蒙蒂、万神殿、纳沃纳） | 9,850美元 | 8,776 | 493,000美元 |
| 帕里奥利和弗拉米尼奥 | 7,480美元 | 6,660 | 374,000美元 |
| 泰斯塔乔和特拉斯提弗列 | 7,470美元 | 6,658 | 374,000美元 |
| 阿文蒂诺和圣萨巴 | 7,270美元 | 6,473 | 363,000美元 |
| 普拉蒂、博尔戈和马志尼 | 7,060美元 | 6,289 | 353,000美元 |
| 萨拉里奥和的里雅斯特 | 6,740美元 | 6,000 | 337,000美元 |
| 博洛尼亚和波利克利尼科 | 6,430美元 | 5,731 | 322,000美元 |
| 特米尼和共和广场 | 6,310美元 | 5,622 | 316,000美元 |
| 圣乔瓦尼和雷迪罗马 | 5,550美元 | 4,948 | 278,000美元 |
| 蒙泰韦尔德和波尔图恩西山区 | 5,030美元 | 4,479 | 251,000美元 |
| 阿皮奥-拉蒂诺 | 4,910美元 | 4,376 | 246,000美元 |
| 加尔巴特拉和奥斯蒂恩塞 | 4,720美元 | 4,205 | 236,000美元 |
| EUR区和托里诺 | 4,640美元 | 4,137 | 232,000美元 |
| 皮涅托和圣洛伦佐 | 4,450美元 | 3,961 | 222,000美元 |
| 蒙特萨克罗和塔伦蒂 | 4,310美元 | 3,840 | 216,000美元 |
| 马可尼和圣保罗 | 4,300美元 | 3,832 | 215,000美元 |
| 电影城和夸德拉罗 | 3,690美元 | 3,289 | 185,000美元 |
| 琴托切莱 | 3,470美元 | 3,088 | 173,000美元 |
| 特廖恩法莱和马里奥山 | 3,460美元 | 3,084 | 173,000美元 |
| 海边的奥斯蒂亚 | 2,900美元 | 2,580 | 145,000美元 |
| 诺纳桥和托雷安杰拉 | 2,530美元 | 2,257 | 127,000美元 |
| 全罗马 | 约4,300美元 | 约3,800 | 约215,000美元 |
2026年9月数据：罗马各区住房平均挂牌价格来自2026年9月指数；全罗马为2026年全市公寓平均挂牌价格。美元按1欧元兑1.1225美元换算（欧洲中央银行，2026年10月19日）。
在罗马出租公寓能有多少收益
按2026年9月的挂牌价格指数，罗马长租平均税前年收益5.9%。南部边缘的特里戈里亚和卡斯特尔罗马诺收益率最高，为7.5%：那里每平方米2,460美元。皮涅托和圣洛伦佐、诺纳桥、琴托切莱和奥斯蒂亚的收益率为6.1%-6.5%：那里每平方米2,530-4,450美元，50平方米公寓月租680-1,210美元。历史中心、帕里奥利和萨拉里奥的收益率为3.9%-4.4%。
| 区 | 50平方米月租 | 年收益率 |
|---|---|---|
| 特里戈里亚和卡斯特尔罗马诺 | 770美元（690欧元） | 7.5% |
| 皮涅托和圣洛伦佐 | 1,210美元（1,080欧元） | 6.5% |
| 诺纳桥和托雷安杰拉 | 680美元（600欧元） | 6.4% |
| 琴托切莱 | 880美元（780欧元） | 6.1% |
| 海边的奥斯蒂亚 | 740美元（660欧元） | 6.1% |
| 特廖恩法莱和马里奥山 | 860美元（760欧元） | 5.9% |
| 电影城和夸德拉罗 | 890美元（800欧元） | 5.8% |
| 加尔巴特拉和奥斯蒂恩塞 | 1,130美元（1,010欧元） | 5.7% |
| 马可尼和圣保罗 | 990美元（880欧元） | 5.5% |
| 特米尼和共和广场 | 1,360美元（1,210欧元） | 5.2% |
| 蒙泰韦尔德和波尔图恩西山区 | 1,040美元（920欧元） | 4.9% |
| 阿皮奥-拉蒂诺 | 1,000美元（890欧元） | 4.9% |
| 蒙特萨克罗和塔伦蒂 | 880美元（780欧元） | 4.9% |
| 泰斯塔乔和特拉斯提弗列 | 1,500美元（1,340欧元） | 4.8% |
| 阿文蒂诺和圣萨巴 | 1,450美元（1,290欧元） | 4.8% |
| 圣乔瓦尼和雷迪罗马 | 1,120美元（1,000欧元） | 4.8% |
| EUR区和托里诺 | 940美元（840欧元） | 4.8% |
| 普拉蒂、博尔戈和马志尼 | 1,340美元（1,200欧元） | 4.6% |
| 博洛尼亚和波利克利尼科 | 1,220美元（1,080欧元） | 4.5% |
| 萨拉里奥和的里雅斯特 | 1,230美元（1,090欧元） | 4.4% |
| 帕里奥利和弗拉米尼奥 | 1,320美元（1,180欧元） | 4.2% |
| 历史中心（蒙蒂、万神殿、纳沃纳） | 1,620美元（1,440欧元） | 3.9% |
| 全罗马 | 约1,070美元（960欧元） | 5.9% |
2026年9月数据：罗马各区平均挂牌租金和售价指数，2026年9月，50平方米公寓的租金；全罗马为同一指数的全市数据，2026年9月。收益率为毛收益，未扣除税费、物业费用和租客更替之间的空置期。
罗马的公寓可以出租给游客：需要国家识别码、在拉齐奥大区登记，并向警方报送客人信息。短租税率一套公寓为21%，第二套为26%，从第三套起出租按经营活动处理。所以列表中的收益率按长租计算。
长租租金税为统一的21%，按协议租金合同为10%，非居民在意大利缴纳。税率和出售时的税见意大利税务页面。
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房价之外还要加哪些费用
从私人卖家购买时，主要支出是登记税：第二套住房为地籍价值的9%，首套住房为2%，但不低于1,130美元（1,000欧元）。地籍价值低于市场价格，按公寓的地籍收入计算。从开发商购买则改为缴纳10%的增值税，首套住房为4%。预售合同的定金计入房价。
| 支出 | 290,000美元（258,000欧元）的公寓 | 占房价比例 |
|---|---|---|
| 从私人卖家购买的登记税 | 地籍价值的9%，首套住房2%，不低于1,130美元（1,000欧元） | 按地籍价值计 |
| 抵押税和地籍税 | 113美元（100欧元） | 0.04% |
| 公证费，含22%增值税 | 2,250-3,260美元（2,000-2,900欧元） | 0.8%-1.1% |
| 意大利税号 | 交易前办理 | 免费 |
| 房价和登记税之外合计 | 2,360-3,370美元（2,100-3,000欧元） | 0.8%-1.2% |
2026年数据：登记税税率和固定税由国家规定，公证费取决于交易价格。如果由代理人签署交易，还要加上经海牙认证的委托书和翻译。顾问会查明地籍价值并计算具体公寓的费用。
在罗马买公寓能办居留吗
在意大利，居留通过其他途径办理。自有住房满足选择性居住签证的住房要求，而每年约34,800美元（31,000欧元）的非工作稳定收入需另行证明。这种签证不允许工作。
投资者签证面向投资国债、意大利公司股份、初创企业和公共利益项目，房产不在其列。没有居留也可以买公寓：欧盟公民与意大利人条件相同，其他国家公民按对等原则购买。所有途径见意大利居留：所有途径一文。
我们如何选公寓
- 目标和预算：在罗马居住、出租，或两者兼顾。顾问会明确区域、上班和上学的路线、面积和楼层。
- 清单：按卖家价格列出的公寓，附物业费用和按本区租金计算的收益率。
- 核查：产权和产权负担、地籍类别、户型与地籍和建筑许可是否一致、物业费欠款、租赁合同。
- 亲自或凭委托书完成交易：意大利税号、附定金的预售合同、在公证处签署契约并办理产权登记。
顾问会在聊天中发送清单，价格为清单当日的卖家价格。
延伸阅读
各国和各档预算的对比，见海外投资房产页面。
常见问题
罗马买房多少钱？
外国人可以在罗马买房吗？
在罗马买房能办居留吗？
罗马公寓出租收益率多少？
在罗马买房要交哪些税？
罗马的公寓可以短租给游客吗？
在罗马买房出租选哪个区？
不想自己摸索？
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