自住和投资房产 · 2026-10-22
巴厘岛买房：在售别墅、租期、价格和收益率
宾金海滩附近带私家小泳池的一居室阁楼公寓出售
69,000美元
家具齐全的阁楼公寓带私家小泳池，按租约使用权22年。骑摩托车10分钟到梦幻海滩，宾金、巴东巴东、咖啡馆、健身房和冲浪点都在附近。
仓古带私家泳池的两层别墅出售
84,000美元
一间卧室、两间浴室、客厅、厨房、私家泳池、自有水井和停车位，家具齐全，租期18年，开车5分钟到海滩。仓古是巴厘岛地价最贵的区域之一，每公亩每年高达2,800美元。
乌布附近可看丛林景观的全新生态别墅出售
106,000美元
年租金回报率 11.5%
丛林景观，开放式布局，天然材料，家具齐全，租期23年，距乌布皇宫15分钟。乌布是巴厘岛的文化中心，一居室别墅按年出租12,200美元起，年收益率约11.5%。
梅拉斯蒂海滩附近带屋顶露台的全新两居室别墅出售
140,000美元
年租金回报率 9.5%
地中海风格别墅：两间卧室、带厨房的开放式客厅和屋顶露台，部分带家具，租期28年，距梅拉斯蒂海滩7分钟。乌鲁瓦图的两居室别墅按年出租13,310美元起，年收益率约9.5%。
封闭式小区里带泳池的两居室别墅出售
161,000美元
年租金回报率 8.5%
客厅通向6.5×3.4米的泳池，家具齐全，租期24年，距海滩10分钟。水明漾是海边餐厅和商店集中的区域，房子全年都租得出去：这类别墅按年出租平均13,730美元，年收益率约8.5%。
安静的沙努尔全新两居室别墅出售
189,000美元
年租金回报率 10.2%
两间卧室、开放式客厅，家具齐全，租期29年，距海滩10分钟、市场2分钟。沙努尔位于东海岸，环境安静、海面平静，适合有孩子的家庭；这类别墅按年出租平均19,240美元，年收益率约10.2%。
佩雷雷南带大泳池的三居室别墅出售
300,000美元
年租金回报率 9%
三间卧室、私家大泳池和明亮的开放式客厅，家具齐全，可直接入住，租期26年，距海滩5分钟。佩雷雷南紧邻仓古，这类别墅按年出租平均26,890美元，年收益率约9%。
巴厘岛在售的别墅
价格从69,000美元到300,000美元：布基特和仓古的入门别墅、乌布的生态别墅、乌鲁瓦图和沙努尔的海边别墅，以及水明漾和佩雷雷南带泳池的别墅。顾问会在聊天中发来租约和类似房源。
从布基特带小泳池的阁楼公寓到佩雷雷南的三居室别墅：准确价格、22-29年租期、按年出租的收益以及外国买家规则
外国人在巴厘岛以20-30年长期租赁土地和房屋的方式购买别墅，凭护照以本人名义签署，不需要签证或公司。按印尼央行指数，2026年第二季度登巴萨新房价格同比上涨1.02%，别墅价格跟着土地租金走：仓古最好地段每公亩每年2,300-2,800美元，乌布230-450美元。
下面是现在在售的别墅，附准确价格、租期和收益率。顾问会按您的预算和目标挑选别墅。
市场概况
2026年10月数据。
价格为2026年10月卖家报价，含租期内的土地和房屋使用权；收益率按同区同类别墅的年租金计算，税前。
2026年巴厘岛建别墅的土地多少钱
按印尼央行指数，2026年第二季度登巴萨新房价格同比上涨1.02%，全国上涨0.69%：市场稳步增长，没有大起大落。别墅价格跟着土地租金走，所以同样面积的别墅在仓古比在乌布贵得多。
| 巴厘岛区域 | 每公亩（100平方米）每年土地租金 |
|---|---|
| 仓古：佩雷雷南、贝拉瓦、巴图博隆 | 2,300-2,800美元（4,000万-5,000万印尼盾） |
| 仓古中部、乌马拉斯、水明漾海边 | 1,700-2,300美元（3,000万-4,000万印尼盾） |
| 库塔、雷吉安、克罗博坎 | 1,200-1,700美元（2,000万-3,000万印尼盾） |
| 乌鲁瓦图海滩 | 1,700美元起（3,000万印尼盾） |
| 乌干沙、潘达瓦、远离海边的布基特 | 560-840美元（1,000万-1,500万印尼盾） |
| 乌布 | 230-450美元（400万-800万印尼盾） |
2026年数据：各区域住宅用地租金；印尼央行新房价格指数，2026年第二季度对比2025年第二季度。
别墅出租能带来多少收益
卡片中的别墅按年出租，税前收益率8.5-11.5%，乌布的生态别墅和沙努尔的别墅最高。按这样的收益率，租期22到29年的别墅税前9-12年即可回本，剩余租期的收入超过投入。租约允许时可以出租别墅；按晚向游客出租需要旅游用地分区和住宿经营许可，自2026年3月31日起在订房网站上发布房源需要许可。
| 税种 | 税率 |
|---|---|
| 出租土地和建筑 | 按租金征收10%的终局税 |
| 年度土地和建筑税 | 按地籍价值计算；由谁缴纳写在租约中 |
| 出售 | 卖方按售价缴纳2.5%的终局税 |
税率和计算示例见印度尼西亚税务页面。
房价之外还要算哪些费用
| 费用 | 金额 |
|---|---|
| 租赁金额的税 | 按租金征收10%的终局税；由谁缴纳写在合同中 |
| 土地契约公证人 | 法律规定不超过契约价格的1% |
| 土地核查 | 土地证、用地分区、地主和续租条件 |
| 以房屋使用权代替租赁 | 按价格减去4,500美元（8,000万印尼盾）免税额后的5%缴纳取得税，卖方缴纳2.5%；房屋278,000美元（50亿印尼盾）起，且须持有居留许可 |
2026年数据。具体别墅的总额由顾问在聊天中计算。
在巴厘岛，签租约前要核查土地证和用地分区
一个错误的代价远高于价格：以当地熟人名义的交易依法无效，地块不在旅游用地分区、不能按晚出租，地主不是唯一所有人，租约里没有续租条件。Murblz全程陪同消除这些风险：按预算和目标挑选别墅，核查土地证、用地分区、地主和续租条件，与公证人一起完成交易直到租约登记。
陪同费用由购房预算和目标决定——投资或移居，由顾问在聊天中计算。
购房能否获得居留
租赁别墅无需签证即可签约，但它不带来居留。5年或10年的第二家园签证，凭在国有银行存款111,000美元（20亿印尼盾）或购买1,000,000美元起的房产办理。持有居留许可的外国人可以登记最长80年的房屋使用权，为此房屋价格须在278,000美元（50亿印尼盾）以上。
外国人不能拥有土地，以当地熟人名义进行的交易依法无效。顾问会把1,000,000美元起、可办第二家园签证的房产发到聊天中。详情请看印度尼西亚居留页面。
我们如何挑选别墅
- 预算和目标：出租、自住或全家海边生活。顾问明确区域、租期和付款方式。
- 真实别墅清单：卖家报价、面积、地块、建成年份、租期和收益测算。
- 核查：土地证、用地分区、地主身份、续租条件以及出租许可。
- 凭委托书远程交易：委托书办理海牙认证并译成印尼语，在公证人处签约并登记租约。
延伸阅读
所有国家和预算的对比见页面 海外投资房产。
常见问题
2026年在巴厘岛买别墅多少钱？
外国人可以在巴厘岛买房吗？
租约到期后别墅怎么办？
在巴厘岛买房能办签证吗？
在巴厘岛哪里买别墅适合投资？
可以远程在巴厘岛买别墅吗？
不想自己摸索？
我们全程协助办理：按您的目标筛选房产，进行法律核查，并协助交易直到完成过户登记。在聊天中提问吧：免费咨询就从这里开始。在政府部门和法院的法律代理，由 Murblz 专家与当地持牌合作伙伴共同完成。
Murblz 顾问就在本页聊天中即时回复。说说您的情况，我们一起理清。
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