Ипотека для иностранцев в Болгарии в 2026 году
Без вида на жительство кредитуют единичные банки: взнос 30-50%, ставка около 3,5-5% в евро, срок до 30 лет. С 2026 года все сделки и кредиты - в евро.
Да, но без вида на жительство - в немногих банках. Нерезиденту обычно дают 50-70% стоимости под 3,5-5% годовых в евро, большинство банков просит долгосрочный или постоянный вид на жительство. Срок - до 30 лет.
| Главное | 2026 |
|---|---|
| Нерезидентам | единичные банки, большинство просит долгосрочный или постоянный вид на жительство |
| Первый взнос | 30-50% цены; жителям по правилам центрального банка - от 15% |
| Ставка | около 3,5-5% в евро для иностранцев, в среднем по рынку около 2,4% |
| Срок | до 30 лет по правилам центрального банка |
| Валюта кредита | евро, с 1 января 2026 года |
| Расходы на сделку | местный налог 0,1-3%, нотариус до ~$3 400 плюс налог на добавленную стоимость |
| ВНЖ за покупку | при вложении в недвижимость от $350 000 |
Данные проверены: 07.10.2026
Болгария - одна из самых дешёвых стран Евросоюза по ставкам ипотеки: по данным Болгарского народного банка, в июне 2026 года новые жилищные кредиты выдавали в среднем под 2,41% годовых, а с учётом всех расходов - под 2,75%. С 1 января 2026 года страна перешла на евро, и все сделки и кредиты теперь в евро.
Но средние ставки - это условия для жителей с доходом в стране. Иностранцу без вида на жительство кредит дают немногие банки, под взнос 30-50% и ставку около 3,5-5%. Ниже - банки, требования к доходу, порядок сделки, расходы, связь покупки с видом на жительство и альтернатива - рассрочка застройщика.
Посчитаем онлайн полную стоимость покупки под ваш бюджет: налоги, сборы и расходы на сделку.
Какие банки дают ипотеку иностранцам в Болгарии
| Банк | Кому дают | Условия |
|---|---|---|
| УниКредит Булбанк | иностранцы, в том числе без вида на жительство | в евро, нерезиденту обычно 50-70% стоимости |
| Пощенска банка | иностранцы с долгосрочным или постоянным видом на жительство | условия как у жителей, решение по доходу |
| Объединённый болгарский банк | иностранцы с долгосрочным или постоянным видом на жительство | в евро, плавающая ставка |
| ДСК Банк и другие банки | в основном жители Болгарии и граждане Евросоюза | до 85% стоимости в пределах правил центрального банка |
Рамки задаёт Болгарский народный банк: с 1 октября 2024 года кредит не может быть больше 85% стоимости жилья, платежи по всем долгам - больше 50% дохода, а срок - больше 30 лет. Отступить от этих правил банк может лишь по небольшой доле кредитов за квартал.
Сумму кредита банк считает от меньшей из двух величин: цены или оценки. Ставка чаще плавающая, привязанная к межбанковской ставке еврозоны или к собственному базовому индексу банка, и платёж меняется вместе с ней.
Требования к доходу и документы для ипотеки в Болгарии
Банк оценивает стабильный доход за 6-12 месяцев: справку о зарплате, налоговые декларации, выписки по счетам. Иностранцу часть банков ставит минимальный доход около $2 300 в месяц или просит поручителя с доходом в Болгарии. Доход не в евро банк учитывает с запасом на колебания курса.
Все ежемесячные платежи по кредитам, включая будущую ипотеку, не должны превышать половины дохода. Граждане Евросоюза и жители Болгарии получают условия лучше, чем нерезиденты из других стран.
Документы для заявки:
- паспорт и, если есть, болгарский вид на жительство и личный номер иностранца
- справка о зарплате или отчётность своего бизнеса
- налоговые декларации и выписки по счетам за 6-12 месяцев
- сведения о других кредитах
- предварительный договор и документы на квартиру
- разрешение на ввод дома в эксплуатацию, если дом новый
- счёт в болгарском банке, который выдаёт кредит
Документы на других языках переводит присяжный переводчик, иностранные справки заверяют апостилем. Одобрение банка получают до задатка: если кредит не одобрят, задаток по предварительному договору можно потерять.
Список документов зависит от вашей ситуации - подскажем, что нужно именно вам.
Как проходит сделка с ипотекой в Болгарии: шаги
- Открыть счёт в болгарском банке и получить предварительное одобрение суммы по документам о доходе.
- Выбрать квартиру и проверить право собственности, разрешение на ввод дома в эксплуатацию и долги по сборам за обслуживание комплекса.
- Подписать предварительный договор и внести задаток.
- Заказать оценку и подписать кредитный договор.
- Подписать у нотариуса нотариальный акт о покупке и об ипотеке, уплатить местный налог.
- Записать право собственности и ипотеку в реестр, после чего банк перечисляет деньги продавцу.
У нотариуса покупатель подписывает декларации о семейном положении и о происхождении денег, а иностранцу, который не говорит по-болгарски, нужен присяжный переводчик. Если сделку подписывает представитель, декларации заранее оформляют у нотариуса с апостилем вместе с доверенностью.
Квартиру иностранец покупает напрямую, а дом с участком гражданин страны вне Евросоюза оформляет через болгарскую компанию, которой владеет полностью. Банк в этом случае кредитует компанию, и условия другие.
Расходы на покупку и владение жильём в Болгарии
| Статья | Сколько |
|---|---|
| Местный налог на приобретение | 0,1-3% от большей из двух сумм, цены или налоговой оценки: в Софии около 2,5%, на курортах до 3% |
| Нотариус по купчей и по ипотеке | 0,1-1,5% стоимости, не больше ~$3 400, плюс 20% налога на добавленную стоимость |
| Запись права и ипотеки в реестр | небольшой сбор Агентства по регистрации |
| Присяжный переводчик у нотариуса | по тарифу переводчика |
| Оценка жилья для банка | по тарифу оценщика |
| Ежегодный налог на недвижимость | 0,01-0,45% налоговой оценки |
| Наше сопровождение | рассчитает менеджер в чате |
Главный расход - местный налог на приобретение: его считают от большей из двух сумм, цены или налоговой оценки, а ставку задаёт община - в Софии около 2,5%, на курортах до 3%. К нему добавляются тариф нотариуса за купчую и отдельно за ипотеку и запись в реестр.
Владелец каждый год платит налог на недвижимость 0,01-0,45% налоговой оценки и сбор за вывоз мусора, а доход от аренды облагается по плоской ставке 10%. Подбор объекта - на странице о недвижимости в Болгарии, цены и подводные камни курортов - в статье купить квартиру в Болгарии, ставки налогов - на странице налоги в Болгарии.
В Болгарии нерезиденту без вида на жительство кредит дают немногие банки
Дороже комиссий обходятся ошибки: банк требует вида на жительство, о котором вы узнаёте после задатка, дом с участком гражданину страны вне Евросоюза напрямую не оформят, долги по сборам за обслуживание комплекса переходят к покупателю. Сопровождение Murblz снимает эти риски: подбираем банк, который кредитует ваш статус, готовим документы и переводы, проверяем объект, разрешение на ввод дома и долги комплекса, при необходимости регистрируем болгарскую компанию и ведём сделку у нотариуса до записи права и ипотеки. Мы гарантируем профессиональную работу и прозрачный процесс, а в большинстве случаев - одобрение с первой заявки.
Стоимость сопровождения зависит от бюджета покупки и банка; её рассчитает менеджер в чате.
Даёт ли покупка ВНЖ в Болгарии
Только при крупном вложении. Закон об иностранцах даёт вид на жительство за вложение в болгарскую недвижимость от около $350 000, на год с продлением. Обычная квартира в ипотеку права жить в Болгарии не даёт.
При меньшем бюджете переезжают по другим основаниям: пенсия не ниже минимальной зарплаты, виза цифрового кочевника, работа или бизнес. Своё жильё в этих случаях помогает подтвердить адрес. Все варианты - на странице ВНЖ Болгарии.
Ограничения для отдельных гражданств
Гражданам Евросоюза банки дают условия, близкие к условиям для жителей: до 85% стоимости и срок до 30 лет. Заёмщикам из других стран без вида на жительство кредитуют единичные банки, с большим взносом и ставкой выше.
Гражданам России и Беларуси без вида на жительство в Евросоюзе банки союза не могут принимать вклады больше около $120 000, а счета без вида на жительство открывают редко, поэтому ипотека для них на практике недоступна. С болгарским видом на жительство заявку рассматривают на общих условиях, но проверка происхождения денег идёт дольше.
Рассрочка застройщика в Болгарии вместо ипотеки
В новостройках застройщики продают квартиры частями: задаток, платежи по мере строительства и остаток при получении разрешения на ввод дома. Проверки дохода нет, а платежи привязаны к этапам стройки.
Право собственности покупатель получает только после нотариального акта, поэтому разрешение на строительство и застройщика проверяют до первого платежа. На последний платёж при сдаче дома можно взять ипотеку, если банк одобрит заёмщика.
Эта тема в других странах
Ипотека для иностранцев в других странах:
- Ипотека для иностранцев в Грузии в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Сербии в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Казахстане в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Турции в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Испании в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в ОАЭ в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Таиланде в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Армении в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Черногории в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Италии в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Португалии в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Греции в 2026 году
- Ипотека для иностранцев на Кипре в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Польше в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Германии в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Великобритании в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в США в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Чехии в 2026 году
- Ипотека для иностранцев во Франции в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Латвии в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Хорватии в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Венгрии в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Малайзии в 2026 году
По этой стране:
- Купить квартиру в Болгарии: цены, налоги и ВНЖ
- Недвижимость в Болгарии для иностранцев
- ВНЖ Болгарии
- Налоги в Болгарии
- София: районы и цены
- Бургас: районы и цены
- Личный счёт в Болгарии
- Стоимость жизни в Болгарии
Сравнение стран - ипотека за рубежом для иностранцев.
Частые вопросы
Дают ли ипотеку иностранцам в Болгарии?
Какой первый взнос по ипотеке для иностранца в Болгарии?
Какая ставка по ипотеке в Болгарии в 2026 году?
На какой срок дают ипотеку в Болгарии?
В какой валюте ипотека в Болгарии?
Даёт ли покупка квартиры вид на жительство в Болгарии?
Какие налоги платит покупатель квартиры в Болгарии?
Может ли иностранец купить дом с землёй в Болгарии?
Поможем купить недвижимость в Болгарии
Мы сопровождаем весь процесс под ключ: проверим документы, подберём программу под вашу ситуацию и честно скажем о сроках и стоимости. Задайте вопрос в чате: бесплатная консультация начинается прямо здесь. Юридическое представительство в госорганах и судах ведут специалисты Murblz вместе с партнёрами с местной лицензией.
Подробности и стоимость - у менеджера в чате. Опишите ситуацию - ответим сразу.
Узнать условия покупкиПрограммы