Ипотека для иностранцев в США в 2026 году
Нерезиденту без кредитной истории кредит дают по отдельным программам: взнос 25-40% и ставка выше средней, которая к 1 октября 2026 года выросла до 7,28%. Владельцам грин-карт и рабочих виз доступна обычная ипотека.
Да, но нерезиденту - по отдельным программам для иностранных граждан: взнос 25-40% цены, запас денег на 6-12 месяцев платежей и ставка заметно выше средней. Средняя ставка по кредитам на 30 лет для жителей США на 1 октября 2026 года - 7,28% годовых. Владельцы грин-карты и рабочих виз с номером социального страхования и кредитной историей получают обычную ипотеку на условиях граждан.
| Главное | 2026 |
|---|---|
| Нерезидентам | дают по программам для иностранных граждан, номер социального страхования не нужен |
| Первый взнос | 25-40% нерезиденту; владельцам грин-карты и рабочих виз - от 3-5% |
| Ставка | средняя на 30 лет - 7,28% на 1 октября 2026 года, нерезидентам выше |
| Срок | до 30 лет, ставка постоянная или с пересмотром через 5-7 лет |
| Валюта кредита | доллары США |
| Расходы на сделку | 2-5% цены на закрытие, налог на недвижимость до 2% в год |
| ВНЖ за покупку | не дают: ни визы, ни грин-карты |
Данные проверены: 07.10.2026
В США иностранец покупает жильё без федерального запрета, а ипотеку получает одним из двух путей. Тот, кто живёт в стране с грин-картой или рабочей визой, имеет номер социального страхования и кредитную историю, берёт обычный кредит по стандартам ипотечных агентств. Нерезиденту без истории остаются программы для иностранных граждан: их ведут отдельные банки и небанковские кредиторы на своих условиях.
Осенью 2026 года кредит подорожал: средняя ставка на 30 лет по еженедельному обзору агентства Фредди Мак выросла с 6,71% на 3 сентября до 7,28% на 1 октября. Государственное страхование ипотеки с 25 мая 2025 года доступно только гражданам и владельцам грин-карт: владельцев временных виз из программы исключили. Ниже - программы, требования к доходу, порядок сделки, расходы, ограничения штатов и то, чем заменить ипотеку.
Посчитаем онлайн полную стоимость покупки под ваш бюджет: налоги, сборы и расходы на сделку.
Какие банки дают ипотеку иностранцам в США
| Банк | Кому дают | Условия |
|---|---|---|
| Банки и кредиторы с программами для иностранных граждан | нерезиденты без номера социального страхования и кредитной истории в США | взнос 25-40%, запас денег на 6-12 месяцев платежей |
| Кредиты под доход от аренды | инвесторы, которые покупают жильё для сдачи | сумму считают по аренде объекта, а не по зарплате; взнос от 25% |
| Международные банки для состоятельных клиентов | клиенты с активами в банке | кредит под залог жилья и размещённых активов, условия индивидуальные |
| Обычные банки: кредиты по стандартам ипотечных агентств | владельцы грин-карты и рабочих виз с номером социального страхования и кредитной историей | взнос от 3-5% до 20%, как у граждан |
| Кредиты по индивидуальному налоговому номеру | жители США без номера социального страхования | взнос от 10-20%, ставка выше обычной |
Ипотеку иностранцам в США по программам для нерезидентов дают под взнос 25-40% цены, а при сложном доходе - до 50%. Кредитор просит оставить на счёте запас на 6-12 месяцев платежей с налогом и страховкой и проверяет происхождение взноса. Ставка выше средней по рынку, потому что такие кредиты не выкупают ипотечные агентства.
Для жилья под сдачу есть кредиты, где сумму считают по ожидаемой аренде объекта: доход заёмщика за рубежом подтверждать не нужно, но взнос - от 25%, для краткосрочной аренды и вторых домов - 25-35%.
Требования к доходу и документы для ипотеки в США
Кредитор в США оценивает заёмщика по доходу, долгам и кредитной истории, а у нерезидента истории в американских бюро нет. Её заменяют международный кредитный отчёт, письма банков своей страны и выписки за 12-24 месяца. Доход подтверждают письмом работодателя и налоговыми декларациями, предприниматель - отчётностью и письмом бухгалтера.
Деньги на взнос и на запас должны лежать на счёте, который кредитор может проверить: обычно их заранее переводят в американский банк. Перевод без документов о происхождении останавливает сделку.
Документы для заявки на ипотеку в США:
- паспорт и действующая виза или подтверждение безвизового въезда
- выписки по счетам за 2-12 месяцев с суммой взноса и запаса
- подтверждение дохода: письмо работодателя, налоговые декларации за 2 года, для предпринимателя - отчётность и письмо бухгалтера
- международный кредитный отчёт или письма банков о счетах и кредитах
- индивидуальный налоговый номер: если его нет, оформляют в ходе сделки
- договор купли-продажи и, для жилья под сдачу, оценка ожидаемой аренды
Документы на других языках подают с заверенным переводом на английский. Закрыть сделку можно без приезда: бумаги подписывают у нотариуса в консульстве США или по доверенности, если кредитор это допускает.
Список документов зависит от вашей ситуации - подскажем, что нужно именно вам.
Как проходит сделка с ипотекой в США: шаги
- Оценить шансы: статус, взнос, запас денег и доход, который можно подтвердить документами.
- Получить от кредитора предварительное одобрение суммы: без него продавцы редко рассматривают предложение.
- Выбрать объект с агентом покупателя и проверить, нет ли в штате ограничений для вашего гражданства.
- Подписать договор с условиями о проверке и финансировании и внести задаток на счёт независимого посредника по расчётам.
- Пройти осмотр жилья, оценку для кредитора и проверку права собственности со страховкой титула.
- Получить окончательное одобрение кредита и не позже чем за 3 рабочих дня до закрытия - итоговый расчёт всех платежей.
- Закрыть сделку: подписать кредитные документы, перевести взнос и расходы; право и залог регистрируют в округе.
От договора до закрытия сделки с ипотекой в США обычно проходит 30-60 дней, у нерезидента - ближе к верхней границе: кредитор дольше проверяет зарубежные документы.
Условие о финансировании в договоре позволяет вернуть задаток, если кредит не одобрят в срок. Без этого условия отказ кредитора стоит задатка.
Расходы на покупку и владение жильём в США
| Статья | Сколько |
|---|---|
| Расходы на закрытие сделки: страховка титула, посредник по расчётам, сборы кредитора, регистрация | обычно 2-5% цены |
| Оценка жилья для кредитора | обычно $400-700 |
| Налог на недвижимость | от долей процента до 2% оценочной стоимости в год, зависит от штата и округа |
| Страховка жилья | обязательна при ипотеке; во Флориде и на побережье заметно дороже |
| Платежи ассоциации жильцов | каждый месяц в многоквартирных домах |
| Удержание при продаже у иностранного владельца | 15% цены до расчёта с налоговой службой |
| Наше сопровождение | рассчитает менеджер в чате |
Сверх цены покупатель в США платит расходы на закрытие сделки, обычно 2-5% цены: страховку титула, услуги посредника по расчётам, сборы кредитора, оценку и регистрацию. Квартира за $400 000 при взносе 30% потребует $120 000 своих денег и ещё $8 000-20 000 на закрытие, не считая запаса на счёте.
После покупки каждый год платят налог на недвижимость - от долей процента до 2% оценочной стоимости, страховку жилья и платежи ассоциации жильцов. При продаже покупатель удерживает 15% цены до расчёта иностранного продавца с налоговой службой. Главный риск владельца-нерезидента - налог на наследство, поэтому структуру владения выбирают до сделки.
Подбор объекта и структура владения - на странице о недвижимости в США, порядок сделки - в статье купить квартиру в США, ставки - на странице налоги в США.
Нерезиденту нужно 25-40% взноса, а один непроверяемый перевод останавливает сделку
В США отказ чаще всего вызывает не сам статус, а документы: взнос, происхождение которого кредитор не может проверить, доход без переводов и писем, штат с запретом для вашего гражданства, договор без условия о финансировании. Специалисты Murblz подбирают программу и кредитора под ваш статус, проверяют ограничения штата, готовят документы о доходе и деньгах, помогают выбрать структуру владения с учётом налога на наследство и ведут сделку до регистрации права в округе.
Стоимость сопровождения зависит от бюджета покупки и кредитора; её рассчитает менеджер в чате.
Даёт ли покупка ВНЖ в США
Нет. Покупка жилья в США не даёт ни визы, ни грин-карты, и срок пребывания владельца определяет его виза, а не право собственности.
Грин-карту инвестору дают за вложение от $800 000 в проект, который создаёт рабочие места, а не за покупку дома. Остальные пути - работа, семья, особые достижения - разобраны в статье как получить ВНЖ США и на странице ПМЖ в США.
Ограничения для отдельных гражданств
Федеральный закон США не запрещает иностранцам покупать жильё, но часть штатов ввела свои запреты. В Техасе с 1 сентября 2025 года гражданам Китая, России, Ирана и Северной Кореи, которые живут в этих странах, запрещено покупать недвижимость, включая жилую, и арендовать её дольше года. Тем, кто законно живёт в США, разрешено купить жильё для собственного проживания.
Во Флориде с 1 июля 2023 года покупателю с постоянным местом жительства в Китае покупка почти полностью закрыта, а жителям России, Ирана, Кубы, Венесуэлы, Сирии и Северной Кореи без гражданства или грин-карты США нельзя покупать сельскохозяйственную землю и недвижимость ближе 10 миль от военных объектов и важной инфраструктуры. Правила штата проверяют до задатка.
Отдельно действуют санкции: банки и посредники по расчётам проверяют каждого участника по спискам Министерства финансов США, а перевод из банка под санкциями не примут. Гражданам России и Беларуси без счёта и банковской истории за пределами своих стран кредит на деле не дают.
Рассрочка застройщика в США вместо ипотеки
Рассрочку после сдачи дома застройщики в США дают редко, но в строящихся домах, особенно во Флориде, платят по графику: 10% при договоре, ещё 10-20% к началу строительства и по его этапам, всего 30-50% до сдачи. Остаток вносят при закрытии сделки.
Этот остаток можно закрыть кредитом по программе для иностранных граждан: заявку подают за 2-3 месяца до сдачи дома. Иногда кредит даёт сам продавец: условия такого займа стороны согласуют в договоре, а залог регистрируют в округе. Нерезиденту, которому кредиторы отказали, остаются покупка за свои деньги или кредит под залог имущества в своей стране.
Эта тема в других странах
Ипотека для иностранцев в других странах:
- Ипотека для иностранцев в Грузии в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Сербии в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Казахстане в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Турции в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Испании в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в ОАЭ в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Таиланде в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Армении в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Черногории в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Болгарии в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Италии в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Португалии в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Греции в 2026 году
- Ипотека для иностранцев на Кипре в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Польше в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Германии в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Великобритании в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Чехии в 2026 году
- Ипотека для иностранцев во Франции в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Латвии в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Хорватии в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Венгрии в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Малайзии в 2026 году
По этой стране:
- Купить квартиру в США: налоги и порядок сделки
- Недвижимость в США для иностранцев
- Как получить ВНЖ США
- ПМЖ в США
- Налоги в США
- Нью-Йорк: районы и цены
- Майами: районы и цены
- Личный счёт в США
- Стоимость жизни в США
Сравнение стран - ипотека за рубежом для иностранцев.
Частые вопросы
Дают ли ипотеку иностранцам в США?
Какой первый взнос по ипотеке для иностранца в США?
Какая ставка по ипотеке в США в 2026 году?
Можно ли получить ипотеку в США без номера социального страхования?
Можно ли взять ипотеку в США без кредитной истории?
Даёт ли покупка недвижимости грин-карту или визу США?
Может ли иностранец купить дом в любом штате США?
Сколько стоит оформление покупки жилья в США?
Поможем купить недвижимость в США
Мы сопровождаем весь процесс под ключ: проверим документы, подберём программу под вашу ситуацию и честно скажем о сроках и стоимости. Задайте вопрос в чате: бесплатная консультация начинается прямо здесь. Юридическое представительство в госорганах и судах ведут специалисты Murblz вместе с партнёрами с местной лицензией.
Подробности и стоимость - у менеджера в чате. Опишите ситуацию - ответим сразу.
Узнать условия покупки