Ипотека для иностранцев в Португалии в 2026 году
Банки кредитуют нерезидентов без вида на жительство: до 70-80% стоимости, ставка около 4-5% в евро, срок до 30 лет. С 1 августа 2026 года платёж - не больше 45% дохода.
Да, португальские банки дают ипотеку нерезидентам без вида на жительство. Нерезиденту обычно кредитуют 70-80% стоимости, то есть взнос 20-30%, под 4-5% годовых в евро на срок до 30 лет; платежи по всем кредитам с 1 августа 2026 года - не больше 45% дохода.
| Главное | 2026 |
|---|---|
| Нерезидентам | дают, вид на жительство не нужен |
| Первый взнос | 20-30% цены, живущим вне Евросоюза чаще 30% |
| Ставка | около 4-5% в евро: межбанковская ставка около 3% плюс маржа банка |
| Срок | до 30 лет для нерезидента, по правилам центрального банка - до 35-40 лет в зависимости от возраста |
| Нагрузка | все платежи по кредитам - не больше 45% чистого дохода с 1 августа 2026 года |
| Налог при покупке | 7,5% цены для нерезидента и гербовый сбор 0,8% |
| ВНЖ за покупку | не дают с 7 октября 2023 года |
Данные проверены: 07.10.2026
Португалия кредитует иностранцев охотнее многих стран Евросоюза: нерезиденту без вида на жительство банк может дать до 80% стоимости, ведь для него это второе жильё, а по правилам Банка Португалии такой кредит не может быть больше 80%. Живущим вне Евросоюза банки чаще дают 70%.
С 1 августа 2026 года правила стали строже: платежи по всем кредитам не должны превышать 45% чистого дохода вместо прежних 50%, а срок ограничен 40 годами для заёмщиков до 35 лет и 35 годами для остальных. А с 25 мая 2026 года нерезидент платит налог на передачу 7,5% с полной цены. Ниже - банки, требования, порядок сделки, расходы, связь покупки с видом на жительство и альтернатива ипотеке.
Посчитаем онлайн полную стоимость покупки под ваш бюджет: налоги, сборы и расходы на сделку.
Какие банки дают ипотеку иностранцам в Португалии
| Банк | Кому дают | Условия |
|---|---|---|
| Кайша Жерал де Депозитуш | нерезиденты и жители Португалии | нерезиденту до 70-80% стоимости, плавающая или смешанная ставка |
| Миллениум БКП | нерезиденты, в том числе живущие вне Евросоюза | решение по документам о доходе |
| Нову Банку | нерезиденты по отдельным условиям | в евро, решение по доходу за рубежом |
| Сантандер, БПИ и другие банки | нерезиденты по решению банка | условия и список стран у каждого банка свои |
Сумму кредита банк считает от меньшей из двух величин: цены в договоре или оценки эксперта банка. Нерезиденту из страны вне Евросоюза банки часто дают не больше 70% и того, и другого.
Ставка чаще плавающая - 12-месячная межбанковская ставка еврозоны плюс маржа банка - или смешанная: первые годы постоянная. В августе 2026 года межбанковская ставка в среднем была 2,954%, в начале сентября - 3,029%, поэтому итоговая ставка для нерезидента выходит около 4-5%. Нерезидентам маржу обычно ставят выше, чем жителям.
Требования к доходу и документы для ипотеки в Португалии
Банк оценивает доход за рубежом: налоговые декларации, справки о зарплате, выписки по счетам за 6-12 месяцев, кредитный отчёт из страны проживания. Доход не в евро банк учитывает с запасом на колебания курса.
С 1 августа 2026 года по рекомендации Банка Португалии платежи по всем кредитам, включая будущую ипотеку, не должны превышать 45% чистого дохода, а при проверке банк закладывает рост ставки. Превысить предел банк может лишь по небольшой доле кредитов за полугодие.
Документы для заявки:
- паспорт и португальский налоговый номер
- счёт в португальском банке
- налоговые декларации за 2 последних года
- справки о зарплате или отчётность своего бизнеса
- выписки по счетам за 6-12 месяцев
- кредитный отчёт из страны проживания
- договор обещания купли-продажи и выписка из реестра недвижимости
Нерезиденту из страны вне Евросоюза налоговый номер оформляют через налогового представителя в Португалии. Одобрение банка получают до договора обещания купли-продажи: задаток по нему - обычно 10-30% цены.
Список документов зависит от вашей ситуации - подскажем, что нужно именно вам.
Как проходит сделка с ипотекой в Португалии: шаги
- Получить налоговый номер и открыть счёт в португальском банке.
- Подать документы о доходе и получить предварительное одобрение суммы.
- Выбрать квартиру, проверить выписку из реестра, кадастровую запись и разрешение на использование жилья.
- Подписать договор обещания купли-продажи и внести задаток.
- Пройти оценку, получить от банка стандартный лист с условиями кредита и выдержать срок на их изучение.
- Уплатить налог на передачу и гербовый сбор, подписать купчую и ипотеку в один день у нотариуса или в службе одного окна, которая сразу регистрирует право и залог.
Если сделку срывает продавец, он возвращает задаток в двойном размере, а если покупатель - задаток остаётся у продавца. Поэтому без одобрения банка договор обещания не подписывают.
От выбора квартиры до ключей обычно проходит 1-3 месяца. Дольше всего занимают налоговый номер, счёт и проверка источника денег в банке.
Расходы на покупку и владение жильём в Португалии
| Статья | Сколько |
|---|---|
| Налог на передачу для нерезидента | 7,5% цены жилья с первого евро |
| Гербовый сбор с цены | 0,8% |
| Гербовый сбор с суммы кредита | 0,6% при сроке больше 5 лет |
| Гербовый сбор с процентов и комиссий банка | 4% |
| Оценка, оформление кредита и регистрация ипотеки | по тарифам банка и службы регистрации |
| Ежегодный муниципальный налог на недвижимость | 0,3-0,45% кадастровой стоимости |
| Наше сопровождение | рассчитает менеджер в чате |
Главный расход - налог на передачу: с 25 мая 2026 года нерезидент платит 7,5% с полной цены жилья с первого евро. Квартира за $340 000 обходится налогом около $26 000 и гербовым сбором около $2 700, а кредит на 70% цены добавляет гербовый сбор с суммы кредита около $1 500. Ставку 7,5% не платит покупатель, который раньше уже был налоговым резидентом Португалии.
Владелец каждый год платит муниципальный налог на недвижимость 0,3-0,45% кадастровой стоимости, а доход от аренды нерезидента облагается по ставке 25%. Подбор объекта - на странице о недвижимости в Португалии, цены по регионам - в статье купить квартиру в Португалии, ставки - на странице налоги в Португалии.
В Португалии нерезидент платит 7,5% налога, а банк проверяет каждый перевод
Подать заявку в банк самостоятельно закон не запрещает. Но дороже комиссий обходятся ошибки: деньги на взнос, которые банк не примет без подтверждения происхождения, оценка ниже цены, из-за которой взнос растёт, налог 7,5%, который можно законно не платить тем, кто уже был налоговым резидентом Португалии. Сопровождение Murblz снимает эти риски: оформляем налоговый номер и счёт, подбираем банк под ваш доход и гражданство, готовим документы, проверяем квартиру по реестрам и ведём сделку до регистрации права и ипотеки. Мы гарантируем профессиональную работу и прозрачный процесс, а в большинстве случаев - одобрение с первой заявки.
Стоимость сопровождения зависит от бюджета покупки и банка; её рассчитает менеджер в чате.
Даёт ли покупка ВНЖ в Португалии
Нет. С 7 октября 2023 года недвижимость исключена из золотой визы: сейчас она работает через вложения в инвестиционные фонды. Квартира в ипотеку права жить в Португалии не даёт.
Своё жильё помогает с другими основаниями: визой для пассивного дохода и визой цифрового кочевника, где нужно подтвердить адрес. Подробно - в статье как получить ВНЖ Португалии и на странице золотой визы Португалии.
Ограничения для отдельных гражданств
Покупать жильё в Португалии иностранцу можно без ограничений и на тех же правах, что и португальцу. Гражданам Евросоюза банки дают условия лучше, живущим вне союза - чаще 70% стоимости и маржу выше.
Гражданам России без вида на жительство в Евросоюзе банки по санкционному регламенту союза не принимают вклады больше около $120 000, а счета без вида на жительство открывают редко, поэтому ипотека для них на практике недоступна. То же касается граждан Беларуси. С видом на жительство Португалии или другой страны союза заявку рассматривают на общих условиях, но проверка происхождения денег идёт дольше.
Рассрочка застройщика в Португалии вместо ипотеки
В новостройках платят частями по договору обещания купли-продажи: задаток, платежи по этапам строительства и остаток при подписании купчей - на эту последнюю часть и берут ипотеку.
Беспроцентной рассрочки после сдачи дома, как в Турции или ОАЭ, в Португалии почти нет. Поэтому тем, кому банк отказал, остаётся покупка за свои деньги.
Эта тема в других странах
Ипотека для иностранцев в других странах:
- Ипотека для иностранцев в Грузии в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Сербии в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Казахстане в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Турции в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Испании в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в ОАЭ в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Таиланде в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Армении в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Черногории в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Болгарии в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Италии в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Греции в 2026 году
- Ипотека для иностранцев на Кипре в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Польше в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Германии в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Великобритании в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в США в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Чехии в 2026 году
- Ипотека для иностранцев во Франции в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Латвии в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Хорватии в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Венгрии в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Малайзии в 2026 году
По этой стране:
- Купить квартиру в Португалии: цены, налоги и ВНЖ
- Недвижимость в Португалии для иностранцев
- Как получить ВНЖ Португалии
- Золотая виза Португалии
- Налоги в Португалии
- Налоговое резидентство Португалии
- Лиссабон: районы и цены
- Личный счёт в Португалии
Сравнение стран - ипотека за рубежом для иностранцев.
Частые вопросы
Дают ли ипотеку иностранцам в Португалии?
Какой первый взнос по ипотеке для нерезидента в Португалии?
Какая ставка по ипотеке в Португалии в 2026 году?
Что изменилось в ипотеке в Португалии с 1 августа 2026 года?
Какой налог платит нерезидент при покупке квартиры в Португалии?
Даёт ли квартира в Португалии вид на жительство?
Нужен ли налоговый номер для ипотеки в Португалии?
Можно ли получить ипотеку в Португалии без португальского дохода?
Поможем купить недвижимость в Португалии
Мы сопровождаем весь процесс под ключ: проверим документы, подберём программу под вашу ситуацию и честно скажем о сроках и стоимости. Задайте вопрос в чате: бесплатная консультация начинается прямо здесь. Юридическое представительство в госорганах и судах ведут специалисты Murblz вместе с партнёрами с местной лицензией.
Подробности и стоимость - у менеджера в чате. Опишите ситуацию - ответим сразу.
Узнать условия покупкиПрограммы