Eine Wohnung in Bosnien und Herzegowina kaufen 2026
Eine neue Wohnung in Bosnien und Herzegowina kostet im Schnitt etwa 2.200 $ pro Quadratmeter und ist im Jahr um 20 % teurer geworden. Die Republika Srpska erhebt keine Grunderwerbsteuer, die Föderation bis 5 %, und eine Wohnung kann ein Grund für einen Aufenthalt sein.
Kurz gesagt
- Preise: Neubauten kosten im Schnitt etwa 2.200 $ pro Quadratmeter, in Sarajevo etwa 2.500 $ und in Banja Luka etwa 2.300 $.
- Grunderwerbsteuer: in der Föderation nach kantonalem Recht bis 5 %, in der Republika Srpska keine.
- Ausländer kaufen auf Grundlage der Gegenseitigkeit oder ohne sie über eine örtliche Firma.
- Eine Wohnung ist einer der Gründe für einen befristeten Aufenthalt, über den der Migrationsdienst entscheidet.
- Das Hauptrisiko: Grundbucheinträge, die nicht der Wirklichkeit entsprechen.
Ausführlich
Bosnien und Herzegowina ist einer der günstigsten Wohnungsmärkte Europas, doch auch hier steigen die Preise schnell: Nach Angaben der Statistikagentur von Bosnien und Herzegowina sind Neubauten im Jahr um 20,4 % teurer geworden. Ausländer kaufen auf Grundlage der Gegenseitigkeit, und Wohneigentum ist als einer der Gründe für einen befristeten Aufenthalt anerkannt. Eine ausführliche Betrachtung des Marktes und der Begleitung des Kaufs steht auf der Seite Immobilien in Bosnien und Herzegowina; hier kurze Antworten auf die wichtigsten Fragen.
Was eine Wohnung in Bosnien 2026 kostet
Der landesweite Durchschnittspreis pro Quadratmeter im Neubau liegt bei etwa 2.200 $. Die Landeswährung, die konvertible Mark, ist fest an den Euro gekoppelt, daher ist das Währungsrisiko für einen Käufer mit Euro minimal.
| Wo | Neubau pro Quadratmeter | Wohnung mit 50 Quadratmetern |
|---|---|---|
| Sarajevo | etwa 2.500 $ | etwa 130.000 $ |
| Banja Luka | etwa 2.300 $ | etwa 120.000 $ |
| Ganzes Land | etwa 2.200 $ | etwa 110.000 $ |
Im Zentrum von Sarajevo kostet ein Quadratmeter deutlich mehr als der Durchschnitt, in den Vororten und kleinen Städten weniger. Zum Vergleich: Im benachbarten Kroatien kostet ein Neubau im Schnitt etwa 3.400 $ pro Quadratmeter.
Kann ein Ausländer in Bosnien eine Wohnung kaufen
Privatpersonen kaufen auf Grundlage der Gegenseitigkeit: Bürger von Ländern, in denen bosnische Staatsbürger dasselbe Recht haben, können direkt kaufen. Die Gegenseitigkeit wird im Einzelfall festgestellt. Ohne sie läuft der Kauf meist über eine örtliche Firma.
Russische Staatsbürger reisen ohne Visum nach Bosnien und Herzegowina ein, daher kann man eine Wohnung auswählen und den Vertrag ohne eigenes Visum unterzeichnen.
Zwei Landesteile, zwei Steuern
Bosnien und Herzegowina besteht aus der Föderation Bosnien und Herzegowina, der Republika Srpska und dem Distrikt Brčko, und die Erwerbsteuer hängt davon ab, wo die Wohnung liegt.
| Wo die Immobilie liegt | Grunderwerbsteuer |
|---|---|
| Föderation Bosnien und Herzegowina (Sarajevo, Mostar) | nach kantonalem Recht bis 5 %, meist 3–5 % des Marktwerts |
| Republika Srpska (Banja Luka) | keine Grunderwerbsteuer |
Mehr zu Steuern für Eigentümer auf der Seite Steuern in Bosnien und Herzegowina.
Wie man eine Wohnung in Bosnien kauft: Schritt für Schritt
- Eine Prüfung der Gegenseitigkeit für die Staatsangehörigkeit des Käufers.
- Ein Grundbuchauszug vom Gemeindegericht: Eigentümer, Belastungen, Hypotheken.
- Ein Vertrag vor einem Notar: Ohne notarielle Form ist der Kauf unwirksam.
- Ein Steuerbescheid über die Grunderwerbsteuer und deren Zahlung, wenn die Immobilie in der Föderation liegt.
- Ein Antrag auf Eintragung im Grundbuch mit Vertrag und Gebührenquittung.
Gibt der Kauf einer Wohnung einen Aufenthalt
Immobilieneigentum ist einer der anerkannten Gründe für einen befristeten Aufenthalt. Die Entscheidung liegt aber beim Migrationsdienst, der Status wird befristet erteilt und muss regelmäßig verlängert werden. Mehr in der Übersicht Bosnien und Herzegowina: alle Programme.
Risiken beim Kauf
- Das Grundbuch entspricht nicht der Wirklichkeit: ein häufiges Problem auf dem Balkan, besonders bei älterem Wohnraum.
- Keine Gegenseitigkeit für Ihre Staatsangehörigkeit – der Kauf muss über eine Firma umgebaut werden.
- Unterschiedliche Regeln in der Föderation und der Republika Srpska.
- Ein Aufenthalt ist nicht garantiert: Der Kauf gibt nur einen Grund für einen Antrag.
Die Bürokratie auf dem Balkan liebt gestempeltes Papier: Ein Grundbuchauszug wiegt hier mehr als das Versprechen eines Verkäufers.
Wie wir helfen
Das Gesetz hindert Sie nicht, selbst einzureichen. Fehler bei der Immobilie und der Form des Kaufs kosten aber mehr als die Steuer. Wir prüfen die Gegenseitigkeit für Ihre Staatsangehörigkeit, besorgen den Grundbuchauszug, begleiten den Notarvertrag und die Eintragung des Eigentums und gründen eine Firma, wenn keine Gegenseitigkeit besteht.
Immobilien in Bosnien
Prüfung von Gegenseitigkeit und Grundbuch, Begleitung des Kaufs.
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Ein Bankkonto, um die Wohnung zu bezahlen.
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Der benachbarte Markt in der Europäischen Union: Preise, die Steuer von 3 % und Regeln für Russen.
Mehr erfahren →Häufige Fragen
Kann ein Ausländer in Bosnien und Herzegowina eine Wohnung kaufen?
Was kostet eine Wohnung in Bosnien 2026?
Welche Steuer gilt beim Wohnungskauf in Bosnien?
Gibt der Kauf einer Wohnung einen Aufenthalt in Bosnien?
Braucht man für den Wohnungskauf in Bosnien einen Notar?
Wo ist es günstiger: Sarajevo oder Banja Luka?
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