Eine Wohnung in Kroatien kaufen 2026

Eine neue Wohnung in Kroatien kostete im ersten Halbjahr 2026 im Schnitt 2.994 € pro Quadratmeter, in Zagreb 3.518 €. Bürger der Europäischen Union kaufen frei, andere Ausländer mit Zustimmung des Justizministers, doch der Kauf gibt keinen Aufenthalt.

Ausführlich

Seit dem Beitritt zum Euroraum und zum Schengen-Raum 2023 ist Kroatien einer der sichtbarsten Ferienmärkte an der Adria geworden. Wohnraum steht Bürgern der Europäischen Union ohne Einschränkungen offen, Käufer aus anderen Ländern brauchen Gegenseitigkeit und die Zustimmung des Justizministers. Eine ausführliche Betrachtung des Marktes und der Begleitung des Kaufs steht auf der Seite Immobilien in Kroatien; hier kurze Antworten auf die wichtigsten Fragen.

Was eine Wohnung in Kroatien 2026 kostet

Nach Angaben des kroatischen Statistikamts kostete ein Quadratmeter einer neuen Wohnung im ersten Halbjahr 2026 im Schnitt 2.994 €, etwa 3.400 $, 8,7 % mehr als im Vorjahr. Am schnellsten wächst Zagreb: 3.518 € pro Quadratmeter, etwa 4.000 $, 18,9 % mehr als im Vorjahr.

An der Küste, in Split, Dubrovnik und auf den Inseln liegen die Preise über dem Durchschnitt und hängen stark vom Meerblick ab. Ein Blick auf die Adria wird hier fast so teuer verkauft wie die Wohnung selbst.

Wer in Kroatien eine Wohnung kaufen darf

Bürger der Europäischen Union, darunter Staatsbürger Deutschlands, kaufen Wohnraum zu denselben Bedingungen wie Kroaten. Für Bürger von außerhalb der Europäischen Union verlangt das Eigentum Gegenseitigkeit mit ihrem Land und die vorherige Zustimmung des Justizministers. Landwirtschaftliche Flächen sind für Ausländer nicht zugänglich.

In der Praxis entscheidet der Weg des Geldes: Es muss über eine Bank in der Europäischen Union mit Unterlagen zu seiner Herkunft kommen, und für Staatsbürger Russlands erschweren die Sanktionen der Europäischen Union die Zahlung zusätzlich. Der zweite Weg ist der Kauf über eine kroatische Firma, doch deren Bank prüft genauso streng.

Wie man eine Wohnung in Kroatien kauft: Schritt für Schritt

1. Eine persönliche Identifikationsnummer von der Steuerverwaltung.
2. Ein Vorvertrag und eine Anzahlung.
3. Ein Antrag auf Zustimmung des Justizministers für einen Käufer von außerhalb der Europäischen Union.
4. Der Hauptvertrag mit notariell beglaubigten Unterschriften und Eintragung im Grundbuch.
5. Eine Steuererklärung innerhalb von 30 Tagen nach dem Vertrag und Zahlung der Steuer von 3 %.

Was die Abwicklung kostet: Steuern

Wer in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig ist, gibt Mieteinkünfte aus Kroatien auch in der deutschen Steuererklärung an; welches Land sie besteuert, regelt das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Kroatien. Mehr auf der Seite Steuern in Kroatien.

Gibt der Kauf einen Aufenthalt

Nein. Kroatien hat kein goldenes Visum, und Wohneigentum ist an sich kein Grund für einen Aufenthalt. Leben kann man im Land über Arbeit, Geschäft, Studium oder ein Visum für digitale Nomaden; mehr auf der Seite Kroatisches Visum für digitale Nomaden.

Risiken beim Wohnungskauf in Kroatien

• Illegale Bauten an der Küste: Ein Teil der Fläche ist möglicherweise nicht legalisiert.
• Der Grundbucheintrag entspricht nicht der tatsächlichen Immobilie.
• Der Weg des Geldes: Ohne Unterlagen zur Herkunft der Mittel wickelt eine Bank in der Europäischen Union die Zahlung nicht ab.
• Steuer auf leerstehende Wohnungen ab 2025, wenn die Wohnung keinen dauerhaften Bewohner hat.

Wie wir helfen

Das Gesetz hindert Sie nicht, selbst einzureichen. Fehler bei der Immobilie und beim Weg des Geldes kosten aber mehr als die Steuer. Wir entscheiden über die Form des Kaufs, prüfen Eigentum und Rechtmäßigkeit des Baus, bereiten den Antrag an den Justizminister und die Unterlagen zur Herkunft der Mittel vor und begleiten den Kauf beim Notar.

Alle Programme stehen in der Übersicht Kroatien.

Häufige Fragen