Comprar un apartamento en Croacia en 2026
Un apartamento nuevo en Croacia costó de media 2.994 € por metro cuadrado en el primer semestre de 2026, y 3.518 € en Zagreb. Un ciudadano ruso puede comprar a su nombre con el consentimiento del Ministro de Justicia, pero la compra no da residencia.
En resumen
- Precios: la obra nueva ronda de media los US$ 3.400 por m², unos US$ 4.000 en Zagreb.
- Restricciones por nacionalidad: la compra depende de la reciprocidad, que existe, por ejemplo, para los ciudadanos de Rusia; hace falta el consentimiento del Ministro de Justicia.
- Impuesto: un impuesto de transmisión del 3%; la obra nueva con IVA está exenta.
- La compra no da residencia, y Croacia no tiene visado dorado.
- El riesgo principal: la construcción ilegal en la costa y la ruta del dinero por las sanciones de la UE.
En detalle
Desde su entrada en la zona del euro y en Schengen en 2023, Croacia se ha convertido en uno de los mercados turísticos más visibles del Adriático. La vivienda está abierta sin restricciones a los ciudadanos de la UE, mientras que los compradores de otros países necesitan reciprocidad y el consentimiento del Ministro de Justicia. Rusia está en la lista de reciprocidad, así que un ciudadano ruso puede comprar un apartamento a su nombre. El análisis detallado del mercado y el acompañamiento de la operación están en la página inmuebles en Croacia; aquí van respuestas breves a las preguntas principales.
Cuánto cuesta un apartamento en Croacia en 2026
Según la Oficina de Estadística de Croacia, en el primer semestre de 2026 el metro cuadrado de un apartamento nuevo costó de media 2.994 €, unos US$ 3.400, un 8,7% más que un año antes. Zagreb es la que más crece: 3.518 € por metro, unos US$ 4.000, un 18,9% más en el año.
| Dónde | Apartamento nuevo por m² | Apartamento de 50 m² |
|---|---|---|
| Zagreb | unos US$ 4.000 | unos US$ 200.000 |
| Croacia en conjunto | unos US$ 3.400 | unos US$ 170.000 |
| Otras ciudades | unos US$ 3.100 | unos US$ 160.000 |
En la costa, en Split, Dubrovnik y en las islas, los precios superan la media y dependen mucho de la vista al mar. Aquí una vista al Adriático se vende casi por lo mismo que el propio apartamento.
Pueden los extranjeros comprar un apartamento en Croacia
Pueden. Para los ciudadanos de fuera de la UE, la propiedad exige reciprocidad y el consentimiento previo del Ministro de Justicia, y Rusia está en la lista de reciprocidad. Los terrenos agrícolas no están al alcance de los extranjeros.
En la práctica estorban las sanciones de la UE contra los bancos rusos: el dinero tiene que llegar a través de un banco de la UE con documentos sobre su origen. La segunda vía es comprar a través de una sociedad croata, pero su banco revisa con el mismo rigor. Los ciudadanos rusos necesitan un visado Schengen para viajar a Croacia.
Cómo comprar un apartamento en Croacia paso a paso
- Un número de identificación personal de la administración tributaria.
- Un contrato preliminar y una señal.
- Una solicitud de consentimiento al Ministro de Justicia para un comprador de fuera de la UE.
- El contrato principal con firmas legalizadas ante notario e inscripción en el registro de la propiedad.
- Una declaración de impuestos en los 30 días siguientes al contrato y el pago del impuesto del 3%.
Cuánto cuestan los trámites: impuestos
| Impuesto | Tasa |
|---|---|
| Impuesto de transmisión de inmuebles | 3% del valor de mercado; la obra nueva con IVA está exenta |
| Impuesto sobre inmuebles desde 2025 | de 0,60 € a 8 € por m² al año, unos US$ 0,70-9, para viviendas que no se habitan de forma permanente ni se alquilan a largo plazo |
| Venta en un plazo de 2 años | 24% de la ganancia si no era la vivienda propia del vendedor |
Más información en la página impuestos en Croacia.
El impuesto del 3% está claro; la construcción ilegal cuesta más
Los errores cuestan más que el impuesto: una ampliación ilegal en la costa, una inscripción en el registro de la propiedad que no coincide con el inmueble, una operación sin el consentimiento del Ministro de Justicia y un pago que un banco de la UE no tramitará sin documentos sobre el origen de los fondos. Decidimos la forma de compra, revisamos el título y la legalidad de la construcción, preparamos la solicitud al ministro y el expediente de los fondos, y llevamos la operación ante el notario. Garantizamos un trabajo profesional y un proceso transparente y, en la mayoría de los casos, el resultado en la primera solicitud.
Costo del acompañamiento: a consultar con el gestor.
La compra da residencia
Croacia no tiene visado dorado, y ser propietario de una vivienda no es por sí solo motivo para la residencia. Se puede vivir en el país por trabajo, negocio, estudios o con un visado de nómada digital; más información en la página visado de nómada digital de Croacia.
Riesgos al comprar un apartamento en Croacia
- La construcción ilegal en la costa: parte de la superficie puede no estar legalizada.
- La inscripción en el registro de la propiedad no coincide con el inmueble real.
- La ruta del dinero: sin documentos sobre el origen de los fondos, un banco de la UE no tramitará el pago.
- El impuesto sobre viviendas vacías desde 2025, si el apartamento no tiene un ocupante permanente.
Cómo te ayudamos
Los errores en el inmueble y en la ruta del dinero cuestan más que el impuesto. Decidimos la forma de compra, revisamos el título y la legalidad de la construcción, preparamos la solicitud al Ministro de Justicia y el expediente sobre el origen de los fondos, y llevamos la operación ante el notario.
Inmuebles en Croacia
Revisión del inmueble y de la construcción, el consentimiento del ministro, la operación.
Más información →Sociedad en Croacia
Compra a través de una sociedad croata y alquiler.
Más información →Cuenta en Croacia
Una cuenta en un banco de la UE para pagar el apartamento.
Más información →Todos los programas están en la página general Croacia.
Preguntas frecuentes
Hay restricciones de compra para ciertas nacionalidades en Croacia?
Cuánto cuesta un apartamento en Croacia en 2026?
Qué impuesto se paga al comprar un apartamento en Croacia?
Comprar un apartamento da residencia en Croacia?
Necesita un extranjero un permiso para comprar un inmueble en Croacia?
Se puede comprar un apartamento en Croacia a través de una sociedad?
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