Инвестиционная недвижимость: Швейцария

Обновлено 8 октября 2026

Швейцария - стабильный и строго регулируемый рынок. Доходность аренды, Цюрих (кантон): около 2,4% годовых. Сопровождение Murblz: подбор объекта, проверка титула и сделка под ключ. Данные на 2026 год.

Швейцария - стабильный и строго регулируемый рынок. Покупку иностранцами ограничивает федеральный закон о приобретении недвижимости лицами за рубежом, его часто называют законом Коллера. Без разрешения кантона жильё могут покупать граждане ЕС и Европейской ассоциации свободной торговли, которые действительно живут в Швейцарии, и иностранцы с разрешением на постоянное жительство категории C. Остальные считаются лицами за рубежом: им без разрешения доступно только основное жильё по месту фактического проживания и коммерческие помещения. Право жить в стране покупка не даёт: как получить вид на жительство в Швейцарии, мы разобрали отдельно.

Кому подходит покупка недвижимости в Швейцарии

Покупка подходит тем, чья цель совпадает с одним из трёх разрешённых законом случаев.

• тем, кто переезжает и уже получил вид на жительство: им доступно основное жильё по месту проживания;
• тем, кто ищет дом для отдыха на горном курорте и готов к квотам и ограничениям площади;
• бизнесу, которому нужны помещения под собственную деятельность: офис, производство, гостиница;
• тем, кому важнее сохранить капитал в стабильной валюте, чем получить высокий доход от аренды.

Не подходит она тем, кто хочет купить квартиру для сдачи в аренду, не живя в стране: такую покупку лицу за рубежом не разрешат.

Что может купить иностранец и на каких условиях

• Основное жильё: иностранец с видом на жительство покупает квартиру или дом там, где реально живёт, без разрешения. Кантон смотрит на фактическое проживание: семья рядом, работа, школа детей.
• Дом для отдыха: только с разрешением кантона, только в курортах, которые кантон определил, и в пределах годовой квоты. Покупку разрешают 17 кантонов, а на всю страну кантоны вправе выдать не больше 1 500 таких разрешений в год. Жилая площадь до 200 м², в исключительных случаях до 250 м², участок до 1 000 м², одна такая квартира на семью. Круглый год сдавать нельзя, краткосрочно можно.
• Коммерческие помещения: офисы, производство, гостиницы, рестораны покупают без разрешения. Строительство или сдача жилья предпринимательством не считается.
• Курорты с большим числом вторых квартир: в общинах, где их больше 20%, новые квартиры для отдыха почти не строят по закону о вторых квартирах.

Какие документы нужны покупателю

Набор документов зависит от того, требуется ли разрешение кантона.

• паспорт и вид на жительство, если он есть, с подтверждением фактического проживания по адресу;
• документы о происхождении средств для банка и нотариуса;
• для дома для отдыха - заявление в кантон с описанием объекта: жилая площадь, участок, курорт;
• выписка из земельной книги и проект договора;
• для ипотеки - документы о доходах и активах.

Как проходит покупка: шаги и сроки

1. Проверка покупателя и объекта: нужно ли разрешение и есть ли у кантона свободная квота.
2. Резервирование и проект договора у нотариуса.
3. Заявление в кантон: на разрешение или на подтверждение того, что разрешение не требуется.
4. Подписание договора у нотариуса и оплата.
5. Запись в земельную книгу: с неё покупатель становится собственником.

Сделка, для которой разрешение не требуется, обычно занимает от одного до трёх месяцев. Если нужно разрешение кантона, срок зависит от квоты и растягивается на несколько месяцев, поэтому договор подписывают с условием его получения.

Что меняется в законе в 2026-2029 годах

15 апреля 2026 года Федеральный совет открыл обсуждение ужесточения закона Коллера, оно шло до 15 июля 2026 года. Предлагается требовать разрешение на основное жильё для граждан стран вне ЕС и ассоциации с обязательной продажей в течение двух лет после отъезда, сократить квоты на дома для отдыха и закрыть покупку коммерческих помещений ради сдачи в аренду. Это пока проект, но покупку стоит планировать с запасом времени. Отдельно на референдуме 28 сентября 2025 года отменили налог на условный доход от своего жилья: с 1 января 2029 года его не будет, вместе с ним исчезнут вычеты на ремонт, а кантоны получат право ввести налог на вторые квартиры.

Расходы покупателя: налоги, нотариус, ипотека

• Налог на переход права устанавливает кантон: в Цюрихе его нет, в Женеве около 3%, в кантоне Во до 3,3% вместе с налогом общины.
• Нотариус и земельная книга: сделка подписывается у нотариуса и вносится в земельную книгу, сборы обычно в пределах долей процента от цены.
• Ипотека: банки требуют не меньше 20% собственных средств, из них хотя бы 10% не из пенсионных накоплений, и проверяют, что расходы на жильё по расчётной ставке не превышают трети дохода.
• Ежегодно: налог на имущество кантона и общины, налог на доход от аренды, в ряде кантонов налог на недвижимость.
• При продаже: кантональный налог на прирост стоимости земли, ставка снижается с длительностью владения.

Частые ошибки покупателей и причины отказа кантона

Кантон отказывает, когда покупка выходит за рамки разрешённых законом случаев. Типичные ситуации:

• Покупка квартиры для отдыха вне курорта, одобренного кантоном, или сверх квоты.
• Покупка через компанию, чтобы обойти разрешение: сделка ничтожна, кантон может потребовать продажи.
• Расчёт на вид на жительство через покупку: такого пути нет.
• Объект больше разрешённой площади или у семьи уже есть квартира для отдыха в Швейцарии.
• Основное жильё куплено, но покупатель в нём не живёт или сдаёт его, даже частично.

Ограничения для отдельных гражданств

Закон делит покупателей по гражданству и виду на жительство. Граждане стран ЕС и Европейской ассоциации свободной торговли, которые живут в Швейцарии, покупают жильё наравне со швейцарцами. Граждане остальных стран получают такую же свободу только с разрешением на постоянное жительство категории C, а с обычным видом на жительство категории B могут без разрешения купить лишь основное жильё, в котором живут сами. По проекту 2026 года им и на это понадобится разрешение, а в августе 2026 года комиссия Национального совета поддержала ещё более жёсткое предложение: вернуть правила 1985 года.

Отдельное ограничение касается расчётов. Швейцарские банки не вправе принимать вклады свыше $130 000 (100 000 франков) от граждан России и тех, кто живёт в России, если у человека нет гражданства или вида на жительство Швейцарии либо страны Европейской экономической зоны. Без такого статуса провести оплату через швейцарский банк трудно, поэтому маршрут денег проверяем до резервирования объекта. Сумма в долларах - по курсу Швейцарского национального банка на 7 октября 2026 года: 0,8332 франка за доллар.

Что делаем мы

Проверяем, нужно ли вам разрешение и в каком кантоне его реально получить, подбираем объект, проверяем земельную книгу, готовим заявление в кантон и сопровождаем сделку у нотариуса. Если цель - переезд, прорабатываем путь к виду на жительство через работу, бизнес или налогообложение по расходам. Стоимость назовём после консультации.

Что входит в работу

• Подбор объекта под инвестиционную задачу
• Юридическая проверка объекта
• Сопровождение сделки под ключ
• Структурирование владения (компания, траст)
• Управление недвижимостью и сдача в аренду

Смотрите также

Регистрация компании · Счёт для бизнеса · Личный счёт · Налоги страны · Все программы страны

Частые вопросы