Immobilien in der Slowakei
Wohnungen und Häuser in einem Land der Eurozone. Wir prüfen die Immobilie im Kataster, wickeln das Geschäft ab und sind ehrlich beim Thema Aufenthalt.
Die Slowakei ist ein Land der Europäischen Union und der Eurozone mit für europäische Verhältnisse günstigen Immobilien, besonders außerhalb von Bratislava. Ausländer kaufen in der Slowakei Wohnungen und Häuser, und das Eigentum entsteht mit der Eintragung ins Grundbuch (Kataster). Doch der Immobilienkauf gibt keinen Aufenthalt: Ein befristeter Aufenthalt in der Slowakei ist immer an einen bestimmten Zweck gebunden, und Wohneigentum gehört nicht dazu.
Unten: was ein Ausländer kaufen kann, wie Immobilie und Aufenthalt zusammenhängen, wie ein Kauf abläuft und warum Geschäfte scheitern.
Was ein Ausländer kaufen kann
- Wohnungen, Häuser und Gewerberäume kaufen Ausländer mit einem Kaufvertrag und Eintragung ins Kataster.
- Gesetzliche Beschränkungen. Bestimmte Immobilien dürfen nur dem Staat oder in der Slowakei ansässigen Einheiten gehören: etwa Immobilien in Truppenübungsbezirken und staatliches Land mit Naturschutzstufen 3 bis 5.
- Landwirtschaftliche Flächen unterliegen einem eigenen Gesetz mit Bedingungen für Käufer, deshalb prüfen wir Grundstücke mit solchen Flächen besonders sorgfältig.
Immobilie und Aufenthalt
Ein befristeter Aufenthalt in der Slowakei wird für einen bestimmten Zweck gewährt: Unternehmertätigkeit, Beschäftigung, Studium, Familiennachzug und andere im Gesetz über den Aufenthalt von Ausländern aufgeführte Zwecke. Für eine Unternehmertätigkeit kann ein befristeter Aufenthalt für bis zu 3 Jahre gewährt werden. Eine eigene Wohnung ist trotzdem nützlich: Sie belegt die für jede Aufenthaltserlaubnis nötige Unterkunft, zusammen mit einem Katasterauszug über das Eigentum. Doch der Kauf selbst ist kein Grund, deshalb planen wir die Immobilie zusammen mit einem echten Aufenthaltszweck.
Wie ein Kauf abläuft
- Ziel. Wir legen das Ziel fest: ein Zuhause für den Umzug, Vermietung oder eine Gewerbeimmobilie.
- Vorauswahl. Wir wählen Objekte in Bratislava, Košice oder anderen Städten aus.
- Katasterprüfung. Wir prüfen Eigentümer, Belastungen, Hypotheken und Nutzungsbeschränkungen.
- Vertrag. Wir bereiten den Kaufvertrag vor; die Unterschriften werden beglaubigt, und die Zahlung läuft über eine Bank oder ein Notaranderkonto.
- Eintragung ins Kataster. Wir stellen den Antrag auf Eintragung des Eigentums ins Kataster: Eigentümer werden Sie mit der Eintragung.
- Eigentum. Wir helfen bei Vermietung, kommunaler Grundsteuer und Steuer auf Mieteinnahmen.
Kauf über eine Gesellschaft und Unterlagen
Eine Immobilie kann auch über eine slowakische Gesellschaft gekauft werden, die sie als juristische Person besitzt. Das passt zu Gewerbeimmobilien und Vermietung, fügt aber Buchhaltung und Steuern der Gesellschaft hinzu. Für das Geschäft brauchen Sie einen Reisepass, Angaben zum Familienstand, wenn Ehepartner gemeinsam kaufen, einen Nachweis über die Herkunft des Geldes für die Bank und eine Vollmacht, wenn Sie nicht persönlich unterschreiben.
Steuern
Eigentümer zahlen die kommunale Grundsteuer, deren Sätze die Gemeinde festlegt. Mieteinnahmen unterliegen der slowakischen Einkommensteuer, und ein Nichtansässiger muss auch die Steuer in seinem Heimatland berücksichtigen. Die genauen Zahlen für Immobilie und Eigentümerstruktur berechnen wir vor dem Geschäft.
Warum Geschäfte scheitern
- der Käufer erwartete einen Aufenthalt für den Kauf, doch einen solchen Grund gibt es nicht;
- das Kataster zeigt eine Hypothek oder andere Belastungen;
- das Grundstück ist landwirtschaftliche Fläche mit Beschränkungen für den Käufer;
- die Bank nimmt keine Mittel ohne geprüfte Herkunft an.
Was Eintragung und späterer Verkauf kosten
Die Slowakei hat keine Grunderwerbsteuer. Der Käufer zahlt eine Gebühr von 66 € für die Eintragung des Eigentums ins Kataster, etwa 74 $ zum Kurs vom 5. Oktober 2026, aufgerundet, dazu Anwaltskosten und die Beglaubigung der Unterschriften. Ist die Immobilie neu und wird sie von einem Bauträger verkauft, ist die Mehrwertsteuer meist bereits im Preis enthalten.
Beim Verkauf ist der Gewinn einer Privatperson steuerfrei, wenn seit dem Kauf mehr als 5 Jahre vergangen sind. Verkaufen Sie früher, unterliegt der Gewinn der Einkommensteuer. Deshalb berücksichtigen wir die Haltedauer schon beim Kauf, besonders wenn die Immobilie zum Weiterverkauf gekauft wird.
Was wir tun
Wir wählen eine Immobilie, prüfen sie im Kataster, bereiten den Vertrag vor, begleiten Zahlung und Eintragung und helfen bei der Vermietung. Ist der Kauf Teil eines Umzugs, bauen wir parallel einen Aufenthaltsweg auf einem echten Zweck auf, zum Beispiel über Ihr eigenes Unternehmen in der Slowakei. Die Kosten berechnet ein Berater im Chat.
Was wir tun
- Auswahl von Immobilien für Ihr Anlageziel
- Rechtliche Prüfung der Immobilie
- Begleitung des Kaufs von Anfang bis Ende
- Eigentumsstruktur (Firma, Treuhand)
- Verwaltung und Vermietung der Immobilie
Wir berechnen online die vollen Kaufkosten für Ihr Budget: Steuern, Gebühren und Nebenkosten des Kaufs.
Siehe auch
Firmengründung · Geschäftskonto · Privatkonto
Häufige Fragen
Kann ich in der Slowakei über eine Immobilie eine Aufenthaltserlaubnis erhalten?
Können Ausländer in der Slowakei Immobilien kaufen?
Wann wird der Käufer Eigentümer?
Wie lange gilt eine Aufenthaltserlaubnis für Unternehmer in der Slowakei?
Welche Steuern zahlt ein Immobilieneigentümer?
Wo fangen wir an?
Sie möchten das nicht allein klären?
Wir begleiten den gesamten Prozess von Anfang bis Ende: wir wählen Objekte passend zu Ihrem Ziel aus, prüfen sie rechtlich und begleiten den Kauf bis zur Eintragung. Stellen Sie Ihre Frage im Chat – die kostenlose Beratung beginnt gleich hier. Die rechtliche Vertretung vor Behörden und Gerichten übernehmen Murblz-Spezialisten gemeinsam mit lokal zugelassenen Partnern.
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