Инвестиционная недвижимость: Республика Корея
Правило покупки в Республике Корея в 2026 году: в Сеуле и пригородах нужно разрешение и жить в жилье 2 года. Республика Корея: объясним, что выгодно купить именно вам, проверим продавца и объект и закроем сделку.
Иностранцы в Южной Корее могут покупать жильё и землю, но с августа 2025 года в столичном регионе действуют особые правила. Весь Сеул, 23 города и уезда провинции Кёнгидо и 9 районов Инчхона объявлены зонами, где иностранцу для покупки жилья нужно заранее получить разрешение. В августе 2026 года министерство продлило этот режим до 25 августа 2027 года. За пределами этих зон покупка проще, но о ней всё равно нужно сообщать государству.
Кому подходит покупка недвижимости в Южной Корее
Покупка подходит прежде всего тем, кто сам будет жить в купленном жилье.
- тем, кто живёт и работает в Корее по долгосрочной визе и покупает жильё для себя;
- семьям, которые переезжают в Корею и готовы въехать в квартиру в течение 4 месяцев;
- покупателям жилья и курортной недвижимости за пределами столичного региона;
- бизнесу, которому нужны коммерческие помещения под собственную деятельность.
Тем, кто хочет купить квартиру в Сеуле под сдачу в аренду, не живя в ней, режим разрешений сейчас такой возможности не даёт.
Посчитаем онлайн полную стоимость покупки под ваш бюджет: налоги, сборы и расходы на сделку.
Правила для иностранцев в столичном регионе
| Требование | Как устроено |
|---|---|
| Где действует | весь Сеул, 23 города и уезда Кёнгидо, 9 районов Инчхона |
| Срок режима | с 26 августа 2025 года, продлён до 25 августа 2027 года |
| Разрешение | нужно получить до подписания договора |
| Заселение | въехать в купленное жильё в течение 4 месяцев |
| Проживание | жить в нём не меньше 2 лет, сдавать в аренду в этот период нельзя |
| Договор без разрешения | недействителен |
| Нарушение условий разрешения | ежегодный платёж до 10% цены покупки, пока нарушение не устранено |
Режим ввели, чтобы остановить спекулятивные покупки, поэтому купить квартиру в Сеуле для сдачи в аренду иностранцу сейчас практически невозможно. Покупка для собственного проживания по-прежнему доступна.
Какие документы нужны покупателю
Набор зависит от того, живёт ли покупатель в Корее и попадает ли объект в зону разрешений.
- паспорт, а для живущих в Корее - карта регистрации иностранца;
- для нерезидента - заверенный документ об адресе за рубежом;
- план финансирования покупки с подтверждением источников денег;
- сведения для отчёта о сделке: с 10 февраля 2026 года в нём указывают вид визы и адрес или срок проживания в Корее;
- для нерезидента - отчёт о приобретении недвижимости в уполномоченном валютном банке;
- если сделку ведёт представитель - доверенность с апостилем и переводом на корейский язык.
Как проходит покупка: шаги и сроки
- Выбор объекта и проверка в реестре: собственник, ипотека, аресты, права арендаторов.
- В зоне разрешений - заявление в администрацию района до подписания договора.
- Договор купли-продажи и задаток, обычно около 10%.
- Сообщение о сделке в администрацию в течение 30 дней после договора и, для нерезидента, отчёт о переводе денег в валютном банке.
- Оплата остатка, уплата налога на приобретение и регистрация права собственности в реестре при суде.
За пределами зон разрешений сделка обычно занимает от одного до двух месяцев: между договором и оплатой остатка по обычаю проходит несколько недель. В зоне разрешений к этому добавляется срок рассмотрения заявления в администрации района.
Налоги и расходы покупателя
| Платёж | Ставка |
|---|---|
| Налог на приобретение жилья для первого жилья | 1% при цене до $450 000 (600 млн вон), 3% при цене свыше $680 000 (900 млн вон), между ними - по скользящей шкале; плюс сопутствующие местные налоги |
| Для второго и следующего жилья в регулируемых районах | повышенные ставки до 12% |
| Ежегодный налог на имущество | платится владельцем, для дорогого жилья добавляется налог на дорогую недвижимость |
| Комиссия агента | ограничена законом, для жилья не больше 0,7% цены |
| Регистрация права | сборы реестра и услуги специалиста по регистрации, зависят от цены |
| Налог при продаже | с прироста стоимости по шкале от 6% до 45% плюс местная надбавка 10% от суммы налога |
Суммы в долларах - по курсу Европейского центрального банка на 7 октября 2026 года, около 1 339 вон за доллар, округлены вверх.
Сопровождение покупки недвижимости в Южной Корее
Дороже обходятся ошибки: договор в зоне разрешений без разрешения, деньги, ввезённые без отчёта в валютном банке, залог арендатора, который переходит к покупателю. Сопровождение Murblz снимает эти риски: мы проверяем, нужно ли разрешение, готовим заявление и план финансирования, проверяем объект в реестре и ведём сделку до регистрации права.
Стоимость сопровождения зависит от объекта и того, нужно ли разрешение; её рассчитает менеджер в чате.
Деньги на покупку и перевод из-за рубежа
Нерезидент переводит деньги на покупку через уполномоченный валютный банк и сообщает банку о приобретении недвижимости. Это нужно и для того, чтобы при продаже законно вывести деньги обратно. Корейские банки выдают ипотеку иностранцам редко и обычно только жителям с постоянным доходом в Корее, поэтому покупку чаще финансируют собственными средствами.
Жильё с арендатором и залогом
В Корее распространена аренда с крупным залогом, который арендатор вносит вместо ежемесячной платы и получает обратно в конце срока. Если в покупаемой квартире живёт такой арендатор, обязанность вернуть залог переходит к покупателю. Поэтому договоры аренды и сумму залога проверяем до сделки и учитываем в цене.
Недвижимость и вид на жительство в Корее
Покупка жилья в Сеуле вида на жительство не даёт. На острове Чеджу и в отдельных курортных зонах действует программа вида на жительство для инвесторов в недвижимость курортных проектов, а иностранцу, который вкладывает в корейскую компанию, можно оформить визу инвестора. Под ваш случай подбираем подходящее основание.
Частые ошибки покупателей и причины отказа в разрешении
В разрешении отказывают, когда покупатель не может подтвердить, что будет жить в жилье сам. Частые ошибки:
- Договор в зоне разрешений подписан до получения разрешения: он недействителен.
- Покупатель не может въехать в течение 4 месяцев или собирается сдавать жильё.
- План финансирования подан без документов об источниках денег.
- Деньги ввезены без отчёта в валютном банке: при продаже их трудно законно вывести.
- Не проверен залог арендатора, который переходит к покупателю.
- Не учтены повышенные ставки налога на второе и следующее жильё.
Правила для иностранцев в столичном регионе могут снова продлить или ужесточить, поэтому условия проверяем на дату сделки.
Ограничения для отдельных гражданств
Режим разрешений действует для всех иностранцев одинаково, гражданство покупателя на него не влияет. Закон позволяет ограничить покупку для граждан стран, которые ограничивают корейцев, но отдельных запретов по гражданству сейчас нет. Для покупателей с гражданством России или Беларуси главное препятствие - расчёты: Южная Корея присоединилась к финансовым санкциям, и корейские банки не принимают переводы из банков, попавших под ограничения. Нужны счёт в третьей стране и документы о происхождении средств, поэтому маршрут денег проверяем до договора.
Что делаем мы
Специалисты Murblz проверяют, попадает ли объект в зону разрешений, готовят заявление на разрешение и документы о проживании, проверяют объект в реестре, сопровождают договор, отчёты о сделке и переводе денег и регистрацию права. Если вам нужен вид на жительство, подбирают основание. Доходность не обещают: показывают сильные и слабые стороны объекта. Смету фиксируем письменно.
Что входит в работу
- Подбор объекта под инвестиционную задачу
- Юридическая проверка объекта
- Сопровождение сделки под ключ
- Структурирование владения (компания, траст)
- Управление недвижимостью и сдача в аренду
Смотрите также
Регистрация компании · Счёт для бизнеса · Личный счёт · Налоги страны · Все программы страны
Частые вопросы
Может ли иностранец купить квартиру в Сеуле?
Где в Корее иностранцу покупать проще?
Какие налоги при покупке жилья в Корее?
Даёт ли покупка недвижимости вид на жительство в Корее?
Можно ли взять ипотеку иностранцу?
Сколько времени занимает покупка жилья в Корее?
Сколько стоит сопровождение сделки?
Инвестируете в недвижимость Южной Кореи?
Разберём, нужно ли разрешение на покупку в выбранном районе Южной Кореи, подберём квартиры в Сеуле и проверим документы. Все страны - в каталоге с поиском.
Подробности и стоимость - у менеджера в чате. Опишите ситуацию - ответим сразу.
Узнать условия покупки