Leistungen · Immobilien
Anlageimmobilien in Rumänien
Rumänien ist ein Mitglied der Europäischen Union mit einem der günstigsten Hauptstadtmärkte der Union und gehört seit 2025 vollständig zum Schengen-Raum.
Die Nachfrage konzentriert sich auf Bukarest und regionale Zentren – Cluj-Napoca, Timișoara, Brașov und Iași –, getragen von Informationstechnik und Universitäten. Käufe werden vor einem Notar unterzeichnet, und das Eigentum wird im staatlichen Kataster und Grundbuch eingetragen.
Was ein Ausländer kaufen kann
| Käufer | Wohnung | Haus mit Grundstück, Land |
|---|---|---|
| Bürger der Europäischen Union oder des Europäischen Wirtschaftsraums | ja | ja, zu denselben Bedingungen wie Rumänen |
| Bürger außerhalb der Europäischen Union | ja | nicht direkt, meist über eine rumänische Gesellschaft |
| Rumänische Gesellschaft mit ausländischen Eigentümern | ja | ja |
Eine Gesellschaft zum Halten eines Hauses oder Grundstücks ist eine gewöhnliche Gesellschaft mit beschränkter Haftung mit Kapital ab 500 Lei, etwa 105 $. Wir tragen sie zusammen mit dem Kauf ein und betreuen sie.
Steuern und Kosten beim Kauf
| Posten | Wie viel | Wer zahlt |
|---|---|---|
| Mehrwertsteuer auf einen Neubau vom Bauträger | 21 % ab 1. August 2025; die ermäßigten 9 % bleiben nur für Verträge mit Anzahlung vor diesem Datum und Übergabe bis 30. September 2026 | Käufer, im Preis enthalten |
| Notar | nach staatlicher Staffel, meist etwa 0,5–1 % des Preises plus Mehrwertsteuer | meist der Käufer |
| Eintragung ins Grundbuch | 0,15 % des Preises für eine Privatperson, 0,5 % für eine Gesellschaft, mindestens 60 Lei | Käufer |
| Steuer beim Verkauf | 3 % bei Besitz bis 3 Jahre, danach 1 % | Verkäufer, vom Notar einbehalten |
Bestandswohnungen von einem privaten Verkäufer unterliegen keiner Mehrwertsteuer. Ist der Verkäufer eine Gesellschaft, hängt die Mehrwertsteuer davon ab, ob das Gebäude neu ist, deshalb prüfen wir den Status der Immobilie vor dem Vertrag.
Wie ein Kauf abläuft
- Ein Grundbuchauszug: Eigentümer, Hypotheken, Pfändungen, Streitigkeiten.
- Eine Prüfung von Katasterplan, Baugenehmigung und Abnahmebescheinigung des Gebäudes.
- Ein Vorvertrag vor einem Notar und eine Anzahlung, meist 5–10 %.
- Der endgültige Vertrag vor einem Notar, Zahlung und Eintragung des Eigentums.
- Für einen Ausländer eine rumänische Steuernummer und ein beeidigter Dolmetscher bei der Unterzeichnung, wenn der Käufer kein Rumänisch spricht.
Steuern bei Besitz und Vermietung
Die Gebäudesteuer auf eine Wohnung wird jährlich mit 0,08 % bis 0,2 % des steuerpflichtigen Werts gezahlt, je nach Gemeinde. Mieteinnahmen einer Privatperson werden nach einem Pauschalabzug mit 10 % besteuert, über einer Schwelle kommt ein Krankenversicherungsbeitrag hinzu. Mietverträge werden beim Finanzamt angemeldet. Gehört die Wohnung einer Gesellschaft, fallen die Einnahmen unter ihre Steuer: 1 % des Umsatzes für ein Kleinstunternehmen oder 16 % des Gewinns.
Häufige Fehler von Käufern
- Eine Anzahlung leisten, ohne das Grundbuch zu prüfen, und dann die Hypothek des Verkäufers oder einen Erbschaftsstreit entdecken.
- Ein Bürger außerhalb der Europäischen Union kauft ein Haus mit Grundstück auf eigenen Namen – der Notar beurkundet den Kauf nicht.
- Ein Neubau ohne Abnahmebescheinigung: Die Wohnung kann nicht eingetragen werden, und Banken geben keinen Kredit.
- Die Mehrwertsteuer mit den alten 9 % kalkulieren, obwohl der Vertrag nach dem 1. August 2025 unterzeichnet wurde.
- Ein beim Finanzamt nicht angemeldeter Mietvertrag, der bei einer Prüfung zu einem Bußgeld führt.
Aufenthalt und Immobilien
Rumänien hat kein Aufenthaltsprogramm für Immobilienkäufe. Ein Aufenthalt wird aus anderen Gründen erteilt: Arbeit, Unternehmen, Studium, Familienzusammenführung, und Bürger der Europäischen Union müssen sich nur anmelden. Eine Wohnung löst aber die für eine Aufenthaltserlaubnis nötige Adresse.
Was wir tun
Wir helfen, Stadt und Immobilie für Ihr Ziel zu wählen: Vermietung, eigenes Zuhause oder Kapitalerhalt. Wir prüfen Grundbuch, Genehmigungen und Bauträger, berechnen Steuern und Kosten, tragen bei Bedarf eine rumänische Gesellschaft zum Halten von Land ein, begleiten den Kauf vor dem Notar mit Dolmetscher und die Eintragung des Eigentums und helfen bei Vermietung und Steuern.
Was wir tun
- Auswahl von Immobilien für Ihr Anlageziel
- Rechtliche Prüfung der Immobilie
- Begleitung des Kaufs von Anfang bis Ende
- Eigentumsstruktur (Firma, Treuhand)
- Verwaltung und Vermietung der Immobilie
Siehe auch
Firmengründung · Geschäftskonto · Privatkonto · Alle Programme des Landes
Wir berechnen online die vollen Kaufkosten für Ihr Budget: Steuern, Gebühren und Nebenkosten des Kaufs.
Häufige Fragen
Kann ein Ausländer in Rumänien eine Immobilie kaufen?
Welche Kosten zahlt der Käufer?
Gibt ein Immobilienkauf in Rumänien einen Aufenthalt?
Wie werden Mieteinnahmen besteuert?
Wie lange dauert ein Kauf?
Wo fange ich beim Immobilienkauf in Rumänien an?
Sie möchten das nicht allein klären?
Wir begleiten den gesamten Prozess von Anfang bis Ende: wir wählen Objekte passend zu Ihrem Ziel aus, prüfen sie rechtlich und begleiten den Kauf bis zur Eintragung. Stellen Sie Ihre Frage im Chat – die kostenlose Beratung beginnt gleich hier. Die rechtliche Vertretung vor Behörden und Gerichten übernehmen Murblz-Spezialisten gemeinsam mit lokal zugelassenen Partnern.
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