Купить квартиру в Дубае в 2026: цены, расходы и ВНЖ
Любая готовая квартира в единоличной собственности теперь даёт визу инвестора на 2 года, а от $550 000 - золотую визу на 10 лет. Налога на владение нет, но 4% при покупке заплатить придётся.
Коротко
- Средняя цена квартиры в Дубае - около $5 800 за квадратный метр, на 18% больше, чем год назад.
- При покупке Земельный департамент берёт 4% цены, ежегодного налога на владение нет.
- Готовая квартира в единоличной собственности даёт визу инвестора на 2 года без минимальной стоимости.
- Золотая виза на 10 лет - при жилье от $550 000 по оценке Земельного департамента.
- За новостройку платят только на целевой счёт проекта: это главная защита от задержек.
Подробнее
Квартира в Дубае - это не только жильё у моря, но и вид на жительство: с 29 апреля 2026 года любая готовая квартира в единоличной собственности даёт право на двухлетнюю визу инвестора, а от 2 млн дирхамов, около $550 000, - на золотую визу на 10 лет. Налога на владение нет, но при покупке Земельный департамент берёт 4% цены. Как мы подбираем и проверяем объекты, рассказано на странице недвижимость в ОАЭ.
Коротко: цифры 2026 года
Покупку квартиры в Дубае в 2026 году описывают 7 цифр.
| Что | Цифра |
|---|---|
| Средняя цена квартиры | ~$5 800 за метр |
| Квартира 70 м² | ~$410 000 |
| Студия 40 м² | ~$232 000 |
| Сбор Земельного департамента | 4% цены |
| Регистрационный центр | ~$1 100 плюс НДС или ~$550 для дешёвых объектов |
| Золотая виза на 10 лет | от $550 000 |
| Ежегодный налог на владение | нет |
Доллары - по фиксированному курсу 3,6725 дирхама за доллар.
Кому подходит квартира в Дубае
Квартира в Дубае в 2026 году подходит 4 группам покупателей.
- тем, кому нужен вид на жительство: любая готовая квартира в единоличной собственности даёт визу инвестора на 2 года;
- инвесторам в аренду: доход частного лица от сдачи своей квартиры в ОАЭ не облагается;
- людям от 55 лет с жильём от $280 000 - для пенсионной визы на 5 лет;
- семьям с бюджетом от $550 000, которым нужна золотая виза на 10 лет.
Тем, кто ждёт быстрой перепродажи новостройки с прибылью или готов платить застройщику напрямую, рынок рискованнее, чем кажется по рекламе.
Сколько стоит квартира в Дубае в 2026 году
По сделкам Земельного департамента Дубая в первой половине 2026 года средняя цена квартиры - около 1 970 дирхамов за квадратный фут, это примерно $5 800 за квадратный метр, на 18% больше, чем годом раньше. Пример расчёта: квартира 70 м² по средней цене стоит около $410 000.
Разброс по районам большой. Дубай Марина, Даунтаун и Пальма заметно дороже среднего, озёрные башни Джумейры и новые районы дальше от моря - дешевле. Если бюджет ограничен, смотрят и соседнюю Шарджу: аренда там в разы ниже, но правила для иностранных покупателей другие. Больше о районах - в гиде по Дубаю.
Расходы при покупке квартиры в Дубае
| Платёж | Сумма | Кто платит |
|---|---|---|
| Сбор Земельного департамента | 4% цены | по договору, обычно покупатель |
| Сбор регистрационного центра | ~$1 100 плюс НДС для объектов дороже 500 000 дирхамов, ~$550 для более дешёвых | покупатель |
| Регистрация ипотеки | 0,25% суммы кредита | если покупка в ипотеку |
| Налог на добавленную стоимость | 0% на жильё: перепродажа освобождена, первая продажа новостройки по нулевой ставке | - |
| Комиссия агента | по договору с агентством | обычно покупатель |
Пример расчёта для квартиры за $410 000: сбор Земельного департамента - около $16 400, вместе с регистрационным центром - около $18 000. Доллары - по фиксированному курсу 3,6725 дирхама за доллар.
4% при покупке - и ошибки, которые стоят дороже сбора
Покупатели в Дубае теряют деньги не на сборе Земельного департамента, а на мелочах: платёж застройщику мимо целевого счёта проекта, оценка ниже порога золотой визы при цене в договоре выше, деньги без подтверждённого источника, которые банк задерживает на недели. Мы подбираем объект под бюджет и визу, проверяем застройщика и регистрацию проекта, заранее сверяем оценку, помогаем со счётом и проводим сделку до свидетельства о собственности и визы.
Стоимость сопровождения зависит от объекта, способа оплаты и нужной визы; её рассчитает менеджер в чате.
Новостройка или готовая квартира
В Дубае большая часть сделок в 2026 году - квартиры в строящихся домах: застройщики дают рассрочку на время стройки, а иногда и после сдачи, и цена на старте ниже.
Минусы тоже понятны: дома сдают с опозданием, а до сдачи нет ни аренды, ни двухлетней визы инвестора - её дают владельцу готового жилья. Золотую визу можно получить и за строящийся объект одобренного застройщика. Готовая квартира дороже на старте, зато сразу приносит аренду и даёт визу инвестора. Вторичное жильё проверяют на долги по взносам за обслуживание: без справки застройщика об их отсутствии сделку не зарегистрируют.
Взносы на обслуживание дома в Дубае считают за квадратный фут площади, и в домах с бассейном, спортзалом и охраной они заметно выше. Их размер утверждает Земельный департамент, а перед покупкой у управляющей компании просят расчёт на год: он прямо влияет на доходность аренды.
Пример бюджета: к цене квартиры прибавляют около 4,5% на сборы и регистрацию - на квартиру за $410 000 это около $18 500, всего около $428 500.
Какой ВНЖ даёт квартира в Дубае
- Двухлетняя виза инвестора. С 29 апреля 2026 года единственному владельцу готового жилья минимальная стоимость не нужна. Если владельцев несколько и они не родственники, доля каждого должна стоить от 400 000 дирхамов, около $110 000.
- Золотая виза на 10 лет. Недвижимость от 2 млн дирхамов, около $550 000, по оценке Земельного департамента; подходят и объекты в ипотеке или рассрочке.
- Пенсионная виза на 5 лет. С 55 лет и при жилье от 1 млн дирхамов, около $280 000.
Подробно об условиях - на страницах ВНЖ ОАЭ за инвестиции и ВНЖ для пенсионеров в ОАЭ.
Как купить квартиру в Дубае: пошагово
Покупка квартиры в Дубае в 2026 году проходит в 7 шагов.
- Выберите район и тип объекта: готовая квартира или строящийся дом.
- Проверьте объект и застройщика: проект должен быть зарегистрирован в Земельном департаменте.
- Подпишите договор купли-продажи и внесите задаток.
- Платите за новостройку только на целевой счёт проекта: застройщик получает деньги по мере готовности дома.
- Подтвердите происхождение денег: банк и регистрационный центр проверяют источник средств.
- Зарегистрируйте сделку в регистрационном центре и получите свидетельство о праве собственности.
- Подайте на визу инвестора или золотую визу: медицинский осмотр и биометрию проходят лично в стране.
Для расчётов понадобится счёт: как открыть его иностранцу, мы разобрали в статье счёт в ОАЭ.
Как купить квартиру в Дубае удалённо
Сделку в Дубае можно провести без личного присутствия, кроме 1 шага - визы. Договор и регистрацию оформляет представитель по доверенности: доверенность, оформленную за границей, заверяют и легализуют для ОАЭ и переводят на арабский, либо оформляют у нотариуса в Эмиратах во время короткого визита. Новостройку часто покупают совсем дистанционно: договор подписывают электронно, а платежи идут на целевой счёт проекта. Лично приезжают для визы инвестора или золотой визы.
Платежи по сделке идут только через банк: так проще подтвердить происхождение денег при регистрации, а затем при подаче на визу, и сделку не задержат на проверке.
Налоги владельца и подводные камни
В 2026 году ежегодного налога на владение жильём в ОАЭ нет, а доход физического лица от сдачи своей квартиры не облагается. Каждый год собственник платит взносы на обслуживание дома, а жильцы - муниципальный сбор вместе со счетами за коммунальные услуги. Если вы налоговый резидент России, доход от аренды нужно задекларировать в России; подробнее - на странице налоги в ОАЭ.
- Новостройки сдают с опозданием. Защищает только целевой счёт проекта: платить застройщику напрямую нельзя.
- Цена в договоре и оценка для визы - разные вещи: для золотой визы считают оценку Земельного департамента.
- Регион неспокойный. Весной 2026 года Иран атаковал цели в странах Персидского залива, в том числе в ОАЭ; с 8 апреля действует перемирие.
Ограничения для отдельных гражданств
Ограничения в Эмиратах в 2026 году касаются мест, а не гражданства: иностранец покупает в полную собственность только в выделенных зонах. Граждане России покупают на тех же условиях и после покупки готового жилья могут получить двухлетнюю визу инвестора. Главная проверка для них - происхождение денег: банк, застройщик и регистрационный центр спрашивают документы о доходах, и их готовят до задатка. Новое соглашение об избежании двойного налогообложения между Россией и ОАЭ вступило в силу 18 июля 2025 года и применяется с 2026 года.
Что делаем мы
Работаем в 5 шагов: подбираем район и объект под цель, проверяем проект и застройщика в Земельном департаменте, готовим документы о происхождении денег, сопровождаем договор, оплату через целевой счёт и регистрацию и подаём на визу инвестора или золотую визу.
Частые вопросы
Сколько стоит квартира в Дубае в 2026 году?
Может ли иностранец купить квартиру в Дубае?
Даёт ли покупка квартиры в Дубае ВНЖ?
Какие расходы при покупке квартиры в Дубае?
Есть ли налог на недвижимость в Дубае?
Как безопасно купить квартиру в строящемся доме в Дубае?
Можно ли сдавать квартиру в Дубае посуточно?
Можно ли купить квартиру в Дубае удалённо?
Поможем купить недвижимость в ОАЭ
Мы сопровождаем весь процесс под ключ: проверим документы, подберём программу под вашу ситуацию и честно скажем о сроках и стоимости. Задайте вопрос в чате: бесплатная консультация начинается прямо здесь. Юридическое представительство в госорганах и судах ведут специалисты Murblz вместе с партнёрами с местной лицензией.
Подробности и стоимость - у менеджера в чате. Опишите ситуацию - ответим сразу.
Узнать условия покупки