Leistungen · Immobilien
Anlageimmobilien in Ungarn
Ungarn ist ein Markt mit klarem Schwerpunkt in Budapest: Die Hauptstadt zieht den Großteil der Nachfrage Nichtansässiger an, von historischen Wohnungen in Pest bis zu Neubauten an der Donau.
Ungarn ist ein Markt mit einem klaren Schwerpunkt in Budapest: Die Hauptstadt zieht den Großteil der Nachfrage von Nichtansässigen an, von historischen Wohnungen in Pest bis zu Neubauten an der Donau. Ausländer können Immobilien kaufen, Bürger von Ländern außerhalb der Europäischen Union brauchen aber eine Genehmigung des örtlichen Verwaltungsamts – praktisch meist eine Formalität mit klarem Verfahren und klarer Frist. Der Aufenthalt ist eine heiklere Frage: 2024 startete Ungarn sein Programm für Gastinvestoren, das unter seinen Varianten die Investition in Immobilienfonds vorsieht, doch der Weg zum Aufenthalt über den direkten Kauf einer Wohnung wurde aus dem Gesetz gestrichen, bevor er je in Kraft trat. Der Kauf einer Wohnung gibt für sich also keinen Aufenthalt, und gegenteilige Behauptungen verdienen eine Prüfung.
Wir wählen Immobilien für Ihr Ziel – eine Wohnung zur Vermietung in Budapest, ein eigenes Zuhause oder den Einstieg in das Programm über einen Fonds –, prüfen das Eigentum im Grundbuch und betreuen die Kaufgenehmigung und das Geschäft selbst (in Ungarn muss der Vertrag nach dem Gesetz von einem Anwalt gegengezeichnet werden). Wir helfen, das Eigentum zu strukturieren, und legen, wenn ein Aufenthalt das Ziel ist, ehrlich dar, welche Varianten wirklich funktionieren und welche nur in Schlagzeilen existierten.
Kann ein Ausländer in Ungarn eine Immobilie kaufen
Ein Bürger eines Landes außerhalb der Europäischen Union kauft in Ungarn Immobilien, außer land- und forstwirtschaftlichen Flächen, mit einer Vorabgenehmigung des Regierungsamts der Hauptstadt oder des Komitats, in dem die Immobilie liegt. Bürger der Europäischen Union brauchen diese Genehmigung nicht.
Wir berechnen online die vollen Kaufkosten für Ihr Budget: Steuern, Gebühren und Nebenkosten des Kaufs.
Kosten des Kaufs
| Zahlung | Betrag | Wer zahlt |
|---|---|---|
| Abgabe auf die Eigentumsübertragung | 4 % des Marktwerts; bei Wohnungen im Wert von über 1 Milliarde Forint 2 % auf den übersteigenden Teil, höchstens etwa 612.000 $ je Immobilie | Käufer |
| Anwalt, der den Vertrag entwirft und gegenzeichnet | meist 0,5–1 % des Preises plus 27 % Mehrwertsteuer | Käufer |
| Kaufgenehmigung und Eintragung im Grundbuch | kleine Gebühren | Käufer |
Beispiel: eine Wohnung aus zweiter Hand mit 50 Quadratmetern in Budapest für etwa 198.800 $. Die Abgabe von 4 % beträgt etwa 7.955 $ und ein Anwalt mit 1 % des Preises samt Mehrwertsteuer etwa 2.525 $, zusammen etwa 10.480 $ zusätzlich zum Preis. Die Steuerbehörde setzt die Abgabe nach der Eintragung fest, und braucht das Geschäft eine Genehmigung, ab dem Datum der letzten Genehmigung. Ein Erstkäufer unter 35 zahlt keine Abgabe auf den Teil des Werts bis etwa 45.900 $. Die Beträge sind zu etwa 327 Forint je Dollar am 6. Oktober 2026 gerechnet und aufgerundet.
Wie der Kauf abläuft
- Auswahl der Immobilie und Prüfung von Eigentum und Belastungen.
- Ein Vorvertrag und, für einen Käufer von außerhalb der Europäischen Union, der Antrag auf die Genehmigung des Regierungsamts.
- Der Hauptvertrag mit einem Anwalt oder Notar.
- Eintragung des Eigentums im Grundbuch und Zahlung der Abgabe.
- Vermietung und Einkommensteuer, falls nötig.
Vermietung
Eine Wohnung in Ungarn lässt sich langfristig vermieten, die Kurzzeitvermietung in Budapest ist aber strenger geworden. Vom 1. Januar 2025 bis 31. Dezember 2026 gilt in der Hauptstadt ein Moratorium: Neue Wohnungen werden nicht für die Kurzzeitvermietung registriert, bereits registrierte dürfen weitermachen, wenn sie die Meldepflichten erfüllen und Steuern zahlen. Im VI. Bezirk von Budapest ist die private Kurzzeitvermietung seit 1. Januar 2026 ganz verboten, und das Oberste Gericht Ungarns bestätigte das Verbot im November 2025.
Eine Wohnung für Kurzaufenthalte prüfen wir daher gesondert: ob sie eine gültige Registrierung hat und in welchem Bezirk sie liegt. Mieteinkünfte unterliegen 15 % Einkommensteuer, und bei langfristiger Vermietung berechnen wir die Rendite nach Steuern, Verwaltungskosten und möglichem Leerstand.
Wie man eine Wohnung vor dem Kauf prüft
Das zentrale Dokument ist der Grundbuchauszug. Er zeigt den Eigentümer, Hypotheken, Veräußerungsverbote und den lebenslangen Nießbrauch, den in Ungarn oft ältere Verwandte des Verkäufers behalten: Eine Wohnung mit einem solchen Recht lässt sich kaufen, der neue Eigentümer kann dort aber nicht wohnen, solange es besteht. Solche Einträge werden vor dem Geschäft gelöscht oder im Preis berücksichtigt.
Wir prüfen auch Rückstände bei Hausgeld und Nebenkosten, den Energieausweis, ohne den eine Wohnung nicht rechtmäßig verkauft werden kann, und Genehmigungen für Umbauten. Bei einer Wohnung für die Kurzzeitvermietung prüfen wir die gültige Registrierung dafür und die Regeln des Bezirks.
Einschränkungen nach Staatsangehörigkeit
Ungarn kennt kein eigenes Verbot für eine bestimmte Staatsangehörigkeit außerhalb der Europäischen Union: Ein Käufer aus jedem dieser Länder erhält dieselbe Genehmigung des Regierungsamts. Strenger sind Bank und Anwalt. Sie prüfen die Herkunft der Mittel und Sanktionslisten, und ohne sie kommt das Geschäft nicht zustande, Einkommensunterlagen werden daher vor der Anzahlung vorbereitet.
Ob ungarische Steuer auf Mieten zu Hause angerechnet wird, hängt vom Steuerabkommen Ihres Landes mit Ungarn ab; Russland zum Beispiel setzte sein Abkommen 2023 aus.
Wohnungspreise in Budapest
| Budapest | Je Quadratmeter | Wohnung mit 50 Quadratmetern |
|---|---|---|
| Zweitmarkt, Durchschnitt | etwa 3.980 $ | etwa 198.800 $ |
| Neubau, Durchschnitt | etwa 5.510 $ | etwa 275.300 $ |
| Zentrum: Bezirke V, VI und VII | etwa 4.290–5.510 $ | etwa 214.200–275.300 $ |
| Außenbezirke, Zweitmarkt | etwa 2.150–3.060 $ | etwa 107.100–153.000 $ |
Das zentrale Pest und das grüne Buda kosten spürbar mehr als die Randlagen, und Neubauten kosten fast das Anderthalbfache von Wohnungen aus zweiter Hand. Wohnungen in Debrecen, Szeged, Pécs und am Plattensee sind günstiger als in der Hauptstadt. Viertel und Mieten stehen im Ratgeber zu Budapest.
Steuern für Eigentümer: Miete und Verkauf
- Jährlich. Eine Gebäudesteuer legen die Gemeinden fest; wir prüfen den Satz für die Adresse der Immobilie.
- Miete. Mieteinkünfte werden mit 15 % besteuert.
- Verkauf. Der Gewinn wird mit 15 % besteuert, die Steuer sinkt aber mit jedem Jahr des Eigentums und beträgt nach 5 Jahren null.
- Ansässigkeit. Steuerlich ansässig in Ungarn wird, wer 183 Tage im Jahr im Land verbringt oder dort eine ständige Wohnung hat.
Details stehen auf der Seite Steuern in Ungarn.
Gibt ein Immobilienkauf einen Aufenthalt in Ungarn
Nein. Ein Wohnungskauf gehört nicht zum Programm für Gastinvestoren. Die Erlaubnis für 10 Jahre gibt es für eine Investition ab etwa 281.750 $ in einen Immobilienfonds, das ist eine Geldanlage, keine Wohnung, die Ihnen gehört. Die Bedingungen stehen auf der Seite Aufenthalt in Ungarn durch Investition.
Wie man in Ungarn aus der Ferne eine Immobilie kauft
Nach dem Gesetz entwirft und gegenzeichnet in Ungarn ein Anwalt den Kaufvertrag, und ein Vertreter mit Vollmacht kann ihn für den Käufer unterzeichnen. Die Vollmacht wird vor einem Notar in Ihrem Land mit Apostille und ungarischer Übersetzung ausgestellt. Über den Anwalt beantragen Sie die Genehmigung für Käufer von außerhalb der Europäischen Union, prüfen das Grundbuch und lassen das Eigentum eintragen.
Für das Geschäft bereiten Sie einen Pass, Unterlagen zur Herkunft der Mittel und beim Kauf über eine Gesellschaft deren Gründungsunterlagen und Angaben zu den wirtschaftlich Berechtigten vor. Käufer kommen meist nur persönlich, um ein Bankkonto zu eröffnen.
Ungarische Banken geben vor allem Menschen mit Einkommen und steuerlicher Ansässigkeit in Ungarn Kredite, Ausländer zahlen daher häufiger aus eigenen Mitteln. Das Geld geht nach den Vertragsbedingungen auf das Treuhandkonto des Anwalts oder direkt an den Verkäufer, und die Bank des Käufers prüft seine Herkunft vor der Überweisung.
Wer abgelehnt wird
Bank und Notar lehnen das Geschäft ab, wenn sich die Herkunft der Mittel nicht belegen lässt oder der Käufer unter Sanktionen steht. Ob der Fall mit Ihrer Staatsangehörigkeit möglich ist, prüfen wir, bevor Unterlagen vorbereitet werden.
Was wir tun
- Auswahl von Immobilien für Ihr Anlageziel
- Rechtliche Prüfung der Immobilie
- Begleitung des Kaufs von Anfang bis Ende
- Eigentumsstruktur (Firma, Treuhand)
- Verwaltung und Vermietung der Immobilie
Siehe auch
Firmengründung · Geschäftskonto · Privatkonto · Alle Programme des Landes
Häufige Fragen
Kann ein Ausländer in Ungarn eine Immobilie kaufen?
Bringt ein Immobilienkauf in Ungarn einen Aufenthaltstitel?
Wie fange ich an?
Wie hoch ist die Grundsteuer in Ungarn?
Kann ein Ausländer in Ungarn eine Wohnung kaufen?
Kann eine Wohnung in Budapest kurzfristig vermietet werden?
Was kostet eine Wohnung in Budapest 2026?
Wie hoch ist die Steuer beim Verkauf einer Wohnung in Ungarn?
Kann man in Ungarn aus der Ferne eine Wohnung kaufen?
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