Инвестиционная недвижимость: Нидерланды

Обновлено 8 октября 2026

Иностранец может купить жильё в Нидерландах без разрешений и ограничений по гражданству.

Налог на передачу - 2% цены, если покупатель сам живёт в жилье, и 8% для жилья под сдачу и вторых домов. Сделку оформляет нотариус, право регистрируют в Кадастре. Рынок дорогой и жёстко регулируемый: налог на передачу зависит от того, будете ли вы жить в жилье сами, а сдачу в аренду ограничивают закон о доступной аренде и правила муниципалитетов. Покупка вида на жительство не даёт, переезд оформляют по работе, бизнесу или учёбе, подробнее - на странице вид на жительство в Нидерландах. Суммы в долларах - по курсу Европейского центрального банка на 7 октября 2026 года, 1,1177 доллара за евро, округлены вверх.

Кому подходит покупка недвижимости в Нидерландах

• тем, кто переезжает в Нидерланды по работе или бизнесу и покупает жильё для себя: ставка налога для них 2%;
• покупателям до 35 лет, которые впервые покупают жильё для себя и укладываются в порог цены: для них налог 0%;
• инвесторам, готовым к налогу 8%, регулируемой арендной плате и правилам муниципалитета о сдаче.

Тем, кто ждёт от покупки вида на жительство или быстрой доходности от аренды, нидерландский рынок не подходит.

Налог на передачу недвижимости в Нидерландах в 2026 году

• 2% - если покупатель сам будет жить в жилье как в основном.
• 0% - для покупателей от 18 до 35 лет при первой покупке жилья для себя, если цена не выше $630 000 (555 000 евро) в 2026 году; льготой пользуются один раз.
• 8% - для жилья под сдачу и вторых домов; с 2026 года ставку снизили с 10,4%.
• 10,4% - для коммерческой недвижимости.

На квартиру за $560 000 (500 000 евро) налог составит $12 000 (10 000 евро), если вы в ней живёте, и $45 000 (40 000 евро), если покупаете под сдачу. Отдельно оплачивают нотариуса, обычно $1 200-2 600 (1 000-2 300 евро), и регистрацию в Кадастре.

Сдача жилья в аренду в Нидерландах: что ограничивает

• Закон о доступной аренде с 2024 года распространил регулирование арендной платы на средний сегмент: максимальную плату считают по балльной системе качества жилья.
• Защита от скупки: многие муниципалитеты запрещают сдавать недорогое жильё в первые четыре года после покупки, если на это нет разрешения.
• Краткосрочная сдача туристам в крупных городах ограничена числом ночей в год и требует регистрации.

Налоги владельца недвижимости в Нидерландах

• Муниципальный налог на недвижимость и налог водного управления платят ежегодно.
• Собственное жильё резидента облагается через условный доход от жилья, а проценты по ипотеке на него можно вычитать при соблюдении условий.
• Жильё под сдачу и вторые дома у частного лица облагаются в составе налога на сбережения и инвестиции по условной доходности, в том числе у нерезидента.

Как проходит покупка недвижимости в Нидерландах: шаги и сроки

1. Подбор и предложение цены, на популярные объекты часто с конкуренцией покупателей.
2. Предварительный договор; у покупателя жилья для себя есть три дня, чтобы отказаться без последствий.
3. Задаток или банковская гарантия, обычно 10%.
4. Финансирование: ипотеку дают и нерезидентам, но с более строгими условиями.
5. Нотариальный акт, оплата налога и регистрация в Кадастре.

Деньги за жильё идут через счёт нотариуса: продавец получает их после подписания акта и проверки записей в Кадастре. Срок между предварительным договором и актом стороны записывают в договоре, обычно это несколько недель; за это время покупатель получает ипотеку или переводит деньги, а нотариус проверяет происхождение средств.

Требования к покупателю и документы

Требований к гражданству, виду на жительство и минимальной цене покупки в Нидерландах нет. Покупателю нужны:

• паспорт и личный номер гражданина в Нидерландах, если вы зарегистрированы в муниципалитете;
• подтверждение происхождения средств для нотариуса и банка;
• для льготной ставки 2% или 0% - заявление, что вы будете жить в жилье сами;
• доверенность, если сделку проводит представитель.

Почему сделки срываются и чем рискует покупатель жилья в Нидерландах

• Покупка под сдачу в городе с защитой от скупки без разрешения.
• Регулируемая арендная плата ниже ожиданий по доходности.
• Взносы товарищества собственников квартиры и предстоящий ремонт дома.
• Земля под домом в долгосрочной аренде у муниципалитета, как во многих домах Амстердама: за неё платят отдельно.
• Ипотека нерезиденту не одобрена к сроку, а в договоре нет условия о финансировании.
• Происхождение денег не подтверждено: нотариус не вправе провести сделку.

Ограничения для отдельных гражданств

Запретов по гражданству на покупку жилья в Нидерландах нет: правила одинаковы для всех иностранцев. Нотариус обязан проверить покупателя по санкционным спискам и убедиться в происхождении денег, а банки Евросоюза не принимают от граждан России и Беларуси без вида на жительство в Евросоюзе вклады больше $120 000 (100 000 евро). Поэтому покупателям из этих стран расчёт через нидерландский банк и ипотеку согласовать труднее: маршрут денег готовим до предварительного договора.

Что делаем мы

Подбираем объект, проверяем правила муниципалитета о сдаче, считаем налог на передачу и доходность с учётом регулирования, сопровождаем предварительный договор, нотариальный акт и регистрацию вместе с партнёрами с местной лицензией. Если нужен счёт в нидерландском банке или ипотека, помогаем параллельно.

Что входит в работу

• Подбор объекта под инвестиционную задачу
• Юридическая проверка объекта
• Сопровождение сделки под ключ
• Структурирование владения (компания, траст)
• Управление недвижимостью и сдача в аренду

Смотрите также

Регистрация компании · Счёт для бизнеса · Личный счёт · Налоги страны · Все программы страны

Частые вопросы