Купить квартиру в Нидерландах в 2026: цены и налоги

Средняя квартира или дом - около $570 000, налог 2% для себя и 8% под сдачу, ВНЖ за покупку нет. Цены, расходы, правила аренды и оплата для граждан России.

Иностранец может купить квартиру в Нидерландах (Голландии) без разрешений и ограничений по гражданству. Средняя квартира или дом на вторичном рынке в 2026 году продаётся примерно за $570 000. Налог при покупке - 2%, если жить в жилье самому, и 8%, если покупать под сдачу. Вида на жительство покупка не даёт.

Подробный разбор налогов, ипотеки и правил сдачи - на странице недвижимость в Нидерландах. Здесь - короткий ответ: сколько стоит, сколько платить и где подвох.

Коротко: цифры 2026 года

Главные цифры покупки жилья в Нидерландах в 2026 году - в 6 строках.

Сколько стоит жильё в Нидерландах в 2026 году

Голландский рынок остывает, но не дешевеет. По данным национального статистического бюро, жильё на вторичном рынке за год подорожало на 3,3%, хотя месяцем раньше рост был 3,9%. Средняя цена сделки - около $570 000.

Покупателей меньше не становится. За первые восемь месяцев 2026 года кадастр зарегистрировал 156 028 сделок, на 4% больше, чем годом раньше. На популярные квартиры в крупных городах до сих пор бывает несколько предложений, и цену в них поднимают покупатели, а не продавец.

Может ли иностранец купить квартиру в Нидерландах

Может: у Нидерландов 0 требований к гражданству, виду на жительство и минимальной цене покупки. Договор оформляет нотариус, право регистрируют в кадастре.

Нотариус и банк обязаны проверить происхождение средств, а ипотеку нерезидентам дают на более строгих условиях, поэтому порядок оплаты согласуют до задатка. Покупателю нужны паспорт, подтверждение происхождения денег, для ставки 2% или 0% - заявление, что он будет жить в жилье сам, и доверенность, если сделку проводит представитель.

Кому подходит покупка жилья в Нидерландах

Нидерландский рынок в 2026 году подходит 3 группам покупателей.

• тем, кто переезжает по работе или бизнесу и покупает жильё для себя: налог 2%;
• покупателям 18-35 лет, которые впервые покупают жильё для себя и укладываются в порог $630 000: налог 0%;
• инвесторам, готовым к налогу 8%, регулируемой арендной плате и правилам муниципалитета о сдаче.

Тем, кто ждёт вида на жительство или быстрой доходности от аренды, Нидерланды не подходят: вид на жительство за вложения закрыт с 17 апреля 2024 года, а арендную плату в среднем сегменте ограничивает закон.

Сколько стоит оформление сделки

Главный расход - налог на передачу от 0% до 10,4%. Его ставка зависит не от цены, а от того, кто и зачем покупает.

Итого для жилья за $570 000 около $12 000 налога при покупке для себя и около $46 000 при покупке под сдачу. Сюда не входят нотариус, регистрация в кадастре, агент, оценка и сопровождение Murblz. Стоимость сопровождения рассчитает менеджер в чате.

Пример расчёта для жилья за $570 000 для себя: налог около $12 000, нотариус $1 200-2 600 и регистрация в кадастре - всего от $13 200 сверх цены. Под сдачу та же покупка обойдётся от $47 200 сверх цены, а доходность ограничат правила аренды.

Как проходит покупка

• Предложение цены. На популярные объекты - часто с конкуренцией покупателей.
• Предварительный договор. У покупателя жилья для себя есть три дня, чтобы отказаться без последствий.
• Задаток или банковская гарантия, обычно 10% цены.
• Финансирование. Ипотека или подтверждение собственных средств.
• Нотариальный акт, оплата налога и регистрация в кадастре.

Деньги идут через счёт нотариуса: продавец получает их после подписания акта и проверки записей в кадастре. Срок между предварительным договором и актом стороны записывают в договоре, обычно это несколько недель.

Ипотека и финансирование

Ипотеку в Нидерландах в 2026 году дают и нерезидентам, но условия строже: банку нужны подтверждённый доход и документы о происхождении первого взноса, а решение банка нужно успеть получить к сроку из договора, обычно за несколько недель.

Поэтому в предварительный договор включают условие о финансировании: если банк откажет, покупатель выходит из сделки без потери задатка. Без такого условия отказ банка оборачивается потерей 10% цены.

Задаток вносят деньгами или банковской гарантией на ту же сумму: гарантия дешевле, если свободных денег до акта нет. Деньги за жильё идут через счёт нотариуса, а не напрямую продавцу.

Льгота для молодых покупателей ощутима: покупатель 30 лет, который впервые покупает квартиру для себя за $560 000 (500 000 евро), налог на передачу не платит вовсе и экономит около $12 000 по сравнению со ставкой 2%. Пользоваться льготой можно только один раз.

Почему сделки срываются

Покупатель в Нидерландах чаще всего теряет деньги по 5 причинам.

• покупка под сдачу в городе с защитой от скупки без разрешения;
• регулируемая арендная плата ниже ожиданий по доходности;
• земля под домом в долгосрочной аренде у муниципалитета, как во многих домах Амстердама: за неё платят отдельно, и условия аренды земли проверяют до задатка;
• ипотека нерезиденту не одобрена к сроку, а в договоре нет условия о финансировании;
• происхождение денег не подтверждено, и нотариус не вправе провести сделку.

Все пять причин проверяют до предварительного договора: у нотариуса, в муниципалитете и в банке, а условие о финансировании обязательно вписывают в договор заранее, ещё до подписи.

Сдача в аренду, налоги и ВНЖ

Купить квартиру под сдачу в Нидерландах проще, чем потом её сдавать: ограничения действуют на 3 уровнях.

• Регулируемая арендная плата. С 2024 года закон о доступной аренде ограничивает плату и в среднем сегменте: максимум считают по баллам качества жилья.
• Защита от скупки. Многие муниципалитеты запрещают сдавать недорогое жильё в первые четыре года после покупки без разрешения.
• Туристы. Краткосрочная сдача в крупных городах ограничена числом ночей в год и требует регистрации.
• Налоги владельца. Каждый год - муниципальный налог на недвижимость и налог водного управления. Жильё под сдачу и второй дом облагаются в составе налога на сбережения и инвестиции, в том числе у нерезидента.

Для инвестора это значит одно: доходность считают по максимальной регулируемой плате для конкретной квартиры, а не по рыночной, и разрешение муниципалитета на сдачу проверяют до задатка. Ставки других налогов - на странице налоги в Нидерландах. ВНЖ за инвестиции страна закрыла для новых заявлений 17 апреля 2024 года. Переезд оформляют по работе, бизнесу или учёбе, подробнее - на странице ВНЖ Нидерландов.

Ограничения для отдельных гражданств

Запретов по гражданству на покупку жилья в Нидерландах нет, но для граждан 2 стран, России и Беларуси, без вида на жительство в Евросоюзе банки не принимают вклады больше $120 000 (100 000 евро), а нотариус обязан проверить покупателя по санкционным спискам. Порядок оплаты и документы о происхождении денег готовят до задатка.

Что делаем мы

Работаем в 5 шагов: подбираем объект, проверяем правила муниципалитета о сдаче, считаем налог на передачу и доходность с учётом регулирования, сопровождаем предварительный договор и нотариальный акт и регистрируем право в кадастре вместе с партнёрами с местной лицензией. Если нужна ипотека, готовим документы для банка заранее.

Частые вопросы