Инвестиционная недвижимость: Северная Македония

Обновлено 8 октября 2026

Правило покупки в Северной Македонии в 2026 году: при взаимности; сельхозземля нет. Северная Македония: объясним, что выгодно купить именно вам, проверим продавца и объект и закроем сделку.

Иностранец может купить квартиру, дом или коммерческое помещение в Северной Македонии в 2026 году: резиденты стран ЕС и Организации экономического сотрудничества и развития - на тех же условиях, что и местные жители, остальные - при взаимности между странами, по статье 244 закона о собственности и других вещных правах. При сделке платят налог на оборот недвижимости 2-4% цены, каждый год - налог на имущество 0,10-0,20%. Сельскохозяйственную землю иностранцы в собственность купить не могут, но при взаимности могут взять её в долгосрочную аренду.

Цены обычно указывают в евро: денар фактически привязан к евро, 61,64 денара за евро по курсу Народного банка Северной Македонии в 2026 году. Суммы в долларах - по курсу Европейского центрального банка в 2026 году, $1,1177 за евро, округлены вверх. Гражданство за покупку жилья не дают: гражданство Македонии за инвестиции оформляют только через взнос в фонд или новый бизнес.

Кому подходит покупка и где покупают

Жильё в Северной Македонии покупают для жизни в недорогой европейской стране, для сдачи в аренду в столице и как курортную квартиру на Охридском озере. Доход от аренды и от продажи облагается одним подоходным налогом 10%, а расходы на владение низкие.

• Скопье - столица, основная часть новостроек и аренды.
• Охрид и побережье Охридского озера - курортное жильё, часть территории под охраной как объект всемирного наследия, поэтому строительство ограничено.
• Битола и другие города - недорогое жильё, но меньше спрос на аренду.

Сколько стоит оформление: налоги и обязательные платежи

Пример: квартира на вторичном рынке за $120 000 (100 000 евро). Налог на оборот составит $2 300-4 500 (2 000-4 000 евро); если по договору его платит покупатель, эту сумму закладывают в бюджет сделки. Ставки налогов подтверждены Министерством финансов Северной Македонии.

Налоги владельца: аренда и продажа

• Доход от аренды облагается подоходным налогом 10% с учётом установленных вычетов.
• Прибыль от продажи облагается тем же подоходным налогом 10%; условия освобождения зависят от срока владения, их проверяем по закону о подоходном налоге под вашу сделку.
• Краткосрочная сдача туристам, например в Охриде, требует регистрации жилья для размещения гостей в муниципалитете.

Как проходит покупка: шаги и сроки

1. Проверка права на покупку. Страна покупателя, тип объекта и взаимность: для резидентов стран вне ЕС и Организации экономического сотрудничества и развития её проверяют по данным Министерства юстиции.
2. Проверка объекта в Агентстве по кадастру недвижимости: собственник, обременения, соответствие постройки разрешениям.
3. Договор у нотариуса с переводом для покупателя, который не владеет македонским.
4. Оплата и налог. Расчёт проводят через банк, декларацию по налогу на оборот подают в муниципалитет, налог платят в течение 15 дней после его решения.
5. Регистрация права в кадастре и переоформление коммунальных счетов.

Сделка с готовой квартирой при полном пакете документов обычно занимает несколько недель; дольше всего идут подтверждение взаимности и решение муниципалитета о налоге.

Новостройки и сдача в аренду

• Новостройка у застройщика. До договора проверяют разрешение на строительство и, для готового дома, разрешение на использование: без него квартиру нельзя зарегистрировать как готовое жильё. Оплату привязывают к этапам строительства.
• Долгосрочная аренда облагается подоходным налогом 10%, договор с арендатором лучше заключать письменно.

Документы покупателя

• паспорт и, при необходимости, налоговый номер в Северной Македонии;
• подтверждение происхождения средств для банка и нотариуса;
• документ о налоговом резидентстве, если право на покупку зависит от страны проживания;
• доверенность с апостилем, если сделку проводит представитель;
• для компании - выписка из реестра и решение о покупке, с апостилем и переводом.

Почему сделки срываются

• Покупатель из страны без взаимности - сделку не зарегистрируют.
• Постройка или надстройка без разрешения, которую ещё не узаконили.
• Расхождения между кадастром и фактическими границами участка.
• У новостройки нет разрешения на использование.
• Ограничения на строительство в охраняемой зоне Охрида.
• В договоре не записано, кто платит налог на оборот, и стороны спорят уже после подписания.

Ограничения для отдельных гражданств

Главное ограничение - не гражданство, а страна проживания покупателя. Резиденты стран ЕС и Организации экономического сотрудничества и развития покупают жильё и коммерческие помещения как местные жители. Для остальных, включая резидентов России, Беларуси, Казахстана и Украины, закон требует взаимности: их страна должна разрешать такую же покупку гражданам Северной Македонии. Взаимность проверяем до задатка. Тем же правилам подчиняется строительная земля, а сельскохозяйственную землю иностранцу в собственность не продают.

Банк проверяет происхождение денег у всех покупателей; переводы из стран под санкциями идут дольше и могут потребовать дополнительных документов.

Что делаем мы

Проверяем, можете ли вы купить выбранный объект, подбираем жильё, проверяем его в кадастре и муниципалитете, сопровождаем нотариальный договор, оплату и регистрацию вместе с партнёрами с местной лицензией. Если нужен счёт в местном банке, открываем его параллельно.

Что входит в работу

• Подбор объекта под инвестиционную задачу
• Юридическая проверка объекта
• Сопровождение сделки под ключ
• Структурирование владения (компания, траст)
• Управление недвижимостью и сдача в аренду

Смотрите также

Регистрация компании · Счёт для бизнеса · Личный счёт · Все программы страны

Частые вопросы