Инвестиционная недвижимость: Панама
Панама открыта для иностранных покупателей: иностранец владеет недвижимостью на тех же правах, что и гражданин, а расчёты идут в долларах США.
Основные покупки - квартиры в столице, курортное жильё на тихоокеанском побережье и дома в горных районах, где живут многие иностранные пенсионеры. С сентября 2026 года покупка жилья снова стала основным путём к постоянному виду на жительство инвестора: порог для новостроек снижен до $300 000.
Что может иностранец
| Вопрос | Как устроено |
|---|---|
| Право собственности | такое же, как у граждан, с регистрацией в Публичном реестре |
| Ограничения | по конституции иностранцы не могут владеть землёй в 10 километрах от границ с Колумбией и Коста-Рикой; на части островов и побережья действуют особые правила |
| Покупка через компанию | возможна, в том числе через панамскую компанию или фонд |
| Вид на жительство инвестора | новое жильё от застройщика от $300 000, вторичное от $500 000 |
Налоги и сборы
| Платёж | Ставка |
|---|---|
| Налог на передачу недвижимости | 2% от большей из двух сумм: цены сделки или кадастровой стоимости |
| Ежегодный налог на основное жильё | до $120 000 - нет, от $120 000 до $700 000 - 0,5%, выше - 0,7% |
| Ежегодный налог на прочую недвижимость | до $30 000 - нет, до $250 000 - 0,6%, до $500 000 - 0,8%, выше - 1% |
| Доход от аренды | облагается налогом на доходы как местный доход |
Ставки ежегодного налога прогрессивные и применяются к частям стоимости. Чтобы получить льготные ставки для основного жилья, объект регистрируют как семейное жильё владельца. Налог на передачу и авансовый налог с прибыли от продажи по закону платит продавец, но в договоре это иногда меняют, поэтому распределение расходов фиксируем до подписания.
Вид на жительство через покупку
По указу № 17 от 8 сентября 2026 года постоянный вид на жительство квалифицированного инвестора дают при покупке нового жилья у застройщика от $300 000 или вторичного жилья от $500 000. Альтернатива без недвижимости - срочный вклад от $500 000 в одном из двух государственных банков или вложения через рынок ценных бумаг. По данным министерства торговли и промышленности, с июля 2025 по июнь 2026 года выдано 268 свидетельств инвестора на сумму около $113,6 млн.
Как проходит покупка
- Подбор объекта под цель: жильё, аренда, вид на жительство инвестора.
- Проверка в Публичном реестре: собственник, обременения, ипотека, долги по налогу на недвижимость и платежам дому.
- Договор обещания купли-продажи и задаток, обычно около 10%.
- Оплата через банк или условный счёт с подтверждением источника средств.
- Подписание договора у нотариуса и регистрация в Публичном реестре.
- Заявление на вид на жительство инвестора, если оно нужно.
Сделка с готовым жильём обычно занимает от одного до трёх месяцев, основное время уходит на проверку, оплату и регистрацию.
Риски, о которых нужно знать
- Участки на побережье и островах могут иметь особый правовой режим, документы на землю проверяем особенно тщательно.
- Без справки об отсутствии долгов по налогу на недвижимость переход права не зарегистрируют, поэтому её получаем до оплаты.
- Предложение квартир в столице большое, перепродажа может занять время.
- Для вида на жительство важна не только цена, но и то, что жильё новое и куплено у застройщика, если вы рассчитываете на порог $300 000.
Может ли гражданин России купить недвижимость в Панаме
Да. Панама не ограничивает покупку жилья по гражданству: квартиру или дом оформляют на себя без вида на жительство, а право собственности регистрируют в Публичном реестре так же, как у граждан страны. Ограничения касаются не национальности, а места: земля в 10 километрах от границ и часть островов и побережья.
Сложности у граждан России начинаются с денег. Расчёты идут в долларах США, а банки Панамы проверяют источник средств строже обычного и отказывают тем, кто связан с санкционными списками. Поэтому схему оплаты продумывают до задатка: через счёт в банке третьей страны или через панамский банк, если счёт удаётся открыть, с полным досье о происхождении денег.
Цены на квартиры по районам
| Район | Метр, медиана | Квартира 80 м² |
|---|---|---|
| Коста-дель-Эсте, город Панама | ~$2 600-2 800 | ~$210 000-230 000 |
| Пунта-Пасифика, город Панама | ~$2 700 | ~$220 000 |
| Сан-Франциско, Эль-Кангрехо, Обаррио | ~$2 000 | ~$160 000 |
| Город Панама в среднем | ~$1 900 | ~$160 000 |
Цены - медианы предложения в 2026 году, округлены вверх. Дорогие районы у залива стоят на 30-35% больше, чем центральные кварталы, а в старых башнях Пунта-Пасифики метр начинается от $1 000-1 500. Для вида на жительство инвестора важна не только сумма, но и тип объекта: порог $300 000 действует только для нового жилья от застройщика.
Посчитаем онлайн полную стоимость покупки под ваш бюджет: налоги, сборы и расходы на сделку.
Налоги владельца: аренда и продажа
- Аренда. Доход от сдачи жилья в Панаме - местный доход и облагается подоходным налогом физических лиц по шкале: до $11 000 в год - 0%, до $50 000 - 15%, сверх - 25%.
- Продажа. Прибыль облагается налогом 10%. При сделке продавец вносит аванс 3% от большей из двух сумм: цены или кадастровой стоимости; если 3% больше налога с реальной прибыли, разницу можно вернуть.
- Ежегодный налог. Для основного жилья до $120 000 налога нет, для прочей недвижимости ставки от 0,6 до 1% применяются к частям стоимости.
Соглашения об избежании двойного налогообложения между Россией и Панамой нет, поэтому налоговый резидент России декларирует доход от аренды в России и зачитывает панамский налог по общим правилам. О счёте в панамском банке он уведомляет налоговую.
Как купить недвижимость в Панаме удалённо
Сделку в Панаме может подписать представитель по доверенности. Её оформляют у нотариуса в стране проживания с апостилем и переводом на испанский или в консульстве Панамы. Через представителя проверяют объект в Публичном реестре, подписывают договор обещания купли-продажи и основной договор у нотариуса и подают документы на регистрацию.
Деньги лучше переводить через условный счёт: продавец получает их только после регистрации права. Лично приезжают обычно один раз - чтобы открыть счёт в банке или подать на вид на жительство инвестора, для которого нужен личный визит в миграционную службу.
Для сделки готовят загранпаспорт, документы о происхождении денег - выписки, договоры, декларации о доходах - и, если покупка идёт через компанию, её учредительные документы и сведения о конечных владельцах. Иностранные документы проходят апостиль и перевод на испанский, поэтому их заказывают заранее, пока идёт проверка объекта.
Что делаем мы
Специалисты Murblz подбирают объект под вашу цель, проверяют его в Публичном реестре, готовят договоры и досье об источнике средств, сопровождают оплату и регистрацию, открывают счёт в панамском банке и ведут заявление на вид на жительство инвестора. Смету фиксируем письменно.
Что входит в работу
- Подбор объекта под инвестиционную задачу
- Юридическая проверка объекта
- Сопровождение сделки под ключ
- Структурирование владения (компания, траст)
- Управление недвижимостью и сдача в аренду
Смотрите также
Регистрация компании · Счёт для бизнеса · Личный счёт · Налоги страны · Все программы страны
Частые вопросы
Может ли иностранец купить недвижимость в Панаме?
Даёт ли покупка недвижимости вид на жительство в Панаме?
Какие налоги при покупке недвижимости в Панаме?
Сколько занимает сделка?
Можно ли купить жильё через компанию?
Сколько стоит сопровождение сделки?
Может ли гражданин России купить недвижимость в Панаме?
Сколько стоит квартира в Панаме в 2026 году?
Какой налог при продаже недвижимости в Панаме?
Можно ли купить недвижимость в Панаме удалённо?
Нужен ли вид на жительство, чтобы купить квартиру в Панаме?
Какой ежегодный налог на квартиру в Панаме?
Присматриваете недвижимость в Панаме?
Подберём объекты в Панаме, проверим право собственности в публичном реестре и объясним, может ли покупка стать основанием для вида на жительство. Все страны - в каталоге с поиском.
Подробности и стоимость - у менеджера в чате. Опишите ситуацию - ответим сразу.
Узнать условия покупки