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Anlageimmobilien in den Niederlanden

Aktualisiert am 06.10.2026

Ein Ausländer kann in den Niederlanden ohne Genehmigungen und Beschränkungen nach Staatsangehörigkeit eine Wohnung kaufen.

Ein Notar wickelt das Geschäft ab, und das Eigentum wird beim Katasteramt eingetragen. Der Markt ist teuer und streng reguliert: Die Grunderwerbsteuer hängt davon ab, ob Sie die Wohnung selbst bewohnen, und die Vermietung ist durch das Gesetz über bezahlbare Mieten und kommunale Regeln begrenzt. Ein Kauf gibt keinen Aufenthalt; ein Umzug läuft über Arbeit, Geschäft oder Studium, siehe unsere Seite Aufenthalt in den Niederlanden. Dollarbeträge sind zum Kurs der Europäischen Zentralbank vom 5. Oktober 2026 berechnet, 1,12 $ je Euro.

Grunderwerbsteuer 2026

• 2 %, wenn der Käufer die Wohnung als Hauptwohnsitz selbst bewohnt.
• 0 % für Käufer von 18 bis 35 Jahren, die ihre erste Wohnung zum Selbstbewohnen kaufen, wenn der Preis unter der jährlichen Schwelle liegt; die Befreiung wird einmal genutzt.
• 8 % für Wohnungen zur Vermietung und Zweitwohnungen; ab 2026 wurde der Satz von 10,4 % gesenkt.
• 10,4 % für Gewerbeimmobilien.

Bei einer Wohnung für 500.000 €, etwa 560.200 $, beträgt die Steuer 10.000 €, etwa 11.200 $, wenn Sie darin wohnen, und 40.000 €, etwa 44.800 $, wenn Sie zur Vermietung kaufen. Notar- und Katastergebühren kommen hinzu.

Vermietung: was sie begrenzt

• Das Gesetz über bezahlbare Mieten hat 2024 die Mietregulierung auf das mittlere Segment ausgeweitet: Die Höchstmiete wird nach einem Punktesystem auf Grundlage der Wohnungsqualität festgelegt.
• Schutz vor Kauf zur Vermietung: Viele Gemeinden verbieten, günstigere Wohnungen in den ersten vier Jahren nach dem Kauf ohne Genehmigung zu vermieten.
• Kurzfristige touristische Vermietung ist in großen Städten nach Nächten pro Jahr begrenzt und erfordert eine Registrierung.

Steuern des Eigentümers

• Kommunale Grundsteuer und Wasserverbandsteuer werden jährlich gezahlt.
• Die eigene Wohnung eines Ansässigen wird über ein fiktives Wohneinkommen besteuert, und Hypothekenzinsen darauf sind unter Bedingungen abzugsfähig.
• Wohnungen zur Vermietung und Zweitwohnungen einer Privatperson werden über die Steuer auf Ersparnisse und Anlagen nach einer fiktiven Rendite besteuert, auch für Nichtansässige.

Wie der Kauf abläuft

1. Auswahl und ein Angebot, bei gefragten Wohnungen oft im Wettbewerb.
2. Kaufvertrag; ein Käufer einer Wohnung zum Selbstbewohnen hat drei Tage, um ohne Folgen zurückzutreten.
3. Anzahlung oder Bankgarantie, meist 10 %.
4. Finanzierung: Hypotheken gibt es auch für Nichtansässige, zu strengeren Bedingungen.
5. Notarielle Urkunde, Zahlung der Steuer und Eintragung beim Katasteramt.

Unterlagen des Käufers

• Reisepass und eine niederländische Bürgerservicenummer, wenn Sie bei einer Gemeinde gemeldet sind;
• Nachweis der Herkunft der Mittel für Notar und Bank;
• für den Satz von 2 % oder 0 % eine Erklärung, dass Sie die Wohnung selbst bewohnen werden;
• eine Vollmacht, wenn ein Vertreter das Geschäft abwickelt.

Risiken

• Kauf zur Vermietung in einer Stadt mit Schutz vor Kauf zur Vermietung ohne Genehmigung.
• Regulierte Miete unter der erwarteten Rendite.
• Beiträge zur Eigentümergemeinschaft und anstehende Gebäudereparaturen.

Was wir tun

Wir stellen eine Auswahl von Immobilien zusammen, prüfen die kommunalen Vermietungsregeln, berechnen Grunderwerbsteuer und Rendite unter der Regulierung und begleiten Kaufvertrag, notarielle Urkunde und Eintragung mit vor Ort zugelassenen Partnern. Brauchen Sie ein niederländisches Bankkonto oder eine Hypothek, helfen wir parallel.

Was wir tun

• Auswahl von Immobilien für Ihr Anlageziel
• Rechtliche Prüfung der Immobilie
• Begleitung des Kaufs von Anfang bis Ende
• Eigentumsstruktur (Firma, Treuhand)
• Verwaltung und Vermietung der Immobilie

Siehe auch

Firmengründung · Geschäftskonto · Privatkonto · Steuern des Landes · Alle Programme des Landes

Häufige Fragen